را بنویسید.
جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی
بنام خداوند جان و خرد كز آن اندیشه برنگذرد
مطالبی را كه در این جلسات مورد بحث قرار خواهیم داد به لحاظ اهمیت موضوعی عبارت خواهند بود از :
1. جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در حقوق ایران
2. ارتباط این دو رشته حقوقی با سایر رشته های حقوقی مثل حقوق مدنی و حقوق كیفری .
3. جنبه های ترافعی مسائل حسبی ( در درخواستهای صدور گواهی انحصار وراثت بصورت دعوی نسب و دعوی اختلاف در اصل نكاح و طلاق و دعوی مالكیت در درخواست تقسیم تركه – دعوی حجر – رفع حجر و ....) .
4. مسائل فرزند خواندگی و اهداء جنین – وضعیت اطفال متولد از نكاح موقت و زنا.
5. مسائل مرتبط با اظهارنامه ثبتی .
6. مسائل مرتبط با تحدید حدود .
7. مسائل مرتبط با هیئت نظارت و صلاحیتهای آن و شورایعالی ثبت .
8. بحث در خصوص معاملات با حق استرداد و اصلاحات قانونی آن .
9. بحث در خصوص تعارض اسناد و علل حدوث آن و صلاحیت هیئت نظارت و مبنای تشخیص دادگاه در مورد سند معتبر.
10. بحث در خصوص معاملات معارض .
11. بحث در خصوص اسناد در حقوق موضوعه ایران ( جزوه مربوط ) و تحلیل مقررات مواد 47 و 48 ق.ث .
12. بحث كلی در خصوص آئین نامه اجرای اسناد رسمی و آخرین اصلاحات و اختیارات مدیران و روسای ثبتی در رسیدگی به اعتراضات به عملیات اجرائی و مرجع رسیدگی به تصمیمات مذكور و تفاوت آن با دعاوی راجع به اعتراضات به دستور اجرای اسناد رسمی.
13. اولین بحث ما تعیین جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملكتی است .
الف – در مورد امور حسبی می باید مسئله بدینگونه تحلیل گردد كه این امور علی الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقی بلكه به عنوان پایه تمام قوانین و مقررات عمومی و خصوصی آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتنی بر فقدان موانع ناشی از امور حسبی است : تحلیل مبانی زیر روشنگر خواهد بود .
1) – دائز مدار حقوق ، انسان است و حیات انسانی از تاریخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل میگردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق میباشد.
2) – استحقاق داراشدن حق ( اهلیت تمتع ) با امكان اعمال آن و اهمیت استیفاء مقوله یكسانی نیست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگی حق به مقدمات و شرایطی بستگی دارد كه از جمله مهمترین این شرایط بلوغ جسمی و حصول رشد عقلی است .
3) – بحث حجر و شناخت افراد محجور كه مطابق ماده 1207 قانون مدنی از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع میباشند از جمله مهمترین مسائل مطرح در امور حسبی است كه تمهیدات قانونی امور مربوط به اعمال حقوق آنها و كسانیكه میتوانند به نمایندگی محجورین عهده دار امور آنها باشند بخش مهمی از مسائل امور حسبی را در بر می گیرد . مسائل ولایت قهری پدر و جد پدری – حضانت – قیومیت و حدود اختیارات و محدودیتهای اعمال این نمایندگی در زمره مباحث امور حسبی قرار می گیرد .
4) – فوت افراد هر چند پایان اهلیت تمتع و بالمال استیفاء حقوق میباشد لیكن از نظر حقوقی منشاء پیدایش حقوق و تعهدات خاصی است كه تحت عناوین امور تركه – و اداره و تصفیه آن و و صایا و انواع وصیتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامی آنها در قبال تعهدات مالی متوفی بعنوان مسائل حسبی در خور بررسی است .
ب – قاعده كلی در مورد مسائل حسبی غیر برافعی بودن آنست و بدون اینكه رسیدگی به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مكلف به اقدام و اتخاذ تصمیم نسبت به آن میباشند ( ماده 1 ق امورحسبی ) . مثال بارز لزوم مهروموم تركه – رفع مهروموم – تعیین قیم – نصب امین- عزل قیم و حفظ و حمایت از صغار و مجانین و مراقبت از آنها بصورت تعیین قیم اتفاقی و نظارت در اعمال مالی قیم و امور مرتبط با ازدواج محجورین است .
1. علیرغم غیر ترافعی بودن امور حسبی غالب مسائل حسبیه میتواند واجد جنبه ترافعی شود مثل دعوی نسب – دعوی اصل نكاح و طلاق – دعوی ابطال وصیت نامه – دعوی تقسیم تركه بافرض اختلاف در وراثت – زوجیت – ومالكیت .
2. ارتباط مسائل حسبی با نظم عمومی و آمره بودن آن ویژگی دیگر این امور است . این خصوصیت ، امور حسبی را از حیطه مسائل حقوق خصوصی و اصل آزادی اراده افراد در اعمال حقوق خارج كرده و برای آن جنبه عمومی و آمریت ایجاد می نماید كه لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعنی وسیع كلمه و قوه قضائیه با نمایندگی دادستان به معنی اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود . ( لزوم تعیین قیم برای صغار بدون ولی قهری و نظارت در امور مالی صغار از طریق گزارشات سالیانه قیم و نیز ممنوعیت فروش اموال غیر منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولی قهری در صورت عدم رعایت غبطه صغیر ( ماده 1184 اصلاحی قانون مدنی ) .
ج – جایگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانین موضوعه جایگاه حقوق عمومی و با ویژگی آمریت آن میباشد . در یك تعریف كلی میتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شكلی دانست كه نظارت و مداخله نهادهای عمومی و دولتی در آن بصورت وسیع مشهود بوده و اعمال و اجرای آن در حیطه صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاك و نهاد مشخص حقوقی بنام دفاتر اسناد رسمی میباشد .
بحث اعتبار اسناد رسمی و قابلیت اجرای مفاد آن و صلاحیت دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و نیز تخلفات و جرائم و مجازاتهای مرتبط با كاركنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی در این رشته حقوقی مور بحث قرار می گیرد بدون اینكه مفاهیم حقوقی مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالكیت و اسباب تملك مورد بحث قرار گیرد .
حقوق ثبت و مسائل ثبتی ارتباط بسیار عمیق و بنیادی با حقوق مدنی دارد و همانطوریكه اشره شد مفاهیم حقوقی مرتبط با عقود و معاملات و ماهیت قراردادها و اسباب تملك خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جایگاه این مباحث حقوق مدنی است و بر این اساس میتوان ارتباط این دو رشته حقوقی را مورد بررسی قرار داد ضمن آنكه اصل آزادی اراده در حقوق مدنی جایگاهی در امور ثبتی نداشته و مسائل ثبتی عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومی همراه است. مسائل ثبتی و امور آن بطور غیرمستقیم با حقوق كیفری برخورد دارد. دعاوی نظیر فروش و معامله نسبت به مال غیرمنقول متعلق به غیر در فرض اختلاف و مالكیت و تصرف عداونی نسبت به مال غیر و جعل اسناد هر كدام به نحوی با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزیر از استمداد مبانی این رشته حقوقی است. این در موقعیتی است كه ركن مسولیت كیفری و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحكومیت جزائی و محكومیت جزائی صغار و مجانین به جهت مغایرت با موازین حقوقی پذیرفته نیست و فی الجمله در تحلیل ركن معنوی جرم مباحث مرتبط با امور حسبی حضور وسیعی دارند. در تشخیص میزان مسئولیت كیفری مباشر و مسبب وقوع جرائم نیز ناگزیر از ورود به مسائل حسبی خواهیم بود. این در حالی استكه اساساً مداخله قیم و ولی قهری در دعاوی كیفری و حقوقی مطرح علیه محجورین (بالاخص صغار و مجانین) و نیز تعیین قیم اتفاقی در جرائم نسبت به اولیاء قهری اینستكه مسائل حسبی را با امور كیفری به وضوح نشان می دهد. به لحاظ اهمیت كمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبی در سایر رشته های حقوق اهتراز می شود.
حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوی حقوقی وكیفری
اشاره: مقاله ای كه در پیش رو داریم , با عنوان (تحلیل مسائل ثبتی بر مبنای پرونده حقوقی مطرح) است:
قوانین, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثی هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسی قرار می گیرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعیت املاك در دفاتر رسمی , تعریف سند یا اسناد نیز در ماده 1284 قانون مدنی: ((سند عبارت است از هر نوشته ای كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمی و عادی)) عنوان شده است همچنین ملك یا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غیرمنقول , البته نه به معنای آن كه در موارد 12 الی 18 قانون مدنی تعریف شده , بلكه به معنای اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك نامیده می شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. بنا به تجربه به جرات می توان ادعا كرد كه پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی سنگین , پیچیده و در عین حال پر اهمیت ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی را تشكیل می دهد, بر این اساس هدف غایی طرح این مكتوب , صرفنظر از فایده ای كه برای منزلت آكادمیك آن دارد, تبیین جایگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ایران و میزان اهمیت و مدخلیت آن در حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری , بخصوص برای آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنایی اندكی با این حوزه از حقوق به معنای اخص دارند. در همین راستا به برخی از نظریان نوین در خصوص مسائل ثبتی كه در فرض پذیرش از سوی جامعه حقوقی می تواند منشاء تحولات بنیادین در حقوق ثبت و نسبت آن با سایر بخشهای حقوق به معنای اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنین به تناسب عنوان موضوعی مقاله عمده ای از مطالب معطوف به شرح وظایف و اختیارات هیات های نظارت و شورایعالی ثبت – مراجع رسیدگی كننده به دعاوی ثبتی – است كه در خاتمه جهت توضیح كاربردی و عملیاتی مباحث , به تجزیه و تحلیل نمونه ای از دعاوی ثبتی حقوقی (مختومه) خواهیم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتیب ذیل است:
مقدمه
مبحث نخست: بررسی جایگاه و اهمیت حقوق ثبت در دعاوی حقوقی و كیفری.
گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی.
گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندیهای حقوق.
مبحث دوم: مراجع رسیدگی كننده به اشتباهات ثبتی.
گفتار نخست: هیات نظارت
گفتار دوم: شواری عالی ثبت.
مبحث سوم: تحلیل نمونه رای راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتی مطرح در مراجع قضایی.
مبحث نخست: بررسی و جایگاه و اهمیت حقوق ثبت در دعاوی حقوقی و كیفری.
چنانچه پیش از این تقریر شد پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی از جمله مهمترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی محسوب شده كه بلحاظ پیچیدگی و صعوبت مسایل مطرح در اینگونه دعاوی معمولا در رتبه ای پس از دعاوی قتل, نزاع های دستجمعی , ناموسی و همچنین دعاوی تجاری ناشی از قراردادهای پیمانكاری قرار می گیرند. جهت درك این مدعا توجه به برخی نمونه های پرونده های حقوقی وكیفری با منشاء ثبتی كه ذیلاً عنوان می گردد وافی به مقصود است:
الف- دعاوی كیفری:
1-دعوای تصرف عداونی مدعی مالكیت اراضی به طرفیت متصرفی كه مترصد احداث اعیانی است. ( در وضعیتی كه هنوز درخواست ثبتی بعمل نیامده باشد),
2-دعوای تجاوز به اراضی ملی شده و املاك دولتی با وجود ادعای سبق تصرف مالكانه متهم,
3-دعوای جعل سند رسمی با تبانی سردفتر و نیز دعاوی جعل معنوی سند رسمی,
4-دعوای كیفری مربوط به معاملات معارض نسبت به اعیان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرائی ثبتی كه در جریان اجرای آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه كیفری آن, و ... .
ب- دعاوی حقوقی:
1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعی مالكیت از طرف مدعی مالكیت دارنده اسناد و بنچاق قدیمی,
2-دعوای خلع ید مالك ثبتی علیه مالك و متصرف عرصه و اعیان به داعیه (وقوع) اشتباه در پیاده سازی محدوده ملك در طبیعت (با وجود مالكیت ثبتی متصرف),
3-دعوای اعتراض به تحدید حدود از ناحیه مالك ثبتی مجاور به داعیه عدم متعابعت از حدود قطعی شده پس از تحدید,
4-دعوای ابطال تقسیم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكین مشاع در امر تقسیم,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی كه جریان اجرائی آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه حقوقی آن و دهها نمونه دیگر ...
اما به اعتقاد نویسنده به نظر می رسد با توجه به تاثیر گذاری وسیع, متنوع و تعیین كننده ای كه مسایل ثبتی در حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری دارد , نباید به ذكر این قلیل اكتفا كرد, بدین منظور اهمیت و جایگاه حقوق ثبت را از منظرهای دیگری بررسی خواهیم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه می گردد.
گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی:
هدف از ثبت اسناد در یك بیان كلی رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است كه قانونی برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است كه به برخی از امتیازات قانونی اشاره می گردد: ماده 1292 قانونی مدنی: (( در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی كه اعتبار اسناد رسمی را دارند انكار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور كند یا ثابت نماید كه اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانونی مدنی : (( اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است ... )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده , رسمی است و تمام محتویات و امضای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینكه مجعولیت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی كه تعهد كرده و كلیه اشخاصی كه قائم مقام قانونی آن محسوب می شوند آن محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((كلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفین معامله و قایم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد )) , ماده 73 قانونی ثبت : (( قضات و مامورین دیگر دولتی كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف می نمایند در محكمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتیكه این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود , محكمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محكوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول كلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حكمی از محاكم عدلیه لازم الاجراست ... .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( كلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقیماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست ... .)), بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعیت املاك تا به حدی است كه بیش از پیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گسترده تری برای ثبت جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب می نماید. شاید از همین رهگذر است كه برخی از صاحبنظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قایل به تفكیك گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موكول می دانند. البته به نظر می رسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد 183 و 191 قانون مدنی, كه بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است , پذیرش چنین نظریه ای حداقل در وضعیت قانونی فعلی , مشكل است. ولی فایده ای كه برای این نظریه متصور است, تاكید بر رویكردی قانونی است كه الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غیرمنقول حاكم می نماید.
گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندی های حقوق
متداول است كه در اكثر سیستم های حقوقی, حقوق را به دو بخش حقوق عمومی و حقوق خصوصی تقسیم نمایند. در یك تعریف كلی حقوق عمومی, حقوقی است كه بر روابط فیمابین حاكمیت و اشخاص درون آن و بین دولتی با دولت دیگر حكومت می كند. حقوق خصوصی نیز كه گاهی حقوق مدنی خوانده می شود به معاملات و روابط حقوقی بین اشخاص كشور می پردازد. طبیعی است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكمیت در حقوق عمومی, اكثر مقررات این بخش از حقوق, از خصلت آمرانه یا به عبارتی از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه كوتاهی از ذكر گردید, معطوف ساختن ذهن مخاطب به این سوال است كه آیا با علم به اینكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظیم و ساماندهی قوانین مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم می توان قایل به این نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصی و یا زیرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفی است. حقوق ثبت را دیگر نمی توان منحصراً در حیطه خصوصی تعریف و طبقه بندی كرد, زیرا این رشته حقوقی از ابعاد مختلف با حقوقی از ابعاد مختلف با حقوق عمومی ارتباط پیدا كرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومی مرتبط می باشد. این ویژگی وجدانش از قلمرو حقوق خصوصی تا به آنجاست كه چنانچه قبلاً تقریرشد, برخی از اساتید در مفهوم عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول بدون ثبت رسمی آن تردید كرده و به لحاظ مقررات ثبتی تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفتر خانه منوط و موكول كرده اند.
مبحث دوم: مراجع رسیدگی كننده به اشتباهات ثبتی
مراجع رسیدگی كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عملیات ثبتی كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتی است عبارتند از:
الف- هیات نظارت
ب- شواری عالی ثبت
نظر به اهمیت بررسی شرح وظایف و اختیارات مراجع مذكور و تاثیری كه نهادهای مذكور جهت حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحلیل كاركردها و شاخصه های رسیدگی به اختلافات ثبتی در این مراجع می پردازیم:
گفتار نخست- هیات نظارت:
یكی از مراجع اداری مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می نماید هیات نظارت است و هیات مزبور در ماده 6 اصلاحی قانون ثبت به شرح زیر پیش بینی شده است: (( برای رسیدگی به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیات نظارت مركب از رئیس ثبت استان یا قایم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ( در حال حاضر به انتخاب رییس قوه قضاییه) تشكیل می شود. هیات مزبور به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید. برای این هیات یك عضو علی البدل از قضات دادگستری یاكارمندان ثبت مركز استان از طرف وزیر دادگستری ( در حال حاضر از طرف رییس قوه قضاییه) تعیین خواهد شد)). همچنین ماه 25 قانون مذكور حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصیل مشخص كرده است كه قبل از بررسی اجمالی این موارد, متذكر می گردد اشتباهات ثبتی منتهی به طرح در هیات نظارت از یك سنخ نیست , بلكه این اشتباهات بر دو نوع هستند:
الف- اشتباهات غیرموثر در جریان ثبت ملك,
ب- اشتباهات موثر در جریان ثبت ملك , كه در مورد اخیر بطور كلی جریان ثبت باطل و تجدید می شود , مثل اشتباه در هویت متقاضی ثبت یا اشتباه در موقعیت استقرار ملك مورد درخواست ثبت یا اشتباه در نوع ملك ( دكان , باغ , خانه و ... ) یا اشتباه در شماره اصلی ملك و یا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غیر موثر نیز هیات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر می نماید, مانند اشتباه در تاریخ یا نام كوچك افراد و یا از قلم افتادگی پلاك ثبتی كه در اظهار نامه صحیحاً قید شده و در آگهی اشتباه ثبت شده است.
اما موارد صلاحیت هیات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند یك- اختلاف در پذیرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و یا اشتباه در پذیرش آن و یا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند دو- تشخیص نوع اشتباهات (به این معنی كه از نوع موثر است یا غیر موثر) در جریان مقدمات ثبت املاك,
بند سه- وقوع اشتباهات قلمی در موقع ثبت ملك یا انتقالات بعدی و یا مغایرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمی با حكم نهایی دادگاه , ( شایان ذكر است در این مورد هم هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاك وسند مالكیت را صادر می نماید) ,
بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است , در این مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسی خلل وارد نكند , هیات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر می نماید و الا به ذینفع اخطار می كند كه برای رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند پنج- در خصوص تشخیص وقوع تعارض در اسناد مالكیت , كه می تواند با توجه به مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدی سند مالكیت معارض بطور كلی نسبت به یك ملك یا بعض آن صادر شود, یا تعارض در حدود املاك مجاور یا حقوق ارفاقی صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهمیت این است كه سند مالكیت ثبت مقدم تا موقعی كه به موجب حكم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكیت ثبت موخر تا زمانی كه طبق حكم نهایی نسبت به صحت آن حكم اصدار نیافته سند معارض تلقی می شود. ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهی از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط كتباً اعلام كرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال نمایند. در این خصوص چنانچه بنا به تشخیص هیات نظارت و شورایعالی ثبت وقوع تعارض محرز تشخیص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهی طرح دعوی را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسلیم نمایند, در غیر این صورت دارنده سند مالكیت مقدم می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوی از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قید و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد. قابل ذكر است كه دارنده سند مالكیت مقدم قبل از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولی دفاتر اسناد رسمی مكلفند در متن سند تنظیمی قید نمایند كه نسبت به مورد سند مالكیت معارض صادر شده است و تا تعیین تكلیف نهایی به خریدار سند مالكیت جدید داده نخواهد شد ( و به همین ترتیب نسبت به انتقالات بعدی عمل خواهد شد.) بدیهی است دارنده سند مالكیت موخر تا تعیین تكلیف نهایی در مراجع قضایی حق انجام هیچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد لیكن واگذاری حقوق متصوره به دیگری بلامانع می باشد.
بند شش- ششمین مورد صلاحیت هیات نظارت رسیدگی ورفع اشتباهی است كه در جریان عملیات تفكیكی املاك رخ می دهد و به انتقال رسمی با ثبت دفتر املاك منتهی می گردد در این خصوص هیات نظارت در صورتی كه رفع اشتباه به حقوقی كسی خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصمیم خواهد كرد و الا برای رفع اشتباه به ترتیب قانونی و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.
بند 7- هفتمین مورد از موارد صلاحیت هیات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین می باشد. بدیهی است این تصمیم تا آنجایی مجاز خواهد كه نسبت به ماهیت حقوق افراد خلل ایجاد نكند و الا به درانده سند و ذینفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضایی اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی ثبتی نظریه رییس اداره ثبت مربوط در هیات نظارت استان قابل اعتراض می باشد.
بند 8- مورد اخیر وظایف هیات نظارت , رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائی است كه بر عهده هیات موصوف است.
در انتهای این گفتار یادآور می گردد كه:
1-محل تشكیل جلسات هیات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكیل خواهد شد,(ماه 2 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالكیت معارض در هیات نظارت) .
2-مفاد آراء هیات نظارت باید به ترتیب صدور با ذكر شماره و تاریخ در دفتر ثبت آراء هیات نظارت قید و به امضای صادر كنندگان برسد.
3-رای هیات نظارت دارای مقدمه ای مشتمل بر خلاصه جریان كار و بیان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بایستی منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل در آن قید گردد.
4-آراء صادره باید مستند به قانون بوده و در آن صریحاً قید شود كه رای قطعی است یا قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
گفتار دوم- شواری عالی ثبت:
یكی دیگر از مراجع اداری رسیدگی به مسایل و اشتباهات و اختلافات ثبتی شواری عالی ثبت است. طبق ماده 25 مكرر اصلاحی قانون ثبت, شواری عالی ثبت فقط مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیات نظارت خواهد بود كه دارای دو شعبه به شرح زیر است:
1- شعبه مربوط به املاك 2- شعبه مربوط به اسناد
طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1 , 5 , 7 مذكور در ماده 25 بر اثر شكایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی رییس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی كه آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی كه رای هیات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود و در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیاتهای نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذكور و نیز مطالبی كه در گفتار مربوط به هیات نظارت گفته شد, نكات زیر در خور توجه است:
1-تصمیمات هیات نظارت (جز درمورد بندهای 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاریخ الصاق در تابلوی اعلانات ثبت محل برای اطلاع ذینفع قطعی است و در شورای عالی ثبت قابل تجدید نظر نمی باشد.
2-وصول شكایت از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد, اجرای رای را موقوف می نماید و رسیدگی و تعیین تكلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید, عملیات اجرائی تعقیب می گردد.
3-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهای 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحی قبل از اجرای رای اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتی را با كلیه سوابق به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال خواهد داشت.
4-به طور كلی رسیدگی های هیات نظارت واجد جنبه ترافعی نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخیص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه می گردد و به همین جهت می توان تصمیات هیات نظارت را شبه قضایی تلقی كرد.
5- شواری عالی ثبت علاوه بر صلاحیت تجدید نظر در آراء هیات نظارت در مواردی هم كه بنا به ارجاع مدیر كل ثبت, آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ایجاد وحدت رویه رسیدگی كرده و اتخاذ تصمیم خواهد كرد. در خصوص این قبیل آراء شواری عالی ثبت , چنانچه رای هیات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت اقدام خواهد شد. نكته قابل توجه این است كه تصمیمات شورای عالی ثبت كه در مقام وحدت رویه اتخاذ گردیده است, در موارد مشابه برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پایان متذكر می گردد:
1-هر یك از شعب مذكور از 3 نفر كه دو نفر از قضات دیوانعالی كشور به انتخاب رییس قوه قضاییه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكیل می گردد بنابراین بر خلاف هیات های نظارت كه در هر یك از ادارات كل مناطق ثبتی تشكیل و نتیجتاً دارای شعب متعدد است, شواری عالی ثبت فقط دارای دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكیل می شوند.
2-جلسات شواری عالی ثبت حداقل هفته ای یكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكیل می شود.
مبحث سوم: تحلیل نمونه رای راجع به اختلاف و اشتباه ثبتی مطرح در مراجع قضایی:
بررسی نمونه رای و دعوی مطروحه در مراجع قضایی آخرین قسمت این گفتار را تشكیل می دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخیص وجود اشكال در تنظیم سند رسمی و اخطار به ذینفع مطابق بند 7 ماه 25 صورت گرفته است. هیات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شمیران در تاریخ 9/3/75 مبادرت به صدور رای شماره 9751 نموده است: (( با توجه به محتویات پرونده اجرایی مفاد سند مورد گزارش نیاز به رسیدگی و اظهار نظر قضایی است. این رای طبق بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت صادر گردیده و در صورت شكایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورایعالی ثبت است. )) و اما جریان قضایی منتهی به رای مذكور: در جریان اجرای مقررات ماده 45 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1317 در خصوص یك قطعه زمین پلاك ثبتی شماره 2112 فرعی از 3467 اصلی بخش 11 تهران به مساحت 1318 متر مربع كه قسمتی از آن جزء خیابان گردیده و جزئی هم در اختیار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكیت جدید و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گردیده است كه سند انتقال رسمی شماره 12358 مورخ 2/4/58 دفتر خانه 187 تهران كه به موجب آن ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامی مهكان به آقای X و خانم Y بصورت بیع قطعی انتقال یافته است در واقع مربوط به انتقال یكدستگاه موتور سیكلت هوندا مدال 1359 به شماره شهری 7886 تهران 71 می باشد. به علاوه معلوم شد كه دفتر خانه 187 در تاریخ 2/4/58 تعطیل و فاقد هر گونه فعالیتی بوده است و سند شماره رسمی 12358 ارتباطی به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهی از مراتب مذكور چگونگی و صدور سند رسمی شماره 12358 اشعاری , مورد را در هیات نظارت مطرح و همانطوریكه در ابتدای این بحث اشاره شد هیات نظارت رسیدگی و اعمال نظر قضایی را درخصوص مورد ضروری تشخیص داد و با اخطار به دو خریدار سند, مذكور مقرر گردید جهت تعیین تكلیف به دادگاه صالح مراجعه نمایند. خریداران كه زن و شوهر می باشند در تیر ماه سال 1375 دادخواستی به طرفیت اداره ثبت شمیران و شركت سهامی خاص مهكان ( فروشنده ) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بیع در دفتر اسناد و املاك مطرح می نمایند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتی و سوابق مطرح در هیات نظارت خواستار صدور حكم شایسته می شوند. شعبه 204 دادگاه عمومی سابق تهران طی دادنامه شماره ... با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه 187 تهران , سند رسمی شماره 12358 را فاقد اركان قانونی اسناد رسمی تشخیص و به اعتبار امضاء متعاملین , در حد سند عادی واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوی نسبت به اداره ثبت خوانده دیگر (شركت مهكان) را بلحاظ عدم دفاع و ایراد نسبت به دعوی و دادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی پلاك ثبتی 2112/3467 بخش 11 تهران می نماید. در این مرحله از رسیدگی شركت مهكان با انتخاب وكیل و طرح دادخواست واخواهی و با داعیه عدم آگاهی از مفاد دادنامه صادره (كه غیابی بوده است) و نیز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعولیت آن امضاء منتسب به مدیر عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسیدگی به ادعای مذكور گردیده است. كه چون خریداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند برای لاك ومهر آن خودداری كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوی خارج كرده و با فسخ دادنامه غیابی واخواندگان را در دعوی مطروحه بی حق تشخیص داده است كه نسبت به این رای تجدیدنظر خواهی صورت گرفته و شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران پس از رسیدگی های لازم طی دادنامه شماره ... نتیجتاً رای تجدیدنظر خواسته راتایید كرده است. نكات درخور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجدید نظر این است كه:
1-دادگاه استان سندی را كه در دفترخانه تنظیم و خلاصه معامله آن از طریق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابلیت ثبت در دفتر املاك تشخیص داده است و سند موضوع دعوی تجدیدنظر خواهان ها اساساً دارای تاریخی است كه در آن زمان دفترخانه تعطیل بوده است. بنابراین اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد 21 و 22 قانون دفاتر اسنادرسمی سردفتر كه رعایت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.
2-دادگاه استان اساساً ورود به رسیدگی جهت تشخیص اصالت سند را ضروری ندانسته و به لحاظ بی اعتباری سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بیع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظیم آن در دفترخانه و عدم جری شرایط لازم برای تنظیم اسنادرسمی مردود دانسته است.
مبحث اول: شناسایی كلی مقررات ثبتی
برای شناخت حقوق ثبت باید مراتب زیر را مورد توجه قرار داد:
1-حقوق ثبت حقوق ماهیتی نیست بدین معنی كه در این رشته حقوقی مفاهیم حقوقی توضیح داده نمی شود. مبانی و مفاهیم حقوقی را می باید در حقوق مدنی جستجو كرد, به این اعتبار حقوق ثبت را می توان از جمله مقررات شكلی و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعریف كرده و مورد شناسائی قرار داد.
2-حقوق ثبت علیرغم وابستگی مفهومی به حقوق مدنی, از حیطه مقررات حقوق خصوصی خارج بوده و مجموع مقررات آنرا می توان در زمره حقوق عمومی دسته بندی و طبقه بندی كرد.
3-ساختار تشكیلاتی سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمی ویژگی خاصی برای مقررات ثبتی ایجاد كرده است كه می توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقی كرده و همراه با آمریت, مرتبط با نظم عمومی دانست.
4-بدیهی است مقرراتی كه با نظم عمومی مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگی اعمال و اجرا آن بصورت مستقیم و قاطع ظاهر می گردد.
5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتی ایجاب می نماید كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلین وزارتخانه ها و سازمان های دولتی و یا شركت ها و نهادهای وابسته به دولت و نیز مسئولین تشكیلات مرتبط با حقوق عمومی مثل شهرداری ها نسبت به قوانین و مقررات ثبتی آگاهی و شناخت نسبی داشته و بنا به مورد از عدول و نادیده گرفته شدن مقررات مذكور پرهیز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجرای قوانین مذكور مسئول باشند. در این مورد میتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نیز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذكور و نیز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتی محسوب می شوند كه مامورین قضایی و اداری و سایر قوای دولتی مكلف به شناخت و اجرای آن می باشند. با مقدمات مذكور نتایج زیر استنتاج می گردد:
الف- تعریف مبانی حقوقی عقود و قراردادها از حیطه قوانین ثبتی خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدنی است.
ب-مفهوم حقوقی سند و شناسائی ارزش و اعتبار آن و تقسیم اسناد رسمی به عادی قابل اجراء وذمه ای و شرطی-رهنی و ... و نیز مفهوم معاملات قطعی-شرطی با حق استرداد (تبصره یك ماده 33 قانون ثبت) راباید در مبانی حقوق مدنی بدست آورده و با توجه به این دو نتیجه ارتباط بنیادی قوانین ثبتی با مقررات قانونی مدنی آشكار می گردد.
مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران
مقدمه- به جهت اهمیت واعتباری كه نوشته (مكتوب) در روابط حقوقی- مالی – اداری و شخصی افراد (اعم از حقوقی وحقیقی) دارد بحث دقیق درخصوص آن از ابعاد مختلف ضرورت داشته وشناخت دقیق و تحلیلی نوشته به مفهوم وسیع كلمه و سند در معنی حقوقی برای كارآموزان وكالت و كسانی كه به نحوی در ارتباط با دادگاه ها به عنوان نماینده حقوقی مداخله دارند لازم می باشد.
عناوین بحث
تقسیم مسائل به اجزاء كوچك و كوتاه برای درك بهتر موضوع اجتناب ناپذیر به نظر می رسد. از اینرو كار بررسی را در قسمتهای زیر پی خواهیم گرفت:
1-تعریف حقوقی سند
در مجموعه مقررات موضوعه ممكلیتی منحصراً در ماده 1284 قانونی مدنی سند تعریف شده است, ( سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. ) و بلافاصله قانونگزار در ماده 1285 قانون مذكور برای جلوگیری از ایجاد اشتباه در مفهوم حقوقی سند شهادت نامه را از اعداد اسناد خارج كرده و اعتبار آن را به شهادت محدود كرده است.
2-كاربرد سند در قوانین
علاوه بر قانون مدنی كه در مقام تعریف و تقسیم انواع اسناد و اعتبار آن از جهت شكلی وماهوی منبع اصلی برای شناخت سند محسوب می شود. در قوانین دیگری از جمله قانون آیین دادرسی مدنی و مجموعه مقررات ثبتی وقانونی تاری از سند بطور كلی نام برده شده است كه ورود به آن برای آگاهی گسترده از مفهوم سند ضروری است.
3- انواع سند
در یك تقسیم بندی كلی قانونی مدنی سند را به رسمی و عادی تقسیم كرده و بدون این كه تعریفی از سند عادی ارائه دهد با تبیین سند رسمی به اسنادی كه در اداره ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد ( ماده 1287) سایر اسناد را عادی توصیف كرده است و با بیانی كلی قانونگزار اعتبار سند را به عدم مخالفت با قوانین موكول كرده است (1288 ق م ). بنابراین می توان اینطور استنباط كرد كه سند مفهوم وسیعی دارد كه اعم است از سند معتبر و غیر معتبر و قابلیت استناد به هر نوشته در دعوی لزوماً به معنی قابلیت اعتبار آن نیست. توضیح آن كه مواد 206 الی 228 قانون آیین دادرسی مدنی در 4 بند به عنوان مبحث سوم به اسند تخصیص یافته است كه عبارت است از مواد عمومی – انكار و تردید – ادعای جعلیت – و رسیدگی به صحت و اصالت سند كه از حساب ها ودفاتر نیز در بند الف (مواد عمومی) نام برده شده است كه فصل اول و دوم با دوم قانون تجارت در مقامتوضیح و تشریح دفاتر تارتی و دفتر ثبت تجاری انواعی دفاتر تجاری و دفاتر ثبت تجاری را معین نموده است. ماده 14 قانون مذكور به این امر صراحت دارد كه دفاتر مذكور درماده 6 و سایر دفاتری كه تجار برای امور تجارتی خود به كار می برند در صورتی كه مطابق مقررات این قانون مرتب شده باشد بین تجار در امور تجاری سندیت خواهد داشت ودر غیر اینصورت فقط به علیه صاحب آن معتبر خواهد بود. بنابراین از نظر شكلی برای اعتبار دفتر تجاری رعایت تشریفات مذكور در ماده 11 ( از لحاظ امضاء نماینده اداره ثبت) ونمره بندی و شمارش اوراق و منگنه شدن و قید كلیه اعداد حتی تاریخ با تمام حروف مطابق ماده 12 قانون تجارت ضرورت دارد.
1-3) انواع اسناد رسمی و اسناد در حكم سند رسمی
همانطوری كه قانونگزار در ماده 1287 تصریح كرده است است اسنادی كهع در ادارات ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی محسوب می گردد با این ترتیب می توان در یك تقسیم بندی كلی اسناد رسمی را در سه مجموعه طبقه بندی كرد: الف- اسنادی كه در ادارات ثبت اسناد واملاك تنظیم شده اند مثل سند مالكیت و اجرائیه ثبتی ب- كلیه اسنادی كه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند مانند كلیه معاملات و قراردادهائی كه طرفین در دفترخانه اسنادرسمی مكتوب و تنظیم كرده باشند ج- اسناد تنظیم شده نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و منطبق با مقررات قانونی مثل سند مالكیت اتومبیل یا سند ازدواج و طلاق و نظائر آن
2-3) قانونگزار در مورد بعض اسناد عادی بنا بر مصالحی آنها را در حكم سند رسمی شناخته است كه چك به عنوان سند غیررسمی از این جمله می باشد ومطابق مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرائی دارنده می تواند با ارائه اصل و فتوكپی مصدق چك و برگشتی آن از اداره ثبت محل درخواست صدور اجرائیه نماید. همچنین امكان صدور اجرائیه جهت پرداخت هزینه های مشترك بهاستناد قانون تملك آپارتمان ها به استناد اظهارنامه ابلاغ شده به مالك یا استفاده كننده برابر آیین نامه مذكور مقدور می باشد و نیز قراردادهای عادی كه بین بانك ها و مشتریان در اجرای ماده 15 قانون عملیات بانكی بدون ربا مصوب سال 1362 و الحاق چهار تبصره به آن تنظیم شده باست در حكم سند رسمی بوده و بر اساس آن طبق ماده 199 آیین نامه اشعاری امكان صدور اجرائیه ثبتی وجود دارد. قابل ذكر است كه مطابق ماده 1291 ق م اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است.
اول-اگر طرفی كه سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
دوم-هر گاه درمحكمه ثابت شود كه سند مزبور را طرفی كه آن را تكذیب یا تردید كرده فی الواقع امضاء یا مهر كرده است.
4-ضرورت تنظیم سند رسمی
یكی از مباحث حقوقی مهم در مورد اسناد بحث اجباری بودن ثبت آنها در مواردی است كه در موارد 46 و 47 قانون ثبت پیش بینی شده است. اهمیت این بحث از بعد قضایی این است كه قانونگزار در ماده 48 قانون مذكور بصورت آمرانه تاكید كرده است كه سندی كه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد. به جهت كاربردی و رفع شبهه و اشكال در برخورد با اسناد موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت اقتضاء دارد كه این مبحث به شركتنامه های عادی تنظیمی بین افراد و نیز قراردادهای مشاركت مدنی منعقده بین شركت های دولتی (شركت عمران شهرهای جدید) و اشخاص كه بصورت عادی می باشد تخصیص داده شود ودر خصوص مفهوم عدم قابلیت استناد این قبیل اسناد در محاكم و ادارات توضیحات لازم داده شود.
الف- در ماده 41 آیین نامه اجرائی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه مسكن چنین آمده است: (تفاهم نامه یاقراردادهای واگذاری زمین با حدود اربعه مشخص از طرف وزارت مسكن و شهرسازی برای پرداخت تسهیلات بانكی در حكم سند رسمی تلقی و بانك های عامل می توانند به استناد قراردادهای یاد شده و در صورت عدم ایفای تعهدات از طرف بهره برداران مطالبات خود را در صورت لزوم از طریق تملك ملك ( اعم از اعیان و حقوق عرصه ملك) تبدیل به حال و وصول نمایند.)
ب-در ماده 19 آیین نامه اجرائی قانون ایجاد شهرهای جدید در ارتباط با قراردادهای واگذاری زمین با متقاضیان احداث مسكن پیش بینی گردیده كه: (اوراق قرارداد واگذاری زمین در شهرهای جدید در مراحل مرتبط با اعطای تسهیلات بانكی و تسهیلاتی كه سازمان تامین اجتماعی به مشمولان قانون تامین اجتماعی می دهد و یا سایر سازمانها یا موسسات اعتباری به مشتریان خود اعطا می كنند در حكم سند رسمی بوده و شركت وابسته مجاز است اسناد تنظیمی را منحصراً از جهت تجویز رهن امضاء نماید و در هر حال در صورت عدم انجام تعهدات از نایحه وام گیرنده سازنده شهر جدید یا جانشین بانك یا سازمان یا موسسه اعتباری وام دهنده باید شخص دیگری كه از ناحیه آنها معرفی می شود به جای متقاضی یا خریدار موافقت خواهد نمود). ملاحظه می شود كه در مواد یادشده صراحتاً این اسناد واگذاری زمین در حكم سند رسمی شناخته شده اند به همین جهت ممنوعیت پذیرش ادارات دولتی و دادگاه ها در خصوص این قبیل اسناد منتفی می باشد.
5- حدود اعمال مقررات ماده 48 قانون ثبت
اینكه قانونگزار در ماده 48 قانون ثبت اسنادی را كه باید به ثبت برسند و به ثبت نرسیده اند در ادارات و محاكم قابل پذیرش ندانسته باین مفهوم است كه از این اسناد به عنوان دلیل ثبوت مالكیت وذینفع بودن در تحصیل خواسته ماهوی نمی توان استفاده كرد. بطور مثال مبایعه نامه ملك ثبت شده به عنوان مستند درخواست صدور حكم تخلیه و یا خلع ید ومطالبه اجرات المثل از مستاجر ومتصرف قابلیت استناد ندارد لیكن این ممنوعیت ومحدودیت در مواردیكه دارنده سند عادی علیه طرف قرارداد شكایت كیفری تحت عناوین كلاهبرداری یا انجام معامله معارض ( مقررات ماده 117 قانون ثبت ) یا دعوی الزام طرف به تنظیم سند انتقال رسمی و یا ادعای فسخ معامله مطرح می نماید وجود نداشته و در این مورد تعمق در نوع خواسته و كیفیت ادعا حائز اهمیت است.
6-تكلیف مشاركت های عادی مدنی در مواقع بروز اختلاف
علیرغم محدودیت و ممنوعیت تنظیم سندرسمی در مورد شركت های مدنی موضوع بند 2 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاك غالباً افراد در روابط تجاری و كسبی خود با تنظیم قراردادهای عادی بصورت شركتنامه فعالیت می نمایند. نكته قابل توجه این است كه در این قبیل مشاركت های مدنی مالكیت شركاء نسبت به آورده خودعیناً باقی می ماند. به عبارت دقیق اثر ثبت شركتنامه و رسمیت آن اینستكه مالكیت نسبت به آورده شركاء حالت اختصاصی خود را از دست داده و شركاء نسبت به جزء جزء آورده های مشترك مالكیت مشاعی پیدا می كنند و در صورت انحلال شركت می باید نسبت به كل اموال شركت تقسیم بر اساس ضوابط قانونی صورت گیرد در حالیكه در شركت های مدنی كه قراردادهای آن به ثبت نرسیده است در زمان انحلال شركت و قطع فعالیت مشترك, هر شریك مالك آورده اختصاصی خود بوده و نیازی به تقسیم اموال كه حالت اشاعه ندارد نخواهد بود.
مبحث دوم: معاملات صوری به اعتبار حاكمیت مقررات ثبتی و مقایسه آن با معاملات صوری موضوع ماده 218 قانون مدنی و نیز مقررات قانون نحوه اجرای محكومیت های مالی مصوب 10/8/1377 آیین نامه اجرائی موضوع ماده 6 قانون مذكور.
در ماده 218 قانون مدنی, قانونگزار با بیان این امر كه چنانچه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است, بطور صریح اشاره به معامله صوری نموده و به جهت فقدان قصد در انجام معامله, آن معامله را باطل اعلام كرده است. در همین ارتباط در ماده 4 قانون نحوه اجرای محكومیت های مالی مصوب سال 1377 مقرر گردیه است كه (هر كس با قصد فرار از ادای دین و تعهدات مالی موضوع اسناد لازم الاجرا و كلیه محكومیت های مالی مال خود را به دیگری انتقال دهد به نحوی كه باقیمانده اموالش برای پرداخت بدهی او كافی نباشد عمل او جرم تلقی و مرتكب به چهارماه تا دو سال حبس تعزیری محكوم خواهد شد) و در انتهای ماده, قانونگزار انتقال گیرنده را نیز در صورت علم به موضوع شریك جرم شناخته و در این فرض چنانچه مال در ملكیت انتقال گیرنده باشد عین آن و در غیر اینصورت قیمت یا مثل آنرا از اموال او بابت تادیه دین طلبكار قابل استیفاء دانسته است كه در واقع به مفهوم بی اعتباری معامله و بلااثر بودن اثر آن و نفی مالكیت انتقال گیرنده است. در واقع قانون برای صحت هر معامله شرایطی را اساسی می داند كه عبارتند از قصد طرفین و رضا و اهلیت آنها و موضوع معامله یعنی مال یا عملی كه طرفین تعهد تسلیم یا ایفاء آنرا می كنند. بنابراین چنانچه طرفین معامله قصد تسلیم مال یا ایفاء تعهد واقعی نداشته باشند بدیهی است كه معامله ای تحقق نیافته و عمل ظاهری بلحاظ فقدان محتوی , صوری محسوب می گردد. این بحث در مقررات ثبتی بصورت دقیق تر و گسترده در مواد 33 . 34 مكرر بع بعد قانون ثبت مورد بررسی قرار گرفته (به ماده واحده قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مكرر آن مصوب اسفند ماه سال 1386 توجه شود ) و قانونگزار با لحاظ قصد واقعی طرفین , مالكیت انتقال دهنده را باقی ومفروض تلقی كرده و حق درخواست ثبت ملك را را انقال دهنده دانسته است و تبصره ماده 33 با عدول از ظاهر معاملات ,این قبیل معاملات را مشمول جمیع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد می داند. بدیهی است در این مورد بر خلاف ظاهر نوشته و سند اعم از عادی یا رسمی, ملاك امر واقعیت حاكم به رابطه طرفین می باشد. ( العقود تابعه للمقصود) و قاعده فقهی (ما قصد لم یقع و ما وقع لم یقصد) نیز موید همین امر می باشد. در خصوص معاملات با حق استرداد توضیحات زیر ضروری است:
1-این قبیل معاملات موجب انتقال مالكیت به خریدار نیست و وجود شرط برای فروشنده حكایت از این امر دارد كه فروشنده بعلت نیاز مالی در واقع در قالب بیع ملك خود را عملاً برای مدت استفاده از خیار در رهن خریدار قرار داده است و با وجود حق عینی خریدار درخواست ثبت از فروشنده پذیرفته می شود.
2- بدیهی است چنانچه فروشنده در مهلت مقرر از حق خیار ( به ماده واحده اصلاحی توجه شود) استفاده نكند خریدار می تواند برای وصول طلب خود از طریق دفترخانه تنظیم كننده سند درخواست صدور اجرائیه نماید.
3-اجرائیه صائره مركب از اصل طلب و اجور ایام تصرف فروشنده خواهد بود. البته در ماده 34 قانون ثبت به خسارت دیركرد اشاره شده است كه شورای نگهبان آنرا خلاف شرع تشخیص داده است.
4-درواقع معاملات با حق استراداد كه نمونه معمول آن اسناد استقراضی بانكی است از دو عقد قرض و رهن تشكیل شده است كه راهن می تواند قرض گیرنده یا شخص ثالثی باشد كه ملك خود را برای دریافت وام در اختیار بانك به نفع وام گیرنده قرار داده است.
5-در معاملات با حق استرداد نسبت (این مقررات اصلاحی ماه 34 مكرر حذف شده است) به اموال غیرمنقول مهلت بازپرداخت وام و فك رهن از ملك 8 ماه است و چنانچه ظرف ششماه بدهكار قادر به بازپرداخت نباشد می تواند فروش ملك را از طریق مزایده درخواست نماید.
6-نظر به اینكه بموجب ماده 34 قانون ثبت (با اصلاحات انجام شده مساله انتقال ملك به خریدار بلحاظ عدم درخواست مزایده موضوعاً منفی شده است) در فرض عدم درخواست مزایده بعد از انقضای مهلت 8 ماه كه می تواند معلول فوت – بی اطلاعی و یا عدم ابلاغ واقعی اوراق اجرائیه باشد قانونگزار با اخذ كلیه حقوق و عوارض و هزینه های قانونی انتقال ملك را به خریدار پیش بینی كرده است كه اغلب موجب به عدالتی و تملك غیر عداله ملك ارزنده در قبال طلب ناچیز می باشد. فتاوای شرعی در حرمت چنین نقل و انتقالاتی از حضرت امام خمینی و آقای شاهرودی ریاست محترم قوه قضاییه داده شده است كه در صورت عدم برابری ارزش وثیقه با وام و طلب بستانكار انتقال غیر شرعی بوده و قابلیت اجرا ندارد و به ادارات ثبت بخشنامه شده است كه با لحاظ مقررات ماده 781 قانون مدنی می باید با انجام مزایده نسبت به وصول طلب اقدام كرده و مازاد ارزش ملك را به بدهكار مسترد نماید ( دستور مورخ 12/9/86)
اسناد مالكیت معارض
قبل از اینكه در خصوص اسناد مالكیت معارض و مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مصوب 1333 توضیح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1310 برای رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هیاتی بنام هیات نظارت مركب از رییس ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشكیل می شود كه این هیات به كلیه اختلافات واشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می كند. برای این هیات یك عضو علی البدل از بین قضات دادگستری یا كارمندان ثبت مركز استان از طرف قوه قضاییه تعیین خواهد شد. ماده 25 قانون ثبت حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در 8 بند تعیین كرده است كه بندهای 2 و 4 و 5 و 6 آن در این مورد در خور توجه است:
بند 2- هر گاه هیات نظارت تشخیص دهد كه در جریان مقدماتی ثبت املاك اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تكمیل یا اصلاح می گردد.
بند4-اشتباهاتی كه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی كه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی كه اصلاح مزبور خللی به حق كسی برساند به شخص ذینفع اخطار می كند كه می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند 5- رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلاً یا بعضاً خواه نسبت باصل ملك – خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
بند6- رسیدگی و رفع اشتباهی كه در عملیات تفكیكی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاك شود با هیات نظارت است. مشروط بر اینكه رفع اشتباه مزبور خللی به حق كسی نرساند.
ماده 2 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالكیت معارض مقرر داشته است كه در كلیه مواردیكه هیات نظارت طبق بند 2 ماه 25 اصلاحی سال 1317 قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات كه به نظر هیات موثر یا غیر موثر تشخیص گردیده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك یا اجراء شقوق 5 و 6 و 7 ماه 25 اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی كه مقتضی بداند بدهد و بند 7 ماه 25 مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با مقررات اشكال یا اشتباهی پیش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
و بالاخره ماده 3 لایحه قانونی مذكور در مورد اسناد مالكیت معارض كلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی ترتیبی را مقرر داشته است كه سند موخر الصدور را معارض و سند مقدم را تا زمانی كه به موجب حكم نهائی ابطال نشده است معتبر دانسته است.
ماده 6 لایحه مذكور مقرر می دارد: كسی كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نماید پس از صدور حكم نهائی بر بطلان سند موخرالتاریخ و یا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی كه تاریخاً موخر است به حكم دادگاه به جریمه نقدی معادل یك برابر بهای موردمعامله محكوم خواهد شد ونیز سردفتران اسناد رسمی هم با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال از شغل سردفتری محكوم خواهند شد. ماده 7 قانون ثبت مقرر می دارد: ((كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكیت معارض یا معاملات متعدد می شود در دادگاه اداری مورد تعقیب و انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد.)
حقوق ثبت
قسمت اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدی مصوب سال 1333 چنین مقرر می دارد: ( ... در صورتی كه هیات نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز می داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكیت معارض و ثبت موخر ابلاغ می نماید.) چنانچه دارنیده سند مالكیت معارض با اخطاریكه طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالكیت شد هم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالح در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسیار مهم است توجه شود كه كل سند باطل نمی شود بلكه مورد تعارض باطل می شود) در ستون ملاحظات قیمت ملك قید و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد. چون تعارض سند مالكیت مطابق تعریف ماده مرقوم (ماده 3) ممكن است نسبت به كل ملك یا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك یا قسمتی از آن – كل حد شمالی یا جنوبی یا شرقی یا غربی یا جزئی از این حدود مثلاً 5 متر از طول شمالی با سند مجاور منطبق و همخوانی نداشته باشد و یا در مورد حقوق ارتفاقی در سند مقدم حق ارتفاقی برای ملك مجاور (مثل حق عبور یا حق مجری) ذكر نشده باشد ولی در سند ملك مجاور (مجاور شمالی جنوبی شرقی یا غربی) بوجود حق ارتفاق در ملك دارنده سند مقدم تصریح شده باشد. بدیهی است سند موخر در موارد تعارض جزئی و یا تعارض در حد و یا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد یعنی حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق می گردد و یا حقوق ارتفاقی مندرج در آن حذف می شود.
چون بحث تعارض اسناد مالكیت ثبتی وتشخیص وجود تعارض از جمله مسائل دقیق ثبتی است و دعاوی حقوقی و كیفری مربوط به اسناد معارض از پیچیده ترین نوع دعاوی می تواند باشد در این جلسه ضمن توضیحات تكمیلی نمونه عینی و مسبوق به سابقه 50 ساله یك پرونده ثبتی مربوط به اسناد معارض را تشریح و تحلیل خواهیم كرد:
1-گفتیم كه تعارض دو سند مالكیت تشخیص آن با هیات نظارت مستقر در مركز هر استانی است می تواند نسبت به كل ملك یا جزء ملك (اعم از حدود یا حقوق ارتفاقی یا اصل ملك) باشد و توضیح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض است وطبق مقررات قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مالك سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار می شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط كتباً ابلاغ می شود.
2-در تكمیل توضیحات قبلی یادآور می شویم كه دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون ثبت اسناد و املاك مانند مدیران و نمایندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند واقدامات آنها در خارج از آن اثر قانونی ندارد (نظر غالب این است كه سر دفتر تهران نمی تواند معاملات شهر دیگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولی اگر به دفتر خانه ای در تهران آمدند منعی ندارد) بنابراین معاملات مربوط به املاك تهران اگر در شهر دیگری انجام شود این امر هم تخلف سردفتر را نشان می دهد وهم می تواند از جمله مواردی باشد كه ذینفع از طریق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرینه ای است بر اینكه معامل و متعامل برای فرار از حقیقتی كه می تواند منع معامله سند معارض باشد به دفترخانه شهر دیگری مراجعه كرده اند.
3-مساله دیگری این است كه آیا منظور از اینكه در ماده 5 لایحه قانونی اسناد معارض قانونگزار برای دارنده سند مالكیت معراض انجام معامله را ممنوع كرده است معامله با سند رسمی و در دفترخانه می باشد. به اعتقاد اینجانب ممنوعیت كلی است و اعم از رسمی عادی می باشد ( باستثناء صلح حقوق متصوره با ذكر معارض بودن سند).
4-مساله دیگر این است كه در تعارض نسبت به دو حد یا حقوق ارتفاقی و یا تعارض جزئی ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت می گیرد و نه كل سند و كل پلاك (مثلاً اگر دوملك در حد شرقی و غربی خود معارض باشند حدی كه قبلاً با تنظیم صورتجلسه تحدید حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور ( مثلاً غربی) باید از آن متابعت نماید) و در رفع تعارض از جهت قضائی دادگه در همین خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.
5-مساله دیگر این است كه علیرغم ممنوعیت معامله دارنده سند معارض قانونگزار در ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالكیت معارض را در فرض صدور حكم نهائی بر بطلان سند او (به نحوی كه در بالا توضیح داده شد) یا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه اداره ثبت ظرف دو ماه جریمه نقدی معادل یك برابر بهای معامله تعیین كرده است كه با شكایت شاكی دادگاه مبادرت به صدور حكم خواهد كرد و از مفاد این ماده این طور استنباط می شود كه تا حكم بر بطلان صادر شود می توان فی نفسه معامله را باطل تلقی كرد. ( منظور این است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملان هم خواهد بود)
6- برای سردفتری كه علیرضغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخیر ماده 6 انفصال دائم از شغل سردفتری پیش بینی شده كه تخلف اداری است.
7-و نیز برای كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالكیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات اداری انفصال موقت كهكمتر از دو سال نخوهد بود و یا انفصال ابد به تناسب مورد پیش بینی شده است.
8-و بالاخره آخرین بحث این است كه این مجازات اداری مانع از این امر نیست كه اگر معلوم شود اقدامات مامورین و یا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنیت و تبانی با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت كیفری نیز در مراجع قضایی مورد تعقیب قرار داد. ضمناً قانونگزار این نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداری نمی داند.
تقدم تصرفات مالكانه در ثبت املاك
در اختبار حقوق ثبت و امور حسبی كارآموزان وكالت خرداد ماه سال 1384 یكی از دوسوال مطروحه این بود كه كشاورزان ملك معینی با استناد به شهادت شهود و اطلاعات مطلعین محلی و مستندات دیگر از جمله مدارك اخذ وامهای كشاورزی در سنوات گذشته برای تهیه كود و بذر به ادعای تصرفات مالكانه مستمر خود اظهارنامه موضوع ماده 11 قانون ثبت را تكمیل و با تعیین محدوده تصرفات و تسلیم آن به اداره ثبت محل هر كدام خواستار ثبت محدودده متصرفی شده اند. در مهلت مقرر در ماده 16 قانون ثبت (پس از انتشار اولین آگهی نوبتی) وراث شخصی بر اساس گواهی انحصار وراثت و با تمسك به اسناد و قباله و بنچاق قدیمی مربوط به مورث به درخواست ثبت كشاورزان اعتراض كرده اند. از كارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحلیل مبانی امر توضیح دهند وكالت كدامیك از طرفین را درخور پذیرش می دانند. به منظور رفع پاره ای استنباطات احتمالی, این نكته مورد تصریح قرار گرفته بود كه منشاء تصرفات غاصبانه نبوده و سابقه دعوی خلع ید و تصرف عدوانی موجود نیست. در متن سوال به علت مسكوت ماندن چند نكته از جمله احتمال واگذاری اراضی در اجرای مقررات اصلاحات اراضی و نیز عدم تصریح به نحوه تصرفات كشاورزان آن چنانكه در ماده 23 آیین نامه قانون ثبت پیش بینی شده است با وجود تاكید بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, كارآ,وزان محترم در استنتاج موضوع به برداشتهای متفاوتی رسیده بودند. در بررسی دقیق پاسخ اوراق و جریان آزمون شفاهی مشخص گردید كه تعداد كثیری از كارآموزان با استدلال برتری دلائل معترضین به ثبت بر اماره تصرف قبول وكالت آنها را بر وكالت متقاضیان ثبت اراضی ترجیح داده اند. در حالیكه اماره تصرف خود بالاترین دلیل محسوب و با اثبات از دوش متقاضیان ثبت برداشته شده است بعلاوه كارآموزان وكالت در تحلیل ارزش اثباتی دلائل حتی در فرض رسمی بودن بعضی مدارك و مستندات معترضین به ثبت به این نكته بسیار مهم توجه نداشته اند كه ارزش اثباتی اسناد رسمی مربوط به اراضی ثبت نشده و محتوای معاملات مربوط به این قبیل اراضی با صراحت ماده 88 قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله كشاورزان متصرف) قابلیت استناد را ندارد. در واقع در پاسخ به سوال دو مطلب بسیار مهم حقوقی مورد غفلت قرار گرفته بود: الف- امكان و احتمال اعراض اراضی توسط مورث معترضین به ثبت كه نوعاً در اراضی ثبت نشده به لحاظ خشكسالی های مستمر و مهاجرت افراد از یك نقطه به نقطه دیگر و ترك طولانی اراضی سابق كشاورزی در سرزمین كم آب ایران امرشایعی است. ب-غیرقابل استناد بودن تاریخ اسناد و مدارك عادی معترضین به ثبت و نیز غیر قابل استناد بودن محتوای مستندات رسمی آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضیان ثبت) با توجه به صراحت مقررات ماده 1305 قانون مدنی و ماده 88 قانون ثبت كه دقیق ترین نكته حقوقی قضیه محسوب می گردید. در واقع از امتیازات ثبت اراضی و املاك این است كه با درج مالكیت اشخاص در دفتر املاك دیگر احتمال اعراض از ملك منتفی بوده و این مالكیت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبی بودن خارج شده و نسبت افراد مملكت و اشخاص ثالث واجد اعتبار كامل خواهد بود (مقررات مواد 22 و 72 قانون ثبت اسناد و املاك) بدیهی است در قبول وكالت معترضین به ثبت اگر با دلائل كافی ثابت شود كه معترضین به ثبت و مورث آنها علقه معنوی مالكیت خود را نسبت به اراضی متصرفی كشاورزان حفظ كرده اند(فی المثل در سنوات گذشته مستقیماً یا به مباشرت ثالث سهم مالكانه خودرا مطالبه كرده اند) یا به اثبات برسانند كه منشاء تصرفات اولیه كشاورزان تلقی از ید مورث آنها بوده است (مثل اجاره ونظایر آن) امكان پذیرش اعتراض و نهایتاً قبول ثبت ملك بنام ورثه متصور خواهد بود.
در پاسخگوئی به سئوالات ثبتی مبتلا به شركت عمران شهرهای جدید مشاهده شد كه بعض مشكلات در شهرهای جدید مشترك است از جمله:
الف- مشكل حادث از نقل و انتقال املاكی كه منتقل الیه حق انتقال ندارد لیكن به گونه ای مبادرت به انتقال ملك واگذاری كرده است و مسئولین شهرهای جدید با خریداران دیگری غیر از منتقل الیه اولیه مواجه هستند و بعضاً این نقل وانتقالات به كرات حاصل می شود. در جواب این سئوال باید به متن قرارداد واگذاری توجه كرد. بدیهی است در صورتی كه منتقل الیه طبق قرارداد برای مدت معین ( مثلاً آخرین قسط بدهی یا 3 سال ... ) از انتقال ملك واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاری در واقع تخلف از شرط فعل منفی است كه طبق مقررات كلی برای شركت ایجاد حق فسخ می نماید و با اعمال این حق و بلا اثر شدن قرارداد اولیه نتیجتاً قراردادهای واگذاری هم فاقد اعتبار خواهد شد. بدیهی است اعمال حق فسخ توسط شركت جنبه اختیاری دارد و چنانچه شركت و لو به دفعات مخالفتی با انتقال نكند آخرین منتقل الیه قائم مقام منتقل الیه اولیه خواهد بود و شركت قرارداد و سند رسمی انتقال را با خریداری بعدی منعقد خواهد كرد مشروط بر اینكه این خریدار واجد شرایط قانونی واگذار باشد. قابل ذكر است كه هر واگذاری رسمی در فرض موافقت شركت هزینه مستقل دارد كه قاعدتاً مربوط به منتقل الیه بوده و شركت نباید پذیرای پرداخت هزینه های بعدی باشد. اینكه شركت در چه تاریخی مبادرت به تنظیم سند رسمی واگذاری می نماید علی القاعده این امر بعد از تسویه حساب كامل و پرداخت آخرین قسط بدهی و هزینه های مربوط خواهد بود وترتیب اقدام هم معرفی شخص به دفتر خانه و نیز تعیین نماینده جهت امضاء سند با ارائه سند مالكیت اولیه و مادر و دلیل سمت مدیرعامل مسئول شركت خواهد بود. در همین قسمت بیان این امر ضروری است كه چنانچه الزام شركت به انتقال مبتنی بر حكم قطعی صادره از مراجع قضایی باشد گریزی از تمكیل به آن نیست. در تكمیل پاسخ به سوال مرتبط با قراردادهای واگذاری چند سوال جزئی وفرعی هم مطرح شده است:
الف-در فرض از بین رفتن سند اولیه واگذاری, نقل و انتقالات بعدی چگونه انجام می شود؟
جواب- پاسخ این است كه چنانچه نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتی از سند از دفتر خانه تنظیم كننده آن قابل دریافت است لیكن چنانچه سند عادی انتقال اولیه مفقود شده باشد برای انتقالات احتمالی بعدی تایید رسمی واگذاری توسط شركت ضروری خواهد بود.
ب-اساساً نقل و انتقال املاك در رهن بانك به موجب قانون و رای وحدت رویه دیوانعالی كشور به شماره 620-20/8/76 با توجه به حق عینی مرتهن نافذ نیست و بدون موافقت مرتهن ممكن نیست و دفاتر از تنظیم سند انتقال این قبیل املاك خودداری می كنند لیكن در عمل مشاهد شده است كه نقل و انتقال رسمی با ذكر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است كه با رای وحدت رویه دیوانعالی كشور مغایر است. دومین سئوال مشترك مرتبط با مسائل ثبتی در خصوص مسائل تجمیع چند پلاك مجاور ثبتی و یا تفكیك اراضی واملاك می باشد.
پاسخ- بیان چند نكته ضروری است:
1-تفكیك اراضی واملاك ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملك می باشدكه مطابق مقررات ماده 154 قانون ثبت مبنای اقدام نقشه جامع شهر می باشد كه از طریق استعلام از شهرداری مشخص می گردد.
2- در خصوص املاك ثبت نشده در صورت تعدد مالكین و عدم تراضی آنها در امر تقسیم و افراز, امر تقسیم وتعیین سهم هر مالك با دادگاه و از طریق تعدیل سهام و كارشناسی و استقراع صورت می گیرد.
3-اساساً در خصوص املاك ثبت شده چنانچه واحد ثبتی به هر علتی با درخواست تفكیك و افراز ملك مخالفت نماید مرجع اعتراض دادگاه می باشد كه با تقویم دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملك می باید نسبت به تصمیم واحد ثبتی اعتراض صورت گیرد.
ماده 6 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 51 مقرر می دارد كه در شهر هائی كه دارای طرح جامع می باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكیك طبق نقشه هائی كه شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید كرده باشد اقدام به تفكیك نماید ودر مورد افراز دادگاه ها مكلفند طبق نقشه تفكیكی شهرداری اقدام نمایند ... .
و ماده 101 قانون شهرداریها مقرر می دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها مكلفند در موقع درخواست تفكیك اراضی محدوده شهر و حریم آن , عمل تفكیك را طبق نقشه هائی انجام دهند كه قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. وماده واحده لایحه قانونی راجع به تفكیك و افراز اراضی مورد تصرف سازمانهای عمران و اراضی شهری استانهای كشور مصوب سال 58 شورای انقلاب مقرر می دارد كه ادارات ثبت واسناد و املاك و شهرداریها مكلفند از نظر تفكیك اراضی كه به موجب قانون سند مالكت اراضی موات شهری در اختیار دولت قرار می گیرد بدون جلب رضایت مالكین قبلی اقدام نمایند. و بالاخره مقررات قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 در ماده 3 هزینه تفكیك مقرر درماده 150 قانون اصلاحی ثبت را در موقع اجرای تصمیم قطعی امر افراز توسط واحد ثبتی قابل وصول دانسته است و ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز باشد با تقاضای هر مالك و به دستور دادگاه فروخته می شود. اساساً مقررات افراز و فروش مصوب سال 57 ناظر به درخواست مالكین مشاع است و امر تفكیك مربوط به مالك واحد بدون تعیین سهم وتقسیم اجزاء می باشد. فرق افراز و تفكیك هم در همین امر است.
سومین پاسخ مربوط به چگونگی اجرای مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی و نظامی دولت است ( مصوب سال 58) در خصوص این مقررات بیان چند امر ضرورت دارد:
1-برنامه های عمومی عمرانی,نظامی شامل برنامه هائی است كه اجرای به موقع آن برای امر عمومی و دستگاه امنیتی (دستگاه اجرائی) لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح می باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد.
2-برای اجرای طرح های عممی و عمرانی و نظامی (مقررات ماده 9 قانون زمین شهری و ضرورت واگذاری اراضی بایر و دایر برای ایجاد تاسیات عمومی و عمرانی و اداری ... مهم است) می باید حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی (موات) استفاده كرد و عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تایید وزارت كشاورزی و عمران روستائی و یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات كل و شعب مربوط در استان ها رسیده باشد ( در خصوص اراضی ملی شده متعاقباً توضیحات لازم داده خواهد شد).
3-برای خرید و تملك اراضی و املاك در مرحله اول توفق بین مالكین و دستگاه اجرائی صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هیات كارشناسان رسمی دادگستری كه یك نفر ازطرف مالك و یك نفر از طرف دستگاه اجرائی و نفر سوم با توافق یا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملك تعیین خواهد شد.
4-نكته در خور توجه این است كه چنانچه بهای مورد توافق ویا خسارات مالكین هر یك به مبلغ یك میلیون ریال باشد دستگاه اجرائی راساً اقدام به خرید ملك و پرداخت خسارت خواهد كرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر یك از مالكین بیش از مبلغ یك میلیون ریال باشد باید مقررات قانون محاسبات عمومی اجراء شده وهیات مقرر در ماده 71 قانون مذكور مراتب را تصویب نمایند و در هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائی حداكثر ظرف مهلت سه ماه مكلف به خرید ملك و پرداخت حقوق یاخسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذكور به منزله انصراف محسوب می شود.
5- ملاك تعیین قیسمت توسط كارشناسان بهای عادله به قیمت روز تقویم اراضی و ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون تاثیر اجرای طرح در قیمت آنهاست.
6- حقوق كسب و پیشه و تجارت اشخاص در صورتی تعلق خواهد گرفت كه حداقل یك سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل مورد تملك مورد استفاده كسب و پیشه و تجارت باشد.
7- در مورد املاك موقوفه در صورت مجاز بودن به تبدیل به احسن به طریق املاك غیر وقف و در صورت مجاز نبودن تبدیل به احسن از طریق اجاره های طویل المدت عمل خواهد شد.
8- در صورت اقتضاء و رضایت مالك بجای پرداخت وجه عوض اراضی تملك شده از سایر املاك ملی شده دولتی پرداخت خواهد شد در مورد حقوق كسب و پیشه نیز در صورت رضایت صاحب حق دستگاه اجرائی تعهد خواهد كرد كه در صورت اجرای طرح محل كسب مناسبی در اختیار صاحب حق قرار دهد.
9- تصرف و اجرای طرح قبل از انجام معامله در صورتی ممكن خواهد بود كه عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیر گردد كه در این صورت دستگاه اجرائی می تواند با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك یا نماینده رسمی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و كارشناس رسمی اقدام نماید و به هر حال می باید دستگاه اجرائی ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت قیمت عادله طبق نظر كارشناس اقدام نماید ( مقررات زمین شهری در این موارد در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت , مالكین مجاز به طرح دعوی در مراجع قضایی و توقیف عملیات اجرائی تا زمان پرداخت بهاء می باشند و محاكم دادگستری خارج از نوبت رسیدگی و مبادرت به صدور حكم خواهند كرد و با پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی خواهد شد. توضیح-مطابق تبصره 7 و 9 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 دولت و شهرداریها در كلیه شهرها و شهرك ها زمین مورد نیاز خود را پس از تصویب طرح با قیمت منطقه ای تملك می كنند و بهای اعیانی بر اساس بهای عادله روز است. پاسخ سوالات مرتبط با مقررات قانون خرید و تملك اراضی برای اجرای برنامه های عمرانی- عمومی و نظامی
1-مالك اعم از دارنده سند رسمی در جائی كه مقررات ثبتی اجرا شده و یا كسانی است كه به عنوان متصرف مالكند و اسناد عادی دارند.
2-صاحبان حقوق كشاورزی هم در قبال اجرای طرح های عمرانی حقوق خود را دریافت می نمایند.
3-دولت مطابق تبصره2ماده 10 قانون زمین شهری از پرداخت مالیات و حق تمبر و هزینه های دولتی ومعاملاتی در جریان آماده سازی و تفكیك و فروش اراضی معاف می باشد.
4-تشكیل شهرك های عمران شهرهای جدید مستند به تبصره 5 ماده 11 قانون زمین شهری است.
دو مبحث دیگر باید مورد تحلیل قرار گیرد:
الف- مباحث مربوط به مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
ب-اراضی ملی شده و ارتباط آن با مقررات ماده 12 قانون زمین شهری
الف – در ارتباط با مقررات مواد 147 و 148 (مهلت اعتبار این مقررات برای مدت 5 سال از سال 78 تمدید شد.) اصلاحی قانون ثبت بیان مطالب زیر ضروری است:
1-مقررات اصلاحی مذكور مربوط به سال 1365 است وقانونگزار در مورد كسانی كه در اراضی دولتی یا غیر دولتی مبادرت به احداث اعیانی كرده اند كه به جهت موانع قانونی صدور سند برای آنها میسور نیست و نیز اراضی كشاورزی و نسقهای زارعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری واراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن كه مورد بهره برداری متصرفین است و افراد با سند عادی خریداری كرده اند كه به علت موانع قانونی صدور سند مالكیت برای آنها مقدور نیست هیاتهائی متشكل از قضات دادگستری و روسای ادارات ثبت در ادارات ثبت هر محل تشكیل شده و با رسیدگی به درخواست های افراد و احراز توافق طرفین در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالكیت به اداره ثبت اعلام می نمایند.
2-علاوه بر مورد بند بالا ( در تمام موارد چنانچه بین متصرف و سازنده اعیان و مالك اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رییس اداره ثبت اسناد و املاك رسیدگی و ارجاع امر به كارشناسی می نماید) چنانچه انتقال ملك به نحو مشاع بوده لیكن تصرف بصورت مفروز باشد وهیات توافق مالك یا مالكین مشاع را به تصرف افرازی احراز نماید با آگهی مورد در صورت عدم اعتراض ظرف یك ماه اداره ثبت مربوط سند مالكیت مفروزی را صادر می نماید. بدیهی است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذكور چنانچه تصرف مفروز مورد تایید هیات نباشد سند مالكیت مشاعی به دستور هیات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.
3-نكته در خور توجه این است كه حتی هیات در صورتی كه متصرف قادر به ارائه سند عادی هم نباشد در صورت بلامنازع تشخیص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام می نماید و الا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.
4-در هر صورت در فرض عدم حضور مالكین هیات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد كرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهی نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالكیت صادر نموده ودر صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضای مهلت 15 روز هم حق مراجعه به دادگاه برای متضرر ممكن و مقدور می باشد.
5-مقررات مذكور در املاك موقوفه نیز جاری بوده و هیات های مربوط در صورت موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف (درصورت فقدان متولی) با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم با تعیین اجرت المثل زمین جهت صدور سند مالكیت برای اعیانی توسط اداره ثبت اتخاذ تصمیم خواهد كرد.
6- در خصوص اعیانی های احداثی در اراضی متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسكونی باشد دولت عرصه ملك را به قیمت منطقه ای با ضافه بهای تاسیسات زیربنائی و تمام شده به سازنده اعیانی و متصرف می فروشد. در صورتیكه متصرف دارای واحد مسكونی دیگری باشد دولت می تواند عرصه را به قیمت عادله دروز طبق نظر كارشناس بفروشد. (همچنین در صورتی كه متصرف فاقد شرایط واگذاری بوده با تصرف برای استفاده غیرمسكونی است و نیز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظی در مورد تصرفات مازاد بر 1000 متر مربع قیمت روز محاسبه خواهد شد.) حكم این ماده در صورتی است كه سازمانهای دولتی و شهرداری ها و سایر موسسات و شركت های دولتی به اراضی متصرفی نیازمند نباشد.
7- درخصوص املاك موضوع مواد 147 و 148 كه اداره ثبت مبادرت به صدور رای می نماید هرگاه نیاز به امر تفكیك باشد هیات ها در واحدهای ثبتی بدون رعایت تشریفات مربوط و استعلام از شهرداری و رعایت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفكیكی خواهند كرد.
ب- در خصوص اراضی ملی شده مسائل زیادی در عمل وجود دارد كه اجمالاً به آن اشاره میگردد:
1-اغل مشاهده شده است كه بعد از انقلاب و تصویب مقررات قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری اعضا كمیسیون ماه 12 قانون زمین شهری بدون بررسی و استعلام وضعیت زمین از جهت ملی بودن اراضی را موات اعلام كرده و اسناد مالكیت افراد باطل و سند مالكیت به نام دولت و به عنوان موات صادر می شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبتا سبق عمران موفق به تحصیل رای به ابطال رای كمیسیون ماده 12 و نیز ابطال اسناد مالكیت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتی كه به موجب رای وحدت رویه شماره 681 مورخ 26/7/84 هیات عمومی دیوانعالی كشور: ( عرصه و اعیان كلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلها كشور جزء امول عمومی محسوب و متعلق به دولت است و لو اینكه قبل از این تاریخ افراد آنرا متصرف شده و سند مالكیت گرفته باشند ... و به صرف تشخیص مزارت مذكئر وقطعیت آن اراضی مذكور در ملكیت دولت قرار می گیرد و عدم صدور سند مالكیت بنام دولت نافیمالكیت دولت نیست.
2- به موجب رای شمار 76/3 هیات عمومی دیوان عدالت اداری پرونده های موضوع ماده واحده ماده 56 قانون سال 1376 تعیین تكلیف اراضی احداثی اعم از اینكه داخل محدوده شهرها باشند یا خیر می باید در هیات موضوع ماده 56 مورد رسیدگی قرار گیرند. (قانون تعیین تكلیف اراضی اختلافیث موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع)
یك لایحه دفاعیه
با سلام واحترام,در پرونده كلاسه ... كه وقت رسیدگی برای ... سال 87 تعیین شده است در مقام دفاع مراتب زیر به استحضار می رسد: به نظر می رسد برای سهولت تبیین مبانی دفاع از دعوی مطروحه مكتوب شدن خواسته دعوی و جهات توجیهی آن بطور خلاصه ضروری است: وكلای محترم خواهان در ستون خواسته و انتهای دادخواست و استنتاج نهائی دعوی از دادگاه محترم, صدور حكم نسبت به موارد زیر را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسی و حق الوكاله).
الف- ابطال اجرائیه شمار ... صادره از دفتر خانه ... تهران
ب-ابطال عملیات اجرائی موضوع پرونده اجرائی كلاسه .... اداره اول اجرای ثبت تهران.
ج- اعاده وضع به حالت سابق و وضع ید مجدد موكل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمی .... دفتر خانه... تهران كه عبارت است از یك باب مغازه پلاك ثبتی ... بخش 2 تهران واقع در تهران خ اكباتان... به شماره فعلی ... ( كه در سندرسمی اجاره ... می باشد)
آقایان وكلای محترم در توجیه استحقاق موكل به قواعد حقوقی منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسك شده و به موادی از قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 استناد كرده اند. ملخص مبانی توجیهی دعوی عبارت است از:
الف- با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان ( آقای الف) ذینفع منافع عین مستاجره و حقوق ناشی از آن (سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت) می باشد و متعاقب پرونده اجرائی اجرای احكام مجتمع قضایی صادقیه و سند انتقال اجرائی شماره ... دفتر خانه ... تهران موكل (خواهان) قائم مقام قراردادی سایر ورثه مستاجر متوفی هم شده است.
ب-با حصوی قائم مقامی انحصاری خواهان نسبت به این جزء ما ترك خوندگان ردیف اول الی سوم ( ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نیز درخواست صدور اجرائیه ثبتی و عملیات اجرائی بعد از صدور اجرائیه به طرفیت همه ورثه مستاجر متوفی اقدام كرده اند و ابلاغات هم كه می باید منحصراً نسبت به خواهان كه به دلالت گذرنامه پیوست دادخواست مقیم خارج از كشور است انجام می شد بدون توجه به تغییر شماره شهرداری عین مستاجره از شماره ... مذكور در سند اجاره به شماره ... بصورت جمعی برای همه ورثه صورت گرفته است و با استناد كلی به رای وحدت رویه قضایی شماره 618 هیات عمومی دیوان عالی كشور و بیان این امر كه موضوع نیازمند اظهار نظر قضایی است. به شرح اختلافات داخلی بین ورثه مستاجر (مورث) نهایتاً صدور حكم به سود موكل را خواستا شده اند.دفاع شكلی و ماهوی دعوی و اشكالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضیح داده خواهد شد:
1-ایراد و اشكال شكلی دادخواست و دعوی
الف-علیرغم صلاحیت عام دادگستری و مرجعیت برای رسیدگی به كلیه دعاوی و اشكالاتی كه می تواند در صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور باشد و با اینكه به عنوان مستند قانونی به مقررات مواد 1 الی 5 و7 قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اشاره شده است در واقع مبانی توجیهی دعوی ایرادات و اشكالاتی (هرچند نادرست وغیر موجه و خلاف واقع و غیر موثر) به نحوه عملیات اجرائی ثبتی است كه طبق مقررات فصل دوازدهم آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء وطرز رسیدگی به شكایات از عملیات اجرائی مصوب سال 1355 بدون ضرورت طرح دادخواست می باید به رییس اداره ثبت محل مراجعه می شد ( ماده 229 به بعد آیین نامه ) كه مرجع تجدید نظر و رسیدگی به اعتراض نظریه رییس ثبت طبق بند 8 ماه 25 قانون ثبت هیات نظارت می باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت مصوب سال 1322 ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائیه (تحت هر عنوان و علتی) می باشد كه نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعی دارد و وكلای محترم در توضیحات مبانی دعوی حتی مدعی پرداخت اجور معوقه سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم هم نشده اند كه بتوان به گونه ای طرح دادخواست ودعوی را قابل توجیه دانست. به عبارت دقیق تر در خصوص اصل صدور اجرائیه ادعائی مطرح نیست و طرف قراردادن خواندگان ردیف چهارم و پنجم هم كه اقدامی اضافی و غیر ضروری است مموید مراتب اشعاری می باشد و در واقع موضوعات اداری و اجرائی مطرح شده كه از مصادیق اختلاف صلاحیت ذاتی مرجع قضایی و اداری است. توجه ریاست محترم دادگاه را به این ایراد مهم و شكلی جلب مینماید.
ب-قطع نظر از ایراد مذكور و اساساً برابر ماده 213 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سابق الذكر یكی از موارد ختم عملیات اجرائی ثبتی كه عیناً درج میگردد: (تحقق تخلیه یا تحویل در موارد است كه اجرائیه برای تخلیه یا محویل صادر شده باشد ). عملیات اجرائی موضوع ادعای وكلای محترم خواهان با توجه به گواهی مورخ 21/9/84 دفتر خانه ... تهران (فتوكپی مصدق آن پیوست است) با تمام رسیده و سند اجاره مستند اجرائیه نسبت به سه دانگ مشاع سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم به دلیل عدم واریز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گردیده است و از نظر شكلی دیگری پرونده اجرائی مطرح نیست ( قطع نظر از ایراد صلاحیت) تا موقعیتی برای رسیدگی به خواسته دعوی باقیمانده باشد. بر این اساس با جهت مختومه بودن علمیات اجرائی و عدم قابلیت استماع دعوی رد آن مورد استدعاست.
صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائی مبانی توجیهی وكلای محترم علاوه بر كذب بودن ادعای اشتباه در ذكر پلاك تغییر یافته شهرداری ( فتوكپی مصدق اوراق و اخطاریه های مربوط پیوست است) در خصوص خارج از كشور بودن محل اقامت خواهان واشكال شكلی مرتبط با صدور اجرائیه (بجای شخص خواهان برای كل ورثه) غیر موثر بوده و فاقد اعتبار قضایی و حقوقی است زیرا:
الف- طبق تبصره 3 اصلاحی (قبل از اصلاح اسفند سال 1386) ماده 34 قانون ثبت مادام كه متعاملین تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفتر خانه اعلام نكرده باشند اقامتگاه آنها همان است كه در سند رسمی قید شده است.
ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چوصد آید نود هم نزد ماست) و نیز با لحاظ صراحت ماده 232 قانون امور حسبی دایر بر لزوم اقامه دعوی بر ماترك میت اعم از دین یا عین به طرفیت تمام ورثه یا نمایندگان قانونی آنها و اینكه حتی در صورت رد تركه توسط وراث هم ضرورتاً باید دعوی ( و به طریق اولی صدور اجرائیه) به طرفیت كل ورثه مطرح ( و یا صادر) گردد زیرا در صورت بقاء ما ترك اگر از دیون متوفی (ماترك) چیزی باقی بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان ردیف اول الی سوم علیه كل ورثه از جمله خواهان با نص صریح قانون منطبق بوده و ایراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفی و قضایی است.
ج-اصل نسبی بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمی وعادی) مستفاد از ماده 196 قانونی مدنی و 71 قانون ثبت اسناد و املاك نیز مردود بودن دعوی مطروحه را در خصوص تخصیص منافع و سرقفلی و حقوق كسب و پیشه و تجارت عین مستاجره موضوع دعوی به عنوان یكی از اصول بدیهی از جمله حقوقی , قابل استناد و توجه می باشد.
د-صرفنظر از اینكه اساساً مالكیت ورثه نسبت به ماترك به صراحت ماده 868 قانونی مدنی استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و دیونی كه به تركه میت تعلق می گید.
بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبكاران ( از جمله موجرین سه دانگ مشاع منافع و حقوق عین مستاجره باقیمانده از متوفی) قبل از پرداخت دیون متعلقه به تركه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصی منافع و حقوق عین مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصی آنها به زیان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمی شود. صدور حكم شایسته و رد دعوی واهی و بی محتای مطروحه مورد استدعاست.
قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1315 و حذف ماده 34 مكرر آن
ماده واحده- ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زیر اصلاح و ماده 34 مكرر آن حذف می گردد:
ماده 34 –درمورد كلیه معاملات رهنی وشرطی و دیگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت راجعه به اموال منقول و غیر منقول,در صورتی كه بدهكاری ظرف مهلت مقرر در سند, بدهی خود را نپردازد , طلبكار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظیم كننده سند, درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانكار, اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن , حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی, با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
تبصره 1- در مواردی هم كه مال یا ملكی , وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرارداده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائیه , بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و به تصویب رییس قوه قضاییه خواهد رسید.
تبصره 3- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی واجرائیه های صادره كه قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
اين مطلب در تاريخ: یکشنبه 27 اردیبهشت 1394 ساعت: 17:17 منتشر شده است
برچسب ها : جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی,جزوه ثبت,امور حسبی,آقای زمانی,
