حسب مستنبط از ماده 117 قانون ثبت اسناد عناصر تشكیل دهنده بزه مشمول ماده 117 قانون مزبور عبارت است از :
1-انتفال بموجب سند رسمی یا عادی
2-انتقال بعد از آن بموجب سند رسمی
3-انتقال حق
4- تعارض آن با یكدیگر
5- اضرار یا احتمال ضرر كه عنصر اخیر مكمل تمام جرائم است . در مورد عنصر اول باید دید سند در اصطلاح قانون چیست و به چه نوشته اطلاق سند می شود طبق ماده 1284 قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد پس اگر نوشته بمنظور اقامه دعوی و یا دفاع قابل
استناد نشد آن نوشته سند نیست . بعبارت اخری هر نوشته وقتی دارای این وصف عنوانی است كه حائز این خاصیت و صف عنوانی است كه حائز این خاصیت و صفت باشد اگر قانون ورقه بخصوصی را فاقد این
صفت شناخت نمی توان از آن تعبیر به سند نمود. در ماده 48 قانون ثبت اسناد كه صراحت دارد سندیكه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد اگر به ثبت نرسید در هیچیك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد .
معاملاتی كه با سند عادی نسبت به منافع اموال غیر یا بعنوان صلح و یا هبه یا راجع به عین منقول تنظمی شود باصطلاح ماده 1284 قانون مدنی سند نیست زیرا در محاكم در مقام اثبات دعوی و یا دفاع قابل پذیرفتن نمی باشد وقتی سند نشد بقاعده المركب ینتفی انتفا احدا جزائه – عنصر اول تشكیل دهنده ماده 117 محقق
نشده است . با این كیفیت ماده 117 از آ، چگونه به سند تعبیر نموده و محاكم كیفری باوجود
نص ماده 48 آنرا می پذیرند و مستند حكم محكومیت قرار می دهند مگر آنكه ادعا
وشد كلمه محاكم مذكور در ماده 48 قانون ثبت اسناد منظور محاكم حقوقی است . البته ان تخصیص نه تنها برخلاف صراحت ماده 117 است و اصل الاطلاق یفید العموم اجازه این تفسیر را نمی دهد .
از طرف دیگر ارافاق و تفسیر قوانین برنفع متهم محاكم كیفری را از چنین تفسیری باز می دارد و اگر محاكم كیفری تا كنون بدون توجه بماده 8 این اسناد را پذیرفته باشند دیوان عالی كشور كه ملزم باجرا ماده 430 قانون آئین دادرسی كیفری است و از موارد نقض حكم نقض قوانین در باب تقصیر و مجازات را می شمارد نباید این قبیل احكامی كه مبنی بر محكومیت متهم باشد ابرام نماید . مگر آنكه برای ماده 48 فكر دیگری شده باشد زیرا از چند فرض خارج نیست یا باید ماده 117 را ناسخ ضمنی ماده 48 باستناد آنكه موخر از ماده مزبور است فرض كنیم (در موارد كیفری ) كه البته این امر برخلاف اصل است زیرا ماده 48 قانون تضمینی است و قوانین تعیینی نمی تواند ناسخ ماده قوانین تضمینی آن هم ناسخ ضمنی باشد
.
یا باید قائل به اعتبار هردو ماده شویم آن هم بشرح مذكور قابل جمع نیست و یا باید قائل به تخصیص ماده 48 در موارد كیفر شویم كه آن هم برخلاف اصل ارفاق و صراحت و اطلاق ماده است .از طرف دیگر اگر دارنده سند عادی خود را متضرر فرض نموده دادخواست ضرر و زیان داد دادگاه كیفری كه نسبت به ضرر وزیان
مانند دعاوی حقوقی رسیدگی می كند آیا دعوی حقوقی را از این لحاظ رد خواهد نمود و از لحاظ كیفری قبول خواهد كرد یعنی قائل به تبعیض خواهد گردید یا خیر و آیا رسیدگی حقوقی نسبت باسناد عادی در محاكم حقوق غیر از نحوه رسیدگی در محاكم كیفری بعنوان قائم مقامی دادگاه حقوق است یا خیر ؟ یا آنكه معتقد شویم ماده 48 مفادا وارد بر ماده 117 است و نوشته عادی كه مردك انتقال موارد مذكور در ماده 47 است قابل پذیرفتن در محاكمه كیفری نیست و متهم تبرئه شود البته این فرضیه صحیحتر و موافقتر باصلاح ومناسبتر با اصول است در فرضییه اخیر بدیهی است.

بقلم : احمد ذوالمجد طباطبایی

پی نوشت :
مجله كانون وكلای دادگستری مركز 1335/12/00 51

حقوق آمريكا

اخيراً در ايالات متحده، امضاى الكترونيكى همانند امضاى سنتى الزام‌آور شناخته شده است. با اين‌حال قانون به چگونگى تحقق آن اشاره نكرده يا حداقل احتياطاتى كه براى اعتبار و ايمنى فرايند امضا لازم مي‌باشد، به‌دقت بررسى نشده‌اند. [۴۲] از بعد تاريخي، اولين قانون درباره امضاى ديجيتالى به سال ۱۹۹۶ در ايالت يوتاى آمريكا به تصويب رسيد. [۴۳] در سطح فدرال، قانون امضاهاى الكترونيكى در تجارت داخلى و بين‌المللي[۴۴] در ۳۰ ژوئن ۲۰۰۰ تصويب شده و از اول اكتبر همان سال قابليت اجرايى يافت. اين قانون راهبردى به امضاى الكترونيكى اعتبار مي‌بخشد. قانون مذكور حقوق و رويه قضايى ۵۰ ايالت آمريكا را از پذيرش امضاى مكتوب به عنوان قاعده آمره به قبول امضاى الكترونيكى و به‌رسميت شناختن آن در كليه دعاوى و محاكم تعديل نموده است.

ماده (۱) (الف) ۱۰۱ مقرر مي‌دارد، امضا، قرارداد يا هر مدرك ديگرى مربوط به معاملات الكترونيكى را نمي‌توان با استناد به هيچ قانون، رويه يا قاعده حقوقى به صرف شكل الكترونيكى آن بي‌اعتبار دانست. قانون متحدالشكل معاملات الكترونيكى (يوتا) مصوب ۱۹۹۹ نيز تصريح دارد كه اگر بر طبق قانون، امضاى قراردادى الزامى باشد، اين شرط شكلى مي‌تواند با وسايل الكترونيكى كه مجهز به فناورى توليد امضا هستند، محقق شود؛ مشروط بر اينكه قصد امضا محرز باشد. البته يوتا امكان امضاى ديجيتالى وصيت‌نامه و قراردادهاى امانى را به موجب بخش (۱) (ب) ۳ از اين عموم خارج و غير ممكن دانسته است. از حيث قايل شدن اعتبار براى امضاهاى الكترونيكى انجام شده در خارج از ايالات متحده، E-Sign در بخش (ح) ۱۰۱ به اين امر پاسخ مثبت مي‌دهد.

به لحاظ ماهوي، يوتا با طرح بحث «قصد امضا» به عنوان شرط اعتبار آن، گامى بلند در مقايسه با دستورالعمل تجارت الكترونيكي، دستورالعمل امضاهاى الكترونيكى اروپا و قوانين نمونه آنسيترال برداشته است. دليل اين امر تفسير موسع قانون متحدالشكل تجاري[۴۵] از مفهوم امضا مي‌باشد؛ به گونه‌اى كه حروف‌چينى ماشينى و شيوه علامت‌گذارى را كه امكان دارد به اندازه امضاهاى دستى قابل اعتماد نباشد، در بر مي‌گيرد. [۴۶] نكته مهم ديگر در يوتا اين است كه شركتها و موسسات را مجاز ساخته تا با توجه به اوضاع و احوال، تصديق يا ثبت امضاهاى الكترونيكى را شرط پذيرش آن بدانند. اعطاى اين اختيار به‌ويژه از لحاظ كاهش مخاطرات تجارى داراى اهميت فوق‌العاده‌اى مي‌باشد.

۳ ـ ۲. حقوق كانادا

در جهت پيوستن به ساختار جهانى تجارت به شيوه الكترونيكي، كنفرانس يكنواخت سازى قوانين كانادا [۴۷] در ۳۰ سپتامبر ۱۹۹۹، به تقليد از قانون نمونه (۱۹۹۶) قانون متحدالشكل تجارت الكترونيكى (يوكا) [۴۸] را تصويب كرد. قانون مذكور در اكثر ايالات كانادا با اصلاحات اندكى مورد پذيرش قرار گرفته است. البته ايالت كِبِك، قانونى با عنوان «قانونى در پايه‌ريزى چهارچوب حقوقى براى فناورى اطلاعات» [۴۹] تصويب كرده كه بسيار كاملتر از يوكا مي‌باشد. [۵۰]

اگرچه از آن جهت كه مقنن، بي‌نظير، مطمئن و ايمن بودن را از شرايط امضاى دستى به شمار نياورده و از اين لحاظ، علي‌الاصول نبايد قيد و بند خاصى را به امضاهاى الكترونيكى تحميل كرد. با اين وجود يوكا تصريح دارد كه در برخى از موارد، از جمله به موجب مقررات، ممكن است تصريح شود كه امضاهاى الكترونيكى بايد قابليت‌هاى خاصى داشته باشند تا معتبر شناخته شوند. بند ب ماده ۸ يوكا به‌نوعى اين قيد را خاطر نشان مي‌سازد.

بر خلاف يوكا، در كانادا برخى از قوانين خاص راجع به تجارت الكترونيكى مقرر مي‌دارند كه امضاهاى ديجيتالى تنها در صورتى كه با فناوريهاى خاص ايجاد يا داراى اوصاف مشخصى باشند، معتبرند و اغلب داده‌پيامها و مداركى كه استانداردهاى خاصى را از حيث امضا داشته باشند، قابل استناد مي‌دانند. چهره‌اى از اين طرز تفكر را مي‌توان در «قانون حمايت از اطلاعات شخصى و مدارك الكترونيكي»، [۵۱] مصوب ۲۰۰۰مشاهده نمود كه استفاده از «امضاى الكترونيكى مطمئن» را الزامى مي‌داند. در بخش ۴۸ قانون مذكور شرايطى براى امضاى مذكور بيان شده است. يوكا، مع‌الاسف، همانند اكثر اسناد موجود در سطح جهانى از ادله و چگونگى اثبات صحت امضاهاى الكترونيكي، حمايت حقوقى و قضايى از شخص داراى حسن‌نيت و اعتماد كننده به امضاى الكترونيكى و نحوه گواهى امضا و مدرك الكترونيكي، سخنى به ميان نمي‌آورد. بنابراين شايد بتوان به طرفين حق داد تا در روابط تجارى الكترونيكى خويش قيد و بندهايى براى پذيرش امضاى الكترونيكى پيش‌بينى كرده و آن را به اطلاق قبول نكنند.

۴ ـ ۲. حقوق فرانسه

در ۱۳ مارس ۲۰۰۰، پارلمان فرانسه، قانوني[۵۲] را براى پذيرش امضاى الكترونيكى تصويب و از طريق آن مفهوم امضاى الكترونيكى را وارد قانون مدنى فرانسه (ق.م.ف) كرد. اين قانون به‌سرعت قابليت اجرايى يافت. علاوه بر آن، دستورالعمل امضاهاى الكترونيكى اروپا در فرانسه به تصويب رسيده است. ماده ۱۳۱۶ ق.م.ف به موجب اصلاحات مذكور بيشتر به قواعد ماهوى امضاى الكترونيكى مي‌پردازد. به موجب بند ۳ اين ماده «.. با اثبات صدور امضا از سوى شخص معين، قرارداد (توافق) داراى ارزش و اعتبار مساوى با معادل كاغذى آن خواهد بود»(بند ۳ ماده ۱۳۱۶) علاوه بر تشخيص هويت امضا كننده، امضاى معتبر بيانگر تنفيذ مدرك از سوى شخص اخير و اثبات‌گر دخالت ارادى او در تنظيم محتواى سند است (بند ۴ ماده ۱۳۱۶) بند اخير تصريح دارد كه امضا، اعلام قصد شخص بر التزام به قرارداد به‌شمار مي‌آيد. [۵۳]

نكته مهم امكان انتساب امضا به شخص و فعل ارادى امضا كننده به هنگام قبول تعهد است، بنابراين با لحاظ بند ۴ ماده ۱۳۱۶ ق.م.ف چنين فرض مي‌شود كه امضا شرايط فنى و قانونى مقرر در مقررات خاص را دارا بوده و اثبات خلاف اين امر، علي‌الاصول بر دوش امضا كننده (مدعي) نهاده مي‌شود. بايد يادآورى نمود كه در فرانسه هنوز پذيرش امضاى الكترونيكى در پاره‌اى موارد با محدوديتهايى روبروست. براى مثال دفاتر ثبت اسناد رسمى و ازدواج نمي‌توانند از اين نوع امضا استفاده كنند. با اين وجود امضاى الكترونيكى در قراردادهاى خصوصى همواره قابل استفاده خواهد بود. [۵۴]

۵ ـ ۲. حقوق ايران

در حقوق ايران مي‌توان از مقررات قانون اسناد و املاك، قانون مدنى و قانون آئين دادرسى مدنى در استنباط احكام مربوط به «امضاى ديجيتالي» استفاده نمود. البته قبل از هر چيز بايد اين امر بررسى شود كه آيا اين امضاها، اساساً مورد قبول قانونگذار ايرانى قرار گرفته‌اند يا نه. زيرا، اعمال مقرراتى كه با وجود ارتباط به اسناد و مدارك و امضاى ذيل آنها، هيچ اشاره‌اى به مدارك و امضاى الكترونيكى نكرده‌اند، بر امضا و مدارك الكترونيكى نيازمند دليل است. قانون مهمى كه مي‌توان قواعدى را درباره امضا و مدارك الكترونيكى از آن استنباط نمود، قانون تجارت الكترونيكى مي‌باشد.

اين قانون ـ به‌ويژه در آن قسمت كه به امضاى الكترونيكى ارتباط دارد ـ تا حدود زيادى با تقليد از دو قانون نمونه آنسيترال (۱۹۹۶ و ۲۰۰۱ ) به تصويب رسيده است. امضاى الكترونيكى در بند (ي) ماده ۲ و «امضاى الكترونيكى مطمئن» در بند (ك) همان ماده تعريف شده، كه در گفتار اول به بررسى اين بند و تعاريف پرداخته‌ايم. از اين جهت كه امضاى ديجيتالى ـ همانند امضاى دستى ـ وجود سند و مداركى را متبادر مي‌سازد و بدون آن فاقد هر گونه اثر حقوقى است و به اين دليل كه امضاى ديجيتالى را تنها مي‌توان بر روى مدارك الكترونيكى ـ و نه كاغذى ـ انجام داد، ضرورت دارد كه مفهوم «مدارك الكترونيكي» بررسى شود.

ق.ت.ا تعريفى از «مدرك الكترونيكي» [۵۵]به دست نمي‌دهد و تنها در بند (الف) ماده ۲ در تعريف «داده‌پيام» چنين مقرر مي‌دارد: «هر نمادى از واقعه، اطلاعات يا مفهوم است كه با وسايل الكترونيكي، نورى و يا فناورى جديد اطلاعات توليد، ارسال، دريافت، ذخيره يا پردازش مي‌شود». بدون آنكه بخواهيم وارد بحث مدرك الكترونيكى شويم، بايد افزود كه ق.ت.ا همواره از ايمنى و اطمينان سيستم‌هاى اطلاعاتى و رايانه‌اى سخن به ميان مي‌آورد. اين تصريح في‌نفسه داراى اهميت است . زيرا بدون ايمنى و اطمينان، داده‌پيام و امضاى الكترونيكى از هر نظر فاقد اعتبار خواهد بود. بنابراين، چنانچه قانون مذكور نيز به حق تصريح دارد، قابليت پذيرش مدارك الكترونيكى و به تبع آن امضاى ديجيتالى نيازمند وجود ركن اساسى «اطمينان و ايمني» مي‌باشد. به همين دليل است كه ق.ت.ا از موجوديت كامل و بدون تغيير داده‌پيام به مفهوم عدم خدشه به تماميت داده‌پيام در جريان اعمال تصدى سيستم از قبيل ارسال، ذخيره يا نمايش اطلاعات، سخن به ميان مي‌آورد (بند هـ ماده ۲) يا در بندهاى (ح) و (ط) به‌ترتيب «سيستم‌هاى اطلاعاتى ايمن»[۵۶] و «رويه ايمن» [۵۷]را تعريف مي‌كند؛ اگرچه، شايسته‌تر آن بود كه اين مفاهيم مهم از بحث صِرف تعريف خارج و به طور ماهوى بررسى مي‌گرديد.

بنابر آنچه گفته شد، داشتن «امضا و سابقه الكترونيكى مطمئن» مذكور در مواد ۱۰ و ۱۱ ق.ت.ا نيازمند وجود تمام شرايط و اركان فوق‌الذكر مي‌باشد. ق.ت.ا در بيان شرايط امضاى الكترونيكى مطمئن چنين مقرر مي‌دارد: «..الف. نسبت به امضا كننده منحصر به فرد باشد.

ب. هويت امضا كننده داده‌پيام را معلوم نمايد.

ج. به وسيله امضا كننده و يا تحت اراده انحصارى وى صادر شده باشد.

د. به نحوى به يك داده‌پيام متصل شود كه هر تغييرى در آن داده‌پيام قابل تشخيص و كشف باشد».

چنانچه در گفتار بعد خواهيم ديد، قانون تجارت الكترونيكى در مواد ۱۶ـ۱۲ در مقام بيان «پذيرش ارزش اثباتى و آثار سابقه و امضاى الكترونيكى مطمئن» بسيار فراتر از آنچه كه في‌الواقع بايد مي‌بود، براى اين موارد ارزش اثباتى قايل و دچار همان اشتباه و افراطى شده كه مطابق نظر انجمن ملى دفاتر اسناد رسمي[۵۸] ايالات متحده، در قوانين راجع به امضاى ديجيتالى اكثر ايالات اين كشور، مصاديق متعدد ديده مي‌شود. [۵۹]

۳. مشكلات حقوقى و عملى ناشى از ظهور سيستم ديجيتالى امضا

۱ ـ ۳. طرح بحث

دو گفتار قبل، در واقع تلاش براى تبيين مفهوم امضاى ديجيتالى و جايگاه آن در حقوق مدرن بود. ديديم كه چگونه اكثر كشورهاى دنيا اين مفهوم را وارد حقوق داخلى خود كرده و قوانين خاصى را درباره آن تصويب نموده‌اند. در همين جا بايد گفت كه متاسفانه، اساسي‌ترين مشكل حقوقى و عملى استفاده از امضاى ديجيتالى براى تصديق مدارك الكترونيكى مربوط به انواع مختلف معاملات و وقايع، ناشى از همين قوانين و مقررات است. تدوين كنندگان قوانين راجع به تجارت الكترونيكى و امضاى ديجيتالي، اين اصل مهم را فراموش كرده‌اند كه صدور هر نوع «گواهي» و «تصديق» امضايى كه تاييد آن به مفهوم پذيرش محتواى اسناد است، نيازمند مشاوره با سازمان يا نهادهاى تخصصى راجع به ثبت اسناد، گواهى امضا و تصديق مدارك مي‌باشد.

قانونگذارى خودسرانه و توجه به ابعاد علمى و فنى تجارت الكترونيكى بدون نگاه به جنبه‌هاى شكلى و قواعد ماهوى ادله اثبات دعوى با اين اشكال اساسى روبروست كه نمي‌توان با پيش‌بينى كليه ضوابط علمى و ايمن‌سازى سيستم‌هاى رايانه‌اى و اطلاعاتي، عدم خدشه و نفوذناپذيرى امضا و مدارك الكترونيكى تضمين نمود: هر روز روش نوينى در دانش الكترونيك و رايانه پديدار مي‌شود و چه بسا قبل از احاطه و ضابطه‌مند نمودن آن توسط قانون‌نويسان، هكرها، سارقان حرفه‌اى و كلاهبردارى اينترنتى دست يافته و بساط «بي‌اعتمادي» را كه مهمترين مانع در راه گسترش تجارت الكترونيكى به شمار مي‌آيد، بگسترند.

اشكال مهم ديگر قانونگذارى غير تخصصى ـ حداقل در زمينه امضا و سابقه الكترونيكى ـ اين است كه معلوم نيست بار سنگين اثبات مسايل عمده و متنوعى كه در جريان توليد، ارسال، دريافت، افشا و استفاده و سوءاستفاده از امضا و سابقه الكترنيكى ناشى مي‌شود را بر دوش چه كسى مي‌نهد. قانون تجارت الكترونيكى از اين حيث سرآمد مقررات موجود در سطح كشورها محسوب مي‌شود. ادعاى عدم امكان انكار و ترديد نسبت به داده‌پيام مطمئن و سوابق الكترونيكى مطمئن در ماده ۱۵ و ارايه راه‌حل منحصر «ادعاى جعليت» يا «بي‌اعتبارى قانوني» آنها در واقع مقايسه اين مدارك با اسناد رسمى و تكرار محتواى ماده ۱۲۹۲ ق.م ـ كه اختصاص به اسناد رسمى دارد ـ نقض تمام اصول و قواعد موجود در خصوص اسناد رسمى به شمار مي‌آيد؛ زيرا هيچ مرجع رسمى مسووليت ارايه، بازرسى و كنترل اين دسته از خدمات را بر عهده نگرفته است.

ماده ۳۱ ق.ت.ا در باب دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى نيز نمي‌تواند مستمسكى براى توجيه اين اشتباه بزرگ باشد، چرا كه، اولاً: صراحت ماده حكايت از آن دارد كه دفاتر مذكور تنها براى ارايه خدمات صدور امضاى الكترونيكى تاسيس مي‌شوند و ثانياً: عدم استفاده از خدمات اين دفاتر، به دليل عدم تصريح قانون و اينكه ماده مذكور بعد از مواد ۱۲ـ ۱۶ ق.ت.ا و در باب جداگانه‌اى آمده است، مانع از پذيرش مدارك و امضاى الكترونيكى به آن وسعت كه مواد اخير مقرر مي‌دارند، نخواهد بود.

بنابراين بحران غير منتظره، به مفهوم آثار منفى ناشى از تصور عدم نياز به مراجعه به سردفتر اسناد رسمى يا هر مقام ذيصلاح قانونى براى گواهى و تصديق مدارك الكترونيكى ـ آن گونه كه مدنظر انجمن ملى دفاتر اسناد رسمى آمريكا بوده ـ در كشور ما نيز در حال وقوع است و بايد هر چه سريعتر چاره‌اى انديشيد. در ادامه اين گفتار با تبيين مشكلات و چالش‌هاى ناشى از پيدايش امضاى الكترونيكي، به ارايه راهكار در اين زمينه نيز خواهيم پرداخت.

۲ ـ ۳. مسايل علمى و فني

امضاى ديجيتالى به عنوان يكى از دستاوردهاى الكترونيكى مدرن از مبانى علمى خاصى پيروى مي‌كند. اگرچه اين جنبه از امضاى مذكور در نوشته‌هاى علمى مورد توجه قرار گرفته، ولى آثار حقوقى آن به‌دقت تحليل نشده است. اهميت اين مسايل به حدى مي‌باشد كه مي‌توان جنبه‌هاى ديگر را با مبنا قرار دادن آن مورد بررسى قرار داد.

امضاهاى ديجيتالى با رمزگذارى معروف به رمزگذارى كليد عمومي[۶۰] ايمن مي‌شوند. رمزگذارى كليد عمومى بر الگوريتمى مبتنى است كه از طريق دو نوع رمز متفاوت معروف به «كليد»[۶۱] ايجاد شده و كليدهاى مذكور براى رمزگذارى و رمزگشايى داده‌پيام مورد استفاده قرار مي‌گيرد. كليد رمزگذارى به «كليد خصوصي» [۶۲]معروف بوده و دارنده كليد به عنوان صاحب امضا ملزم به حفظ و عدم افشاى آن مي‌باشد. اما از آن جهت كه همه افراد بايد از درستى امضاى شخص اطمينان يابند، كليد عمومى بايد در دسترس همگان باشد. هر امضاى ديجيتالى كه ايجاد مي‌شود، نسبت به دارنده آن بي‌همتاست و استفاده از الگوريتمهاى مختلف براى رمزگذارى امضاهاى متفاوت موجب تمايز امضاى افراد از همديگر مي‌شود. [۶۳]

افرادى كه در ايجاد و ايمنى امضاى ديجيتالى مداخله مي‌كنند، را ـ بر حسب مورد ـ مي‌توان به شرح زير برشمرد.

الف . امضا كننده اصلي. [۶۴] به مفهوم شخصى كه امضاى ديجيتالى را براى استفاده از آن در تاييد مدركى ايجاد مي‌كند.

ب . دفتر خدمات گواهي. [۶۵] مكانيسم لازم را براى ايمنى و اطمينان امضا فراهم مي‌سازد. با گواهى اين مرجع، امضا كننده مجاز به استناد به مدارك گواهى شده مي‌شود و كليدهاى اختصاص يافته به او به نام او ذخيره شده و به شخص ديگرى تعلق نمي‌گيرد.

ج . دفاتر ثبت. بر خلاف مورد قبل كه ايمنى و اطمينان امضا را از جنبه فنى تامين مي‌كند، سردفتر به عنوان شخص ثالث قابل اعتماد به تصديق مدارك و تاييد هويت امضا كننده اقدام مي‌كند. به طور كلي، اطلاعات تهيه شده توسط دفاتر خدمات گواهى از جمله عواملى است كه زمينه اعتماد سردفتر را به امضاى ايجاد شده فراهم مي‌سازد، اگرچه او نيز موظف است تا بررسيهاى متعارف را به عمل آورد. البته امكان دارد كه به دليل عدم پيش‌بينى در قانون و رويه عملي، اين دفاتر در برخى از كشورها تشكيل نشده باشند كه آثار منفى آن را بعدها بررسى خواهيم كرد.

د. طرف اعتماد كننده. شخصى است كه با بررسى كليد عمومى به اصالت و صحت امضاى ديجيتالى اعتماد كرده و آن را به عنوان معيارى براى تنفيذ تعهد صاحب امضا در قبال خود مي‌پذيرد. اين فرد اگرچه در فرايند ايجاد و امنيت امضا نقشى ندارد، ولى قبول وى از آن جهت كه به امضاى ديجيتالى اعبار عملى مي‌بخشد، بسيار ارزشمند محسوب مي‌شود، زيرا تقريباً در تمام قوانين راجع به امضاى ديجيتالى به افراد اين اختيار داده شده كه از پذيرش امضا و مدارك الكترونيكى در روابط تجارى و مالى خود با ديگران امتناع نموده و امضاى دستى و مدارك كاغذى مطالبه كنند كه اين امر با توجه به مسايل متعددى چون ضعف امنيت و اعتماد در فضاى مجازى قابل توجيه است.

آنچه به اختصار درباره جنبه‌هاى علمى و فنى امضاهاى ديجيتالى ذكر شده، نشان مي‌دهد كه حذف دفاتر ثبت اسناد از ساختار شكل‌گيري، ايمنى و تصديق اين گونه از امضاها تا چه حد مي‌تواند زيانبار باشد: اگرچه نام «امضا» براى هر دو نوع امضاى دستى و ديجيتالى به كار مي‌رود، اما در تفاوت ماهوى اين دو نبايد ترديد كرد. امضاى دستى نشان مي‌دهد كه شخص آن سند را تنفيذ نموده، حال آنكه امضاى ديجيتالى مدرك معين دلالت بر به كارگيرى كليد خصوصى متعلق به فرد معين براى رمزگذارى آن دارد، كه در صورت فقدان تصديق محضرى نشانگر چيزى جز عدم تغيير داده‌پيام بعد از ايجاد ان نيست. به عبارت ديگر بدون وجود سابقه ثبتى و مدارك دقيق علمي، امضاى ديجيتالى هيچ دلالتى بر دخالت يك فرد در محتواى سندى كه امضا در آن به كار گرفته شده، ندارد. [۶۶]

بدون دخالت دفاتر اسناد رسمى ـ يا هر ارگان ديگر كه به اصول سنتى ثبت اسناد احترام بگذارد ـ اشكالات ديگرى نيز بروز مي‌كند كه آثار آن به مراتب بدتر و وسيع‌تر از موارد بالاست: فقدان سابقه و بايگانى مطمئن مدارك، وجود گواهى براى هميشه، امكان اختصاص كليد خصوصى يك شخص به فرد ديگر به دليل بي‌اطلاعى از اين امر يا اشتباه، افشاى رمزگذارى يا بي‌اعتبارى استانداردهاى آن، تغيير غير مشروع رمز و.. از مشكلات فنى و علمى مي‌باشد كه بررسى تفصيلى آنها از موضوع اين مقاله و تخصص نويسنده خارج است. در فرازهاى بعدى به مسايل حقوقى ناشى از عدم دخالت مرجع ثبتى در جريان ايجاد و ايمنى امضاهاى الكترونيكى ـ كه چنانچه گفته شد، بيشتر از ابعاد علمى و فنى ناشى مي‌شود ـ خواهيم پرداخت.

۳ ـ ۳. مسايل حقوقى ناشى از امضاى ديجيتالي

شمارش اين مسايل به دليل تعدد و روزافزونى آنها بسيار دشوار است. فقدان مرجع ثبت و نظارت بر امضاى ديجيتالى از جمله منجر به مسايل حقوقى به شرح زير مي‌باشد.

۳ ـ ۳ ـ ۱. گمنامي[۶۷]

از آن جهت كه در قوانين داخلى كشورها (راجع به امضاى الكترونيكي)، از جمله كشورمان، حضور امضا كننده نزد سردفتر واجد شرايط به منظور ثبت امضا پيش‌بينى نشده، بنابراين نيازى به طى تشريفات مقرر در قانون ثبت براى تشخيص هويت امضا كننده وجود ندارد و همين امر امكان صدور امضا از سوى اشخاصى را كه في‌الواقع وجود ندارد (افراد خيالي) [۶۸] افزايش مي‌دهد. نتيجه اين امر آشكار است: امضا كننده مي‌تواند از اين طريق حقوق و تعهداتى براى خويش در قرارداد با ديگران ايجاد نمايد، حال آنكه تعهدات وى به دليل فقدان شخصيت حقيقى براى او قابل گريز مي‌باشد. اگرچه اين وضعيت در حقوق ايالات متحده با تصويب قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى در حال تغيير است؛ اما قانون تجارت الكترونيكى در اين مورد پيش‌بينى مداخله دفاتر اسناد رسمى را ننموده و از اين لحاظ داراى ايراد اساسى مي‌باشد.

به لحاظ تطبيق، ميان مقررات داخلى از يك طرف و اين مقررات و حقوق آمريكا از سوى ديگر بايد افزود كه به موجب ماده ۸۶ ق.ث، «در صورتى كه تقاضاى ثبت سندى بشود تحصيل اطمينان از هويت متعاملين يا طرفى كه تعهد كرده به عهده صاحب دفتر است و اگر مشاراليه شخصاً آنها را نشناسد بايد بر طبق مواد اين قانون رفتار نمايد و در صورت تخلف مشمول ماده ۱۰۲ اين قانون خواهد بود». ماده ۱۰۲ نيز ناظر به ماده۱۰۱ مي‌باشد كه در آن براى متخلف مجازات ادارى از يك تا سه سال انفصال از خدمت دولتى تعيين شده است. همچنين، بنابر ماده ۵۰ ق.ث، «هرگاه مسوول دفتر در هويت متعاملين يا طرفى كه تعهد مي‌كند ترديد داشته باشد، بايد هر دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هويت آنان را تصديق نموده و مسوول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضاى شهود رسانيده و اين نكته را در خود اسناد قيد نمايد».

ماده ۱۰ ق.ت.ا، در بيان شرايط امضاى الكترونيكى مطمئن، معلوم نمي‌كند كه احراز اين شرايط با چه مرجعى است: اگرچه امضا في‌نفسه مي‌تواند، نسبت به امضا كننده منحصر به فرد بوده و به وسيله امضا كننده و يا تحت اراده انحصارى وى صادر شده باشد (بند الف و ج ماده۱۰ )؛ اما هيچ تضمينى براى اينكه هويتى كه امضاى ديجيتالى براى امضا كننده معلوم مي‌كند، همان هويت واقعى او باشد، وجود ندارد و بايد تشخيص اين امر را به مرجعى صالح سپرد.

در حقوق آمريكا عدم تصريح يوتا به نقش دفاتر اسناد رسمى در ثبت الكترونيكى و در نتيجه تصويب قوانين خاصى در ايالات آمريكا كه به موجب آن نيازى به حضور امضا كننده ديجيتالى در دفاتر اسناد وجود نداشت، به‌شدت مورد انتقاد حقوقدانان و دست‌اندركاران ثبت اسناد قرار گرفت .[۶۹] به گونه‌اى كه انجمن ملى دفاتر اسناد رسمى آمريكا آن را نوعى دستبرد غير رسمى [۷۰] به حوزه كارى خود محسوب داشت. [۷۱] در نتيجه سمينارها و نشست‌هاى متعددى در تبيين ابعاد قضيه و چاره‌انديشى براى مساله برگزار گرديد. [۷۲] مخالفان در تبيين روندى كه به غلط شكل گرفته بود معتقدند، اينكه E-Sign به عنوان قانون فدرال و قوانين و مقررات داخلى برخى از ايالات به اشخاص ـ به‌صراحت يا به طور ضمنى ـ اجازه مي‌دهند تا گواهى ديجيتالى را از يك مرجع مجاز براى صدور گواهى اخذ كرده و از آن براى ايجاد امضاهاى ديجيتالى ثبت شده، بي‌هيچ محدوديتى و بدون بهره گرفتن از خدمات صدور گواهى دفاتر اسناد رسمي، استفاده نمايند، امكان سوء استفاده اشخاص را از طريق استفاده از هويت ديگران (سرقت هويت) و گمنامى فراهم مي‌سازد.

تلاشهاى جمعى و فردى انجام شده، سرانجام تا حدودي، به ثمر نشست. چرا كه بند ۳ـ ۱۶ ماده ۳ قانون نمونه دفاتر اسناد رسمي، براى جلوگيرى از گمنامى مقرر مي‌دارد:

«دفترخانه ثبت الكترونيكى نبايد اقدام به ثبت الكترونيكى نمايد، در صورتى كه امضا كننده مدرك الكترونيكي:

۱. به هنگام ثبت، نزد سردفتر اسناد رسمى حاضر نشده باشد.

۲. هويت وى براى شخص سردفتر نامعلوم بوده و دلايل مُتقنى براى احراز هويت او از سوى سردفتر موجود نباشد.

۳. قراينى باشد كه بر اساس آن سردفتر در اينكه آيا امضا كننده به آثار حقوقى آنچه درخواست ثبت آن را دارد، آگاه است يا نه، ترديد نمايد.

۴. از نظر سردفتر، اراده آزاد او (امضا كننده) احراز نشود».

دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى مذكور در قانون تجارت الكترونيكي، اختيار و صلاحيت بررسى هيچكدام از موارد فوق را دارا نمي‌باشند. اين امر مفهومى جز دامن زدن به گمنامي، بي‌هويتى و سرقت هويت در روابط الكترونيكى ندارد. آثار نامطلوب روند مذكور عبارت از، امكان جعل، كلاهبرداري، خيانت در امانت و ساير جرايم در فضاى مجازى است، حال آنكه با تمسك به ثبت الكترونيكى و تشريفاتى كه بخشى از آن ذكر گرديد، مي‌توان از بسيارى از مشكلات كاست.

۲ ـ ۳ ـ ۳. نقض حقوق مصرف كننده

قانون تجارت الكترونيكى مقررات بالنسبه قابل توجهى (مواد ۲۳ تا ۴۹) را به «حمايت از مصرف كننده»[۷۳] اختصاص داده است. در بند ب ماده ۳۳ از لزوم مشخص شدن هويت تامين كننده سخن به ميان آمده و تشريفات ديگر در ماده مذكور و ديگر مواد براى شفافيت رابطه و جلوگيرى از تقلب و كلاهبردارى ذكر شده، با اين حال هيچ تضمينى براى تحقق آنها مد نظر نبوده است. فقط در ماده ۳۵ ق.ت.ا مقرر شده، «اطلاعات اعلامى و تاييديه اطلاعات اعلامى به مصرف كننده بايد در واسطى بادوام، روشن و صريح بوده و در زمان مناسب و با وسايل مناسب ارتباطى در مدت معين و بر اساس لزوم حسن نيت در معاملات و از جمله ضرورت رعايت افراد ناتوان و كودكان ارايه شود». حال آنكه ارايه اطلاعات در واسطى بادوام، همانند ديسك، فلاپى و.. (بند (ق) ماده ۲ ق.ت.ا) مانع از كلاهبردارى و تقلب نخواهد بود.

مساله از جنبه ديگر نيز قابل بررسى است: امضاى ديجيتالى مصرف كننده نبايد در معرض نفوذ و سوء استفاده ديگران باشد، اشخاص ضعيف و كم‌توان بايد قبل از معامله الكترونيكى از هر نظر توجيه شده و نسبت به ابعاد معامله اطلاع يابند و همين مسايل ضرورت ثبت حداقل امضاى طرف مقابل را به عنوان شخصى كه مدام در عرصه تجارت فعال است، نزد سردفتر قابل اعتماد توجيه مي‌نمايد.

۳ ـ ۳ ـ ۳. امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكي

از آن جهت كه اعتبار امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكى در قانون داخلى شناسايى شده، كه از جمله شامل امضاهايى مي‌شود كه در اسناد و مدارك الكترونيكى به كار مي‌رود، لذا بايد دفاتر اسناد رسمى و ادارات ثبت اسناد و املاك به عنوان مراجع صالح در كشورمان براى طى تشريفات و اعمال اين شيوه از ثبت آماده شوند. ماده۶ ق.ت.ا، در پذيرش مدارك الكترونيكى مقرر مي‌دارد: « هرگاه وجود يك نوشته از نظر قانون لازم باشد، «داده‌پيام» در حكم نوشته است ..» . ماده بعدى نيز در جهت پذيرش امضاى الكترونيكى چنين تدوين شده، «هرگاه قانون وجود امضا را لازم بداند، امضاى الكترونيكى مكفى است».

متاسفانه قانون فوق به بررسى دقيق شرايط و ضوابط پذيرش امضا و مدارك الكترونيكى نپرداخته و به همين دليل بايد مقررات و رويه لازم براى اين امر در كشورمان وضع شده و شكل گيرد. دفاتر اسناد رسمى نيز از جمله مراجعى هستند كه بايد به دليل كاركرد و قابليت و وظايف قديمى خود در روند ثبت اسناد و امضاى الكترونيكى مداخله نمايند. بديهى است كه اين موضوع نيازمند تصويب قانون، طى تشريفات و ايجاد زيرساختارهاى مورد نياز مي‌باشد. در اين مقاله، اگرچه به دليل نا آشنايى حقوق كشورمان با مفاهيم امضاى ديجيتالي، گواهى و ثبت الكترونيكي، بيشتر به جنبه‌هاى نظرى موضوع پرداخته شد، با اين‌حال نحوه ثبت الكترونيكى امضا در مقام عمل نيز به اختصار مورد بررسى قرار مي‌گيرد. البته ذكر اين نكته اهميت دارد كه بحث تفصيلى موضوع نيازمند پرداختن به مساله «ثبت الكترونيكي» به مفهوم عام است كه بررسى آن از چهارچوب اين مقاله خارج مي‌باشد.

۱ ـ ۳ ـ ۳ ـ ۳. اصول حاكم

در زمينه ثبت امضاى الكترونيكي، در وهله اول، سه اصل مهم را بايد مدنظر قرار داد:

يك . استفاده از تجربه ارزشمند ساير كشورها و رويه عملى شكل گرفته در دفاتر ثبت اسناد آنها از جهت كاهش هزينه مطالعاتى و اجرايى ثبت الكترونيكي، امرى است كه بايد ـ البته با رعايت ضوابط، معيارها و اوصاف خاص سيستم ثبتى كشور ـ آن را پذيرفت. در اين راستا، بررسى و پژوهش عميق مورد نياز است و ترجمه صرف قوانين و مقررات داخلى ديگر كشورها عامل همان مشكلاتى خواهد بود كه در برخى از قوانين داخلى ملاحظه مي‌شود.

دو. بحث از ثبت الكترونيكي، اگرچه بسيار جديد مي‌باشد، به گونه‌اى كه عملاً نمي‌توان سابقه‌اى بيش از ۵ سال براى آن تصور نمود؛ با اين‌حال به هيچ وجه نبايد آن را ناقض اصول و قواعد ثبتى ايجاد شده در طول سالهاى مختلف دانست. در مقدمه توجيهى قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا[۷۴] نيز تاكيد شده كه، «اگرچه فناورى در حال تحول و تكامل است، اما متاسفانه ماهيت انسانهايى كه آن را به كار مي‌گيرند، چنين نيست. هر آئينى ـ خواه كاغذى يا الكترونيكى ـ براى ثبت اسناد و امضا، مستلزم حضور فيزيكى امضا كننده در يك دفترخانه اسناد رسمى واجد شرايط و صالح است. بر خلاف تصور عموم، ثبت الكترونيكى نبايد به عنوان عامل «ريشه‌كني» ثبت رسمى (در حوزه تجارت الكترونيكي) محسوب گردد». بر همين اساس در مقدمه مذكور تصريح شده كه تمامى تعاريف و اصطلاحات مقرر در قانون در هر دو نوع ثبت كاغذى و الكترونيكى به كار گرفته خواهد شد كه شامل تصديق و گواهي، امضا، شهادت و تمام مفاهيم تخصصى مربوط مي‌باشد.

در حقوق كشورمان، تمام اصول و قواعد مربوط به تشريفات ثبت امضا، ارزش اثباتى آن و.. مذكور در قوانين ثبت اسناد و املاك، قانون دفاتر اسناد رسمي، آئين دادرسى مدني، قانون مدنى و ساير مقررات در مورد امضاى الكترونيكى نيز اجرا خواهد شد. لذا هر قانون و رويه‌اى براى ثبت الكترونيكى در آينده بايد با مبنا قرار دادن اين اصل شكل گيرد.

سه . در مورد امضاى الكترونيكي، ترجيح هر يك از فناوريهاى ايجاد امضا، بدون لحاظ جنبه ايمنى و اطمينان آن، از هر نظر بي‌اعتبار است: دفاتر ثبت الكترونيكى بايد در صورت احراز صدور و ايجاد امضا و كليد خصوصى به نام متقاضي، نسبت به ثبت و طى تشريفات لازم اقدام نمايند. علي‌الاصول نمي‌توان با توصيف فناورى خاص به عنوان شيوه مقبول در ايجاد و رمزگذارى خاص، به نفع شركت يا شخص مالك آن تبليغ نمود و بايد در مقام پذيرش يا رد امضا كيفيت و ضوابط علمى و فنى را لحاظ كرد.

۲ ـ ۳ ـ ۳ ـ ۳. تشريفات ثبت امضاى الكترونيكي

چنانچه گفته شد، اعمال تشريفات ثبت امضاى الكترونيكى نيازمند استقرار دفاتر ثبت الكترونيكى مي‌باشد. اين دفاتر بايد در ثبت امضاى الكترونيكى ضوابطى را رعايت نمايند كه به اختصار ذكر مي‌شود.

۱. حضور شخص امضا كننده و تشخيص هويت او از سوى سردفتر. در اين مورد قبلاً توضيح داده شد. عدم تصريح مستقيم به اين شرط به عنوان ركن امكان صدور تصديق امضا بيشتر ناشى از آن است كه گويى از نظر قانونگذار اين شرط به قدرى بديهى بوده كه ذكر آن غير لازم و فقدان آن (عدم حضور شخص امضا كننده نزد سردفتر براى تصديق امضا) موجب بي‌اعتبارى چنين تصديقى بوده است. فقط بايد اين نكته را افزود كه حضور وى براى امضاى اسناد و مدارك الكترونيكى نيست، چرا كه فرض بر اين مي‌باشد كه امضاى مذكور يك‌بار توسط او در «دفتر صدور امضاى الكترونيكي» ايجاد شده است. حضور امضا كننده براى اين است كه امضاى مذكور ثبت شده و صحت صدور آن از سوى درخواست كننده ثبت از اين طريق قابل اثبات باشد.

در مورد اين بند، دو ايراد قابل تصور است كه ضمن طرح به پاسخ آن نيز مي‌پردازيم:

الف . اگر فناورى ارتباط تا اندازه‌اى پيشرفته باشد كه نيازى به حضور امضا كننده نزد سردفتر وجود نداشته باشد، آيا مي‌توان باز هم او را اجبار به حضور نمود؟ به عبارت ديگر، اصل مذكور قابل تخصيص مي‌باشد يا نه؟

در پاسخ بايد گفت كه اگرچه اين نوع از فناورى هم‌اكنون موجود نيست؛ اما در صورت تحقق آن نيازى به حضور امضا كننده در دفتر ثبت الكترونيكى نخواهد بود و سردفتر ضمن ارتباط ديدارى ـ شنيدارى زنده با امضا كننده الكترونيكي، هويت او را تشخيص خواهد داد.

ب. دوگانگى «مرجع ايجاد امضاى ديجيتالي» و «مرجع ثبت امضاى الكترونيكي» بدعتى جديد است و مي‌توان به راحتى اين دو را در يك سازمان متمركز ساخت. در پاسخ، ضمن منتفى ندانستن اين تدبير، بايد توضيح داد كه دو كاركرد فوق از لحاظ فنى با هم تفاوت بسيار دارند؛ به گونه‌اى كه ايجاد، نگهدارى و به‌روز رسانى امضاى الكترونيكى بحثى است متعلق به علم الكترونيك و رايانه، حال آنكه ثبت آن ـ به لحاظ ضرورت رعايت اصول و قواعد مقبول حقوق و رويه ثبتى ـ جنبه حقوقى دارد. البته داير كردن دفاتر صدور امضاى الكترونيكى و ثبت الكترونيكى در كنار هم راه آسانى براى حل اين مشكل خواهد بود. حتى امكان ادغام اين دو نهاد نيز وجود دارد، بدين صورت كه براى مثال سردفتر حقوقدان بوده و دفتريار از ميان متخصصين نرم‌افزار انتخاب شود و هر دو كار در يك دفتر انجام گيرد.

۲. بررسى صلاحيت مرجع صدور امضا. شخص ثالث و مورد اعتمادى كه داده مربوط به امضاى ايجاد شده براى افراد را در اختيار دارد، ممكن است در آينده قابل اعتماد نبوده و يا اطلاعات لازم براى تصديق امضا همانند داده مربوطه امكان دارد كه در آينده در دسترس نباشد. بنابراين دفتر ثبت الكترونيكى بايد احتياط متعارف را به عمل آورده و اطمينان يابد كه نرم‌افزار مورد استفاده براى ايجاد امضاى ديجيتالى به‌روز بوده و به هنگام تقاضاى تصديق / ثبت امضا از سوى متقاضى از اعتبار نيفتاده باشد (بند ۲ ـ ۱۶ قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا) . لذا دفتر ثبت الكترونيكى در اين زمينه بايد دو نكته مهم را بررسى نمايد:

يك. كليدها/ رمزهايى كه براى ايجاد امضا به كار مي‌روند، بايد تنها براى مدت مشخصى داراى اعتبار باشند تا از اين طريق از افشاى آنها به دليل گذشت زمان و تغيير استانداردهاى رمزگذارى يا ساير خطرات جلوگيرى شود. رويه معمول در مراكز ايجاد امضا، تعيين طول عمر[۷۵] يك يا حداكثر دوساله و مبتنى بر ۱۰۲۴ بيت [Bit] داده از نوع كليد آر.اِس.اِى [۷۶] مي‌باشد. [۷۷]

دو. مرجعى كه امضا را صادر (ايجاد) مي‌كند، بايد في‌الواقع موجود باشد: دفتر ثبت الكترونيكي، بي‌نياز از اين نوع مراكز نخواهد بود و به نظر مي‌رسد كه بتوان «دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكي» را با مقدارى تعديل و شفافيت از حيث وظايف و مسووليتها براى انجام اين امور مهيا كرد. به منظور تشخيص صلاحيت مرجع صدور امضا، بايد مراجع (دفاتر) مشخصى براى اين امر ـ به موجب قانون و تحت نظارت سازمان مشخص ـ تاسيس و از حيث رعايت اصول علمى و قوانين و مقررات مورد بازرسى و نظارت قرار گيرند. تعديل ماده ۱۳ ق.ت.ا، از آن جهت ضروريست كه حوزه عملكرد دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى را بسيار موسع تعيين كرده كه اين امر چنانچه بررسى شد، منجر به مشكلات عمده‌اى از جمله مداخله در امورى مي‌شود كه در صلاحيت دفاتر اسناد رسمى قرار دارد. بنابراين دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى را بايد به عنوان دفاتر صدور امضا معرفى كرد و بر اين اساس وظايف آنها را، فقط در «توليد، صدور، ذخيره، ارسال، ابطال و به‌روز نگهدارى امضاهاى الكترونيكي» كه ق.ت.ا نيز بيان داشته، منحصر نمود.

دفاتر صدور امضا به شرح فوق، حق تاييد گواهي‌هاى صادره از سوى خود را ندارند و اين مورد از جمله مسايلى است كه در حوزه صلاحيت دفاتر اسناد رسمى قرار مي‌گيرد. همچنين دفتر صدور امضا بايد در صورت صلاحديد فنى ( از جمله افشاى كليد خصوصي، تقاضاى دارنده امضا و..) اقدام به ابطال امضاى ديجيتالى ايجاد شده نمايند. با توجه به امكان ابطال امضا از سوى مرجع اخير، سردفتر بايد قبل از ثبت و تصديق امضاى الكترونيكي، از نزديكترين دفتر صدور امضا (كه به صورت شبكه‌اى با ساير دفاتر صدور امضا از حيث اطلاعات به‌روز در ارتباط مي‌باشد)، نسبت به استعلام لازم از حيث تعلق امضا به متقاضى و ابطال يا عدم ابطال آن به عمل آورد.

۳ . بررسى سلامت عقلاني، داشتن سمت و آزادى اراده متقاضى ثبت امضا. متقاضى ثبت (تصديق) امضا، در واقع مي‌خواهد تا از امضاى ايجاد شده به شرح مذكور در بند فوق، براى پذيرش محتواى مدرك الكترونيكى استفاده نمايد: اين امر به مفهوم متعهد شدن وى به محتواى آن سند است و لذا بايد همانند اسناد كاغذى قصد انجام عمل حقوقى در فرد متقاضى احراز شود. در ماده ۱۰۲ قانون ثبت، از جمله براى ثبت سند قبل از احراز «هويت اصحاب معامله» مجازات ادارى از يك تا سه سال انفصال از خدمات دولتى پيش‌بينى شده كه اعمال آن در مورد ثبت امضاى الكترونيكى نيز منتفى نخواهد بود.

نتيجه‌گيري

توجه به مبانى و زيرساخت‌ها شرط نخست ورود در دنياى تجارت الكترونيكى و پيشرفت در آن حوزه به شمار مي‌آيد. قانون تجارت الكترونيكى را ـ علي‌رغم پاره‌اى از ايرادات و نواقص ـ بايد نقطه شروع اين روند محسوب داشت. تجربه ديگر كشورها نشان مي‌دهد كه در صورت تحقق تجارت الكترونيكي، بحث ايمنى از يك سو و مدلل ساختن دعاوى از سوى ديگر مطرح خواهد بود. در بخش اول ايجاد و ثبت امضاى ديجيتالى و در سوى دوم ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك الكترونيكى راهگشاى بسيارى از مشكلات قابل تصور در اين عرصه مي‌باشد. در مورد ثبت الكترونيكى امضا و مدارك، نكته مهم «اعتماد» به سردفتر و تلاش در جهت رسيدن به استانداردهاى روز پيشرفت مي‌باشد. مورد اخير آنقدر اهميت دارد كه بدون آن نمي‌توان امكان ثبت الكترونيكى كارآمد و اصولى را تصور نمود.

هر اقدامى در واگذارى ثبت به شرح فوق به سازمان جديد و يا اشخاصى كه هيچ تخصصى در امور ثبتى ندارند، به دليل ناآشنايى آنها به اصول و قواعد ثبت محكوم به شكست خواهد بود: ثبت امضا و مدارك الكترونيكى از همان قواعد و اصولى تبعيت مي‌كند كه در مورد ساير اسناد و امضاها (كاغذى و دستي) جاريست و بر خلاف نظر عده‌اي، نمي‌توان تحولات فناورى را مستمسك نقض اصول و قواعد قرار داد. قبل از هر چيز بايد با تصويب قانون مناسب «ثبت الكترونيكي» را به رسميت شناخت و تعدادى از دفاتر اسناد رسمى موجود را بعد از آموزشهاى لازم به اين امر اختصاص داد. امكان ثبت به هر دو شيوه الكترونيكى و كاغذى در اين دفاتر بهترين دليل براى عدم عدول از اصول و قواعد موجود مي‌باشد. دفتر ثبت الكترونيكى در عين اينكه مي‌تواند امضاى ديجيتالى را ثبت و از سند ثبتى پشتوانه الكترونيكى تهيه كند؛ قادر خواهد بود كه به امور روزمره و عادى خود نيز پرداخته و براى مثال معاملات ملكى را نيز ثبت نمايد.

اين ادعا كه پذيرش ايجاد مراكز صدور امضا و ثبت الكترونيكي، به طور جداگانه منجر به تشريفاتى و پيچيده‌تر شدن معاملات الكترونيكى و در نتيجه عدم گرايش به آن مي‌شود نيز، محكوم به بي‌اعتباريست. نمي‌توان براى رسيدن به سرعت و ارزانى مشكلات عمده‌اى را از حيث تقلب، كلاهبردارى و سوء استفاده در فضاى مجازى ايجاد نموده و اثبات مسايل را سخت كرد. در عين حال با وضع مقررات دقيق اين امكان وجود دارد كه صدور و ثبت امضاى الكترونيكى در يك مرجع (دفتر) و در حداقل زمان ممكن انجام شود. ايجاد تعادل ميان فلسفه گسترش تجارت الكترونيكى و ايمنى و اطمينان آن بهترين گزينه است كه با ثبت الكترونيكى امضا و مدارك به‌راحتى مي‌توان بدان دست يافت.

منابع

كاتوزيان، ناصر . اثبات و دليل اثبات، جلد اول، چاپ اول، نشر ميزان، تهران ۱۳۸۰.

گزارش انجمن ملى دفاتر اسناد رسمي، نگاهى به قوانين مربوط به امضاى ديجيتالى و ثبت رسمى اسناد، ترجمه مصطفى السان، ماهنامه كانون سردفتران و دفترياران، سال ۴۷، دوره دوم، شماره ۵۱، تير و مرداد ۱۳۸۳.

قانون تجارت الكترونيكي، مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۸۲، روزنامه رسمى ۱۱/۱۱/۱۳۸۲ـ سال ۵۹، شماره ۱۷۱۶۷.

قانون ثبت اسناد و املاك، مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدي، به نقل از مجموعه قوانين و مقررات ثبتي، تدوين جهانگير منصور، چاپ اول، نشر ديدار، تهران ۱۳۸۲.

قانون دفاتر اسناد رسمى و كانون سردفتران و دفترياران، مصوب ،۲۵/۴/۱۳۵۴ به نقل از مجموعه قوانين و مقررات ثبتي، تدوين جهانگير منصور، چاپ اول، نشر ديدار، تهران۱۳۸۲.

Bacchetta, M., et al. Electronic Commerce and the Role of the WTO, World Trade Organization Special Studies ۲, Geneva: World Trade Organization, ۱۹۹۸.

Berbecaru and et al, Toward Concrete Application of Electronic Signature ۲۰۰۲. http://security.polito.it/doc/papers/e_sign.pdf

Birnbaum-Sarcy, Laurence & Darques Florence. Electronic Signature Comparison Between French & U.S. Law, International Business Law Journal, April ۲۰۰۱.

Boss A, The Uniform Electronic Transaction Act in a Global Environment, Idaho Law Review, Vol. ۳۷, ۲۰۰۱.

Broderick Martha A., J.D. Electronic Signatures: They’re Legal, Now What? Appears in Internet Research: Networking Applications and Policy, ۲۰۰۱, ۱۱(۵), ۴۲۳-۴۳۴.

Gladman, Brian, Ellison, Carl and Bohm, Nicholas. Digital Signatures, Certificates & Electronic Commerce, Version ۱.۱, revised ۸th June ۱۹۹۹, Digital Signatures, Certificates and Electronic Commerce. http://jya.com/bg/digsig.pdf

Freedman, Bradley J. Electronic Contracts Under Canadian LawـA Practical Guide, Manitoba Law Journal, Vol ۲۸ N۰ ۱, ۲۰۰۲.

http://www.umanitoba.ca/faculties/law/Journal/back_issues/articles/۲۸_۱_freedman.pdf

Leff, Laurence LeffLaurence, Notaries and Electronic Notarization, Western Illinois University ۲۰۰۲

http://www.oasis-open.org/committees/download.php/۴۵۴۱/enotarization.pdf

Lekkas, Dimitris & Gritzalis, Dimitris. Cumulative Notarization for Long-Term Preservation of Digital Signatures, Computer & Security Information ۲۰۰۴.

Menais, Alexandre. Electronic Signatures in France ۲۰۰۲, Available at: http://www.juriscom.net/en/pro/۱/ec۲۰۰۲۰۷۳۰.htm

Ramberg, Christina Hultmark. The Eـcommerce Directive and Formation of Contract in a Comparative Perspective, ۱ Global Jurist, Iss. ۲, art. ۳ (۲۰۰۱), Available at: http://www.bepress.com/gj/advances/vol۱/iss۲/art۳.

Smedinghoff, T. J. and Bro, R.H. (۱۹۹۹), “Moving with Change: Electronic Signature Legislation as a Vehicle for Advancing E-Commerce,” The John Marshall Journal of Computer & Information, Vol ۱۷, pp. ۷۲۳-۷۶۸.

Thaw, Deborah M. the Notary Public and its Impact in ۲۱st Century, A Presentation at the NACO/NACRC Annual Conference, ۲۰۰۰. Available at:

www.nationalnotary.org/userimages/notaryofficeandimpact.pdf

Valera, Milton G. A Presentation To The Multi State Digital Signature Summit, National Notary Association, Chatsworth, California Marines\' Memorial Club & Hotel San Francisco, California Friday, August ۱۱, ۲۰۰۰

Valera, Milton G. In Notarization, There is no Substitute for Personal Appearance–Despite Technology, A Presentation to the Property

www.nationalnotary.org/userimages/inNotarization.pdf

Winn, J. K., Idaho Law Review Symposium: on Uniform Electronic Transaction Act The Emperor\'s New Clothes: The Shocking Truth about Digital Signatures and Internet Commerce at: http://www.smu.edu/ـjwiztn/shockingـtruth.hlmt .

A Position on Digital Signature Laws and Notarization, a Position Statement From The National Notary Association

www.nationalnotary.org/userimages/digitalSignature.pdf

A Position on Misleading Usage of Notary Terms in the Electronic Age A Position Statement from the National Notary Association ۲۰۰۱. www.nationalnotary.org/userimages/Notary_Terms.pdf

Digital Signature Guidelines, Legal Infrastructure for Certification Authorities and Secure Electronic Commerce, Information Security Committee Electronic Commerce and Information Technology Division Section of Science and Technology American Bar Association ۱۹۹۶. www.abanet.org/scitech/ec/isc/dsg.pdf

Directive ۲۰۰۰/۳۱/EC of the European Parliament and of the Council of ۸ June ۲۰۰۰ on certain legal aspects of information society services, in particular electronic commerce, in the Internal Market (Directive on electronic commerce). Available at:

www.europea.oeu.int/ISPO/ecommerce/legal/documents/۲۰۰۰۳۱ec_en_.pdf.

Directive ۱۹۹۹/۹۳/Ec Of ۱۳ December ۱۹۹۹ On a Community Framework For Electronic Signatures , A Copy of Electronic Signatures Directive is Available At: www.europa..eu.int/hnformationsociety/topics/ebuisness/ecommerce/۸epolicy_elaw/law_ecommerce/legal/index_en.htm .

Electronic Signature in Global and National Commerce Act [Eـsign]. Effective October. ۱,۲۰۰۰. Available at:

http://fwebgate.access.gpo.gov/cgibin/getdoc.cgi?dbname=۱۰۶ـcongـbills&docid=f:s۷۶۱enr.txt.pdf.

E-Commerce and Development Report, United Nations, New York & Geneva ۲۰۰۱. Available at:

www.commercenet.org/documentos/UNCTAD%۲۰Report%۲۰on%۲۰ecommerce%۲۰۲۰۰۲.pdf.

Electronic and Digital Signatures, State Archives Department, Minnesota Historical Society March ۲۰۰۴, Version ۴ Page ۱ Electronic Records Management Guidelines Electronic and Digital Signatures ۲۰۰۰.

The Model Notary Act, September ۱, ۲۰۰۲. Published As A Public Service by the National Notary Association. Available at:

http://www.nationalnotary.org/UserImages/Model_Notary_Act.pdf

UNCITRAL Model Law On Electronic Commerce With Guide to Enactement ۱۹۹۶ , Available at: www.uncitral.org/english/texts/electcom/ecommerceindex.htm.

UNCITRAL Model Law on Electronic Signatures ۲۰۰۱, Available at: www.uncitral.org/english/texts/electcom/mlـelectsigـe.pdf.

Uniform Electronic Transactions Act [UETA], Approved By National Conference Of Commissioners On Uniform State Laws (NCCUSL) On July ۲۳, ۱۹۹۹. Available at: www.law.upenn.edu/bll/ulc/fnact۹۹/۱۹۹۰s/ueta۹۹.htm .

Uniform Law Conference of Canada, Uniform Electronic Commerce Act [UECA], August ۱۹۹۹, Available at: www.law.ualberta.ca/alri/ulc/eindex.htm.

نویسنده : مصطفي السان

استیفای حقوق مردم، برقراری و تحكیم عدالت و جلوگیری از وقوع ظلم و ستم از جمله مقولا‌ت اساسی در هر جامعه انسانی است كه در صورت تحقق كامل آنها بسیاری از مشكلا‌ت و موانع موجود بر سر راه توسعه و پیشرفت جوامع برطرف می‌شود. در قانون اساسی جمهوری اسلا‌می‌ ایران اصول فراوانی به نحوه كار دستگاه قضایی و نیز ضرورت نفی ظلم و ستم و اعاده حقوق مظلوم اشاره دارند كه از جمله آنها می‌توان به اصول 2، 3، 22، 23، 32، 38، 39 و 61 و نیز تمامی‌اصول مندرج در فصل 11 اشاره كرد.در این اصول قوه قضاییه ‌قوه‌ای مستقل توصیف شده كه پشتیبان حقوق فردی و اجتماعی و مسؤول تحقق بخشیدن به عدالت است و عهده‌دار وظایف مهمی‌ همچون رسیدگی و صدور حكم در مورد شكایات، حل و فصل دعاوی، رفع خصومت‌ها، احیای حقوق عامه، كشف جرم و مجازات مجرمان و اقدام مناسب برای پیشگیری از وقوع جرم می‌باشد. سازمان ثبت اسناد و املا‌ك كشور نیز به ‌عنوان یكی از سازمان‌های تابعه قوه قضاییه، در زمره نهادهای مهم حاكمیتی است كه بر پایه قانونی مدون، ایفای وظایف و مأموریت‌های مهم و اساسی را در چارچوب نظام اداری كشور برعهده دارد، به‌گونه‌ای كه مهم‌ترین هدف حقوق ثبت و این سازمان، تثبیت حقوق مالكیت افراد در جامعه است و همواره می‌كوشد تا حقوق افراد در تعارض با حقوق دیگران قرار نگیرد؛ چراكه یكی از دغدغه‌های اصلی انسان‌ها در طول زندگی مدنی‌شان، بحث تعارض و تداخل و تعرض به مالكیت است. تردیدی وجود ندارد كه با ثبت املا‌ك و تثبیت مالكیت، ‌از وقوع بسیاری از منازعات بومی‌ و قومی‌‌و نیز معاملا‌ت معارض جلوگیری شده و یا به این اختلا‌فات پایان داده می‌شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه به‌شمار می‌رود. وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املا‌ك كشور به طور خلا‌صه در 4 دسته قابل بررسی است: 1- ثبت املا‌ك‌كه به صدور سند مالكیت و خدمات پس از آن اطلا‌ق می‌شود. 2- اجرای مفاد اسناد رسمی كه درخصوص این اسناد مبادرت به صدور اجراییه و اقدامات پس از آن می‌‌گردد.(با توجه به این‌كه سند رسمی ‌باید پشتوانه اجرایی داشته باشد، از این رو اسناد رسمی ‌بدون مراجعه صاحبان آنها به محاكم قضایی لا‌زم‌الا‌جرا بوده و توسط دفاتر اسناد رسمی ‌تنظیم‌كننده سند و یا اجرای ثبت، اجراییه صادر و اقدامات لا‌زم صورت می‌پذیرد.) 3_ ثبت شركت‌ها و علا‌یم و اختراعات 4_ دفاتر اسناد رسمی ‌و ازدواج و طلا‌ق كه همانا یكی از عوامل اصلی تحقق هدف وجودی سازمان ثبت می‌باشند. حال باید دید سازمان ثبت اسناد و املا‌ك در توسعه قضایی و قضا‌زدایی_ ‌كه از برنامه‌های محوری رئیس قوه قضاییه است_ تا چه میزان تأثیرگذار می‌باشد و اصولا‌ً نقش و جایگاه آن در برنامه‌های كلا‌ن قوه چیست. بی‌شك نقش سازمان ثبت در توسعه اقتصادی، رفاه عمومی، عدالت اجتماعی، امنیت ملی، ‌تجارت و بازرگانی، ‌كاهش ارجاعات به محاكم قضایی، قضازدایی، سلا‌مت خانواده و جامعه و رضایت‌مندی مردم از حكومت غیرقابل انكار است.گستره حضور سازمان ثبت اسناد و املا‌ك به‌عنوان یكی از بازوهای اصلی قوه قضاییه در عرصه خدمت‌رسانی به مردم، خود گویای نقش و جایگاه مهم آن در توسعه فراگیر و پایدار كشور است. به عبارتی توسعه ثبتی از مقدمات غیرقابل انكار و لا‌زم‌‌ توسعه قضایی به‌شمار می‌رود. از جمله اقدامات سازمان ثبت در زمینه حمایت از حقوق شهروندان و قضا‌زدایی و همچنین توسعه قضایی، ‌كاداستر است.اگر به رضایت‌مندی ارباب رجوع، كاهش ورودی پرونده‌ها به سیستم قضایی و كارآمدی سیستم ثبت اعتقاد داریم، اجرای طرح كاداستر، تنها راه رسیدن به این امور است.كاداستر مهم‌ترین زیرساخت توسعه پایدار، امنیت و عدالت اجتماعی است كه سازمان ثبت ‌موظف به اجرای آن می‌باشد.تا زمانی ‌كه طرح كاداستر در كشور به اجرا درنیاید، ‌نابسامانی‌هایی همچون سوء‌استفاده از زمین و شكل‌گیری مافیای اقتصادی در این بخش وجود خواهد داشت. از سوی دیگر، ‌دفتر اسناد رسمی ‌به عنوان یك مركز حقوقی و مدنی، رابط حاكمیت و شهروندان است، به‌گونه‌ای كه مهم‌ترین كار این نهاد، تأمین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه می‌باشد.سردفتر در رأس این نهاد با تنظیم دقیق اسناد نقش بسیار حساسی در جلوگیری از وقوع نزاع‌های بی‌مورد و كاهش شمار پرونده‌ها در محاكم دادگستری دارد.كمك به دستگاه قضایی در تأمین بهداشت حقوقی جامعه، تثبیت مالكیت شهروندان بر اموال و دارایی‌های خود و وصول برخی درآمدهای دولت از دیگر كاركردهای این نهاد است، و در یك سخن، ‌این دفاتر ظرفیت بالقوه‌ای برای دستگاه قضایی كشور محسوب می‌شوند.البته در راستای اجرای اصل 156 قانون اساسی، دفاتر اسناد رسمی‌ می‌توانند با دارا بودن نگاهی پیشگیرانه، بیش از پیش در تحقق تئوری «توسعه قضایی» نقش خود را ایفا نمایند. اقدامات سازمان ثبت اسناد و املا‌ك كشور درجهت توسعه قضایی به موارد گفته شده محدود نمی‌شود. علا‌یم تجاری یكی دیگر از شاخص‌های توسعه است كه سازمان ثبت به عنوان متولی بحث ثبت شركت‌ها و مالكیت صنعتی و همچنین یكی از اعضای سازمان جهانی مالكیت فكری و معنوی، نقش به‌سزایی در حل مشكلا‌ت قضایی در این بعد دارد. از آنجا كه سازمان ثبت با حقوق و اموال مردم سروكار دارد، بنابراین چنانچه در قوانین ثبتی یا در سیستم‌ها و روش‌ها نواقصی وجود داشته باشد، به‌یقین منشأ تضییع حقوق افراد جامعه و نیز سوءاستفاده اشخاص می‌گردد.از این رو باید همواره تلا‌ش كرد كه در كنار آموزش كارشناسان متخصص و متعهد و نیز تربیت مدیران خلا‌ق و كارآمد _كه عامل اصلی توسعه و پیشرفت در هر سازمانی هستند_ به طور جدی در حوزه‌های مختلف قوانین بازنگری شود و به فرموده مقام معظم رهبری‌«سعی و تلا‌ش همه افراد در نظام اسلا‌می، ‌به‌ویژه مسؤولا‌ن نظام باید این باشد كه هرچه بیشتر خود را به سیره حكومت حضرت امیرالمؤمنین(ع) نزدیك‌تر نمایند.»

اهمیت ثبت اسناد در جامعه :

1- ساماندهی به وضع تجارت طبق قانون ثبت شرکت ها مصوب سال 1310 مجری اداره ثبت شرکت ها , مالکیت صنعتی مستقر در ادرات ثبت. 
2-ساماندهی به وضع معاملات طبق قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و آیین نامه ها آن و آیین نامه مصوب 1317 بجز دفاتر رسمی.
2-گسترش حقوق ثبت در جامعه :  الف-  ساماندهی موضوع نکاح و طلاق طبق قانون ازدواج و طلاق مصوب 1310 مجری دفاتر ازدواج و طلاق
ب-  ساماندهی به وضع املاک طبق قانون  ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و آیین های , ادارات ثبت و اسناد و املاک در هر شهرستان.
3-تقسیمات حقوق و حقوق ثبت جزء کدام یک از رشته های حقوق است و تعریف حقوق ثبت و ارتباط آن با حقوق مدنی.
4- تعریف کلمه ثبت اسناد و املاک.
5- انواع ثبت : الف: ثبت عادی یا اختیاری مصوب سال 1302 ب- ثبت عمومی یا اجباری مصوب 1310.
6- ضمانت اجرای تخلف از ثبت املاک.
ح. ث یکی از رشته های حقوق است که همراه با فرهنگ اروپایی وارد ایران شده است . حقوق ثبت را نسبه حقوق مدنی گویند چون حقوق مدنی بیشترین ارتباط  را با حقوق ثبت دارد.
تذکر: حقوق بر دو قسم است : 1- حقوق طبیعی : قواعد و مقرارتی که فطری و طبیعی است
1-حقوق موضوعه: قواعد و مقرارتی که از طرف افراد و بنا بر مقتضیات وضع شده و به نسبت فرهنگ و جامع فرق میکند. خود حقوق موضوعه بر دو قسمت تقسیم می شود الف – حقوق خصوصی : ارتباط افراد در کشور با یکدیگر ب- حقوق عمومی : ارتباط افراد در کشور با حکومت. و حقوق ثبت یکی از رشته های حقوق خصوصی است 
تعرف ثبت : نوشتن قرارداد , معاملات, عقود و وضعیت املاک در دفاتر رسمی را ثبت گویند.
تعریف اسناد :  هر نوشته ای که در مقام دفاع قابل استناد باشد سند است و این سند بر دو قسم است 1- عادی 2- رسمی.
تعریف املاک : به مال غیر منقول گویند . عبارتند از 1- زمین ( ارصه) 2- ساختمان ( اعیان) و بحث حقوق ثبت پیرامون این دو مورد است.(م .3 . ق. اوقاف)

انواع ثبت : 1- اولین ثبتی که به وجود آمد ثبت عادی و اختیاری بود یعنی مردم در ثبت اختیار داشتن و چون حالت اختیاری بود استقبال از آن نشد.
2- ثبت عمومی ( اجباری) : که مردم را مجبور کرد به ثبت اسناد خود. و دارای ضمانت اجرایی است و اگر  کسی ملک خود را به ثبت نرساند هیچ دفتر اسناد رسمی هیچ معامله ی نسبت به آن سند نمی تواند داشته باشد.(م 46,47,48 ق.ث)
نکته: اگر مردم در مدت قانونی ملک خود را به ثبت نرسانند هزینه ثبت  دو برابر  میشود.
نکته: اگر معامله ی در بنگاه انجام شده باشد هیچ دفتری نمیتواند آن سند را مورد معامله قرار دهد.
اهداف ثبت اسناد و املاک :
1-اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد نهایتاً باعث صدور سند مالکیت خواهد شد طبق ماده (22 ق.ث. ) , دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت  به نام آن شخص است و سند رسمی از حکم دادگاه بالاتر است.
2-با ثبت ملک دیگر میل پیدا نخواهندکرد که ملکشان را به چند نفر بفروشند و اسناد مالکیت معارضی در جامعه بوجود  بیاید چرا که اداره ثبت اسناد و املاک بانک اطلاعاتی املاک است همه ی املاک شماره گزاری می شود دارای پرونده ثبتی است آخرین مالک  ملک مشخص است و دفاتر اسناد رسمی با پرسش از ادارات ثبت که مالکیت این ملک متعلق به چه کسی است به راحتی مبادرت به انجام معامله می کنند.
3-با ثبت ملک و ثبت معاملات برای اقرارها , معاملات توسط این دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت ,دلایل بسیار محکم و قوی تهیه میشود که در دادگاه حرف اول را خواهد زد . می دانیم که در روابط قضایی تهیه دلیل کاری بسیار مشکل است و کسی که سند مالکیت یا سند معامله رسمی در ید دارد دارای خیال آسوده  است چون سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد. سابقاً به اسناد ملکه دلایل می گفتند و اداره بسیار وسیع به نام اداره امور اسناد صرفاً به مباحث اسناد رسیدگی می کرد. در سال 68 شورای نگهبان یک نظریه ارائه داد و ق.م اصلاح شد و حال این سند با این اهمیت را بوسیله شهادت که بینیه شرعی است می توان باطل کرد.
4-ق.ث بیشتر به جنبه های حقوقی توجه دارد ولی جنبه های مالی نیز دور از ذهن نیست لذا با ثبت املاک و ثبت معاملات , حق ثبت هنگفتی به خزانه دولت واریز می شود در بعضی از آمارها حق ثبت از صادرات غیر نفتی ایران بیشتر میشود.


*ماده 1 ق.ث
در هر حوزه ابتدای به اقتضای اهمیت محل یک اداره یا دایره ثبت اسنادو املاک تاسیس میشود که ممکن است هر ادراه یا دایره دارای شعبی باشد این حوزه ابتدای یعنی حوزه قضایی.( تعریف شعبه: در هر اداره  ی اگر یک قسمتی به یک کار مخصوصی بپردازد آن قسمت را شعبه گویند. مثلا شعبه اجرای اسناد رسمی یعنی اگر کسی مهریه ی را بخواهد وصول کند اجرایه صادر شده و به این شعبه مراجعه میشود. چون مهریه سند لازم الا جراست مثل چک. تعریف دایره: مجموع چند شعبه و مجموع چند دایره را اداره نامند).
قسمت های اداره ثبت:1- املاک 2- اسناد
1-املاک: در ادرات ثبت اسناد و املاک هر شهرستانی  ادغام میشود.
2-اسناد: تفویض شده است به دفاتر اسناد رسمی ازدواج ( مسئولین این دفاتر کارمند دولت نیستند ولی تابع مقررات دولت هستند)
اداره ثبت اسناد ابتداً جزء وزارت عدلیه( دادگستری ) بود در سال 1332 به صورت یک اداره کل در آمد و تا سال 1352  به این صورت بود بعد از انقلاب تابع شورای عالی انقلاب شد و نهایتآ در بازنگری قانون اساسی جزء قوه قضایه قرار گرفت ودر حال حاضر رئیس سازمانی ثبت زیر نظر قوه قضایه است.
نکات:1- در اداره ثبت کارشناسان به نام نمایندگان ثبت معروف هستند وجود دارد. در ادارات ثبت ابزار کار یک سری دفاتر قانونی است که در ماده 7 و آیین نامه 12 دفتر قانونی تعریف شده است این دفاتر است که به اسناد معاملات, شرکت ها و غیره , نکاح , طلاق جنبه رسمی میدهد. مثل دفتر اسناد رسمی یا دفتر گواهی امضاء.
2-هر سازمانی یک محل استقراری دارد , ادارات ثبت و دفاتر در هر شهرستانی  برای انجام کار مراجعین  ایجاد شده ات.
اساس ایجاد ثبت اسناد
1-مالکیت مالکین 2-  اسناد دارای اعتبار شود
اگر ملکی به ثبت رسید دیگر نمی توان روی این ملک معاملات عادی انجام دادو طبق ماده 46 و 48 ق.ث هر کس چنین معامله ی انجام دهد هیچ محکمی حق رسیدگی آنرا ندارد.
وقتی معامله ثبت شد این اسناد جنبه لازم الاجرا دارد و بدون مراجعه به محاکم قابلیت اجرا دارد و این اسناد معاملات قابلیت تسری دارد به جانشین و قائم مقام. اگر نسبت به این اسناد رسمی محاکم رسمی بی اعتنایی کنند آن قاضی تعقیب انتظامی می شود و باید از عهده خسارت وارده نیز بر آید ماده 70,71,72,73 ق.ث
سوال: آیا کل اسناد رسمی لازم الاجرا هستند؟ بعضی از اسناد رسمی لازم الا جرا هستند مواد 92,93 و ماده 34  ق.ث و همچنین اسناد عادی اجاره و تعهدات این ها لازم الاجرا هستند یعنی باید برای اجرا به شعبه اجرای اسنادمراجعه کنند. و بقیه اسناد به دادگاه مراجعه کنند.
سوال: آیا کلیه اسناد عادی لازم اجرا هستند؟ بعضی لازم اجرا هستند مثل چک. سفته و برات لازم اجرا نیستند ماده 1 تا 2 ق. چک به این ها قوه اجرایی می دهد.
ادارات تخصصی سازمان ثبت اسناد واملاک: 
1-امور املاک 2- امور اسناد 3- ثبت شرکت ها 4- اجرای اسناد رسمی
امور املاک: بررسی می کند, الف- به علت اینکه کارشناسان ورزیده دارد اگر در اداره ثبت مشکلاتی باشد با اداراه امور املاک مکاتبه می کنند و مشکل را حل می کنند ب- اجرای طرح کاداستر ( نقشه ثبتی براساس نقشه هوایی) مجوز آن تبصره 1 ماده 156 ق.ث برای حل اختلاف اسناد نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود 3- مجوز برای استملاک اتباع بیگانه: الف- اتباع بیگانه می توانند بدون اخذ مجوز مال منقول خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. ب-  خارجی می تواند در ایران ملکی را اجاره کند بالای 5 سال نیاز به مجوز دارد. ج- اسناد رهنی, تنظیم اسناد رهنی. تبعه خارجی می تواند سند رهنی تنظیم کند بدون اخذ مجوز ولی در زمانی که این سند به اجرا گذاشته شود و در اجرا پول این فرد داده نشود و مقرر میشود ملک به فرد خارجی منتقل بگردد و این فرد خارجی یا باید مجوز کسب کند اگر نتوانست می تواند حقی که دارد را به یک ایرانی صلح کند و نتیجتاً آن فرد قائم مقام میشود و نیاز به مجوز ندارد.

شرح وظایف ادارات ثبت:1- ثبت املاک( این ملک دارای پلاک می شود , دارای پرونده های ثبتی , نهایتاً دارای سند حاکمیت میشود)2- ثبت شرکت ها و موسسات (ثبت اختراعات فقط در تهران)3- اجرای اسناد رسمی4- املاک را توقیف میکند برابر احکام دادگاهها5- قبول کردن امانت
در مورد وقف اتباع بیگانه, وقف نسبت به اتباع بیگانه درست نیست چون وقف در حکم تملیک به موقوف علیه است بنابراین موقوف علیه باید کسی باشد که بتواند تملک کند یعنی اهلیت تملک داشته باشد بایستی حتماً مجوز کسب کند .
وصیت: در خصوص وصیت اگر یک ایرانی بخواهد ملکی را به سود یک شخص خارجی وصیت کند یعنی موصی له خارجی باشد این وصیت مسموع نیست چون اهلیت تملک ندارد.ماده 850 ق.م( تا مجوز نگیرد نافذ نیست اگر مجوز گرفت نافذ خواهد شد پس در کل, وصیت باطل نیست).
ازدواج: زن خارجی می خواهد با فرد ایرانی ازدواج کند مهریه و صداق او مال غیر منقول است وضیعت اینجا چگونه است؟ نیاز به کسب مجوز نیست طبق ماده 986 ق.م هر زن خارجی که با مرد ایرانی ازدواج کند به تابعیت ایران در می آید پس میتوان این مال غیر منقول را تملک کند به عنوان صداق. اشخاصی که طلاق میگیرند مخیراً در تابعیت ایران باقی بمانند یا نمانند اگر بمانند رجوع به مال بذل اشکالی ندارد اگر از تابعیت خارج شوند رجوع به قیمت میکند و نمی تواند به مال غیر منقول رجوع کند. اگر فرزندی داشته باشد ( در فوت) باید فرزند خود را به 18 سالگی برساند و آنرا بزرگ کند و بعد تابعیت خود را لغو کند.
اگر یک خارجی خواست مجوز بگیرد چه میکند( طریقه کسب مجوز)؟
ابتداً فرد خارجی ملک را پیدا میکند بعد مدارک آنرا می گیرد به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجع میکند و آنجا یک فرم به او داده میشود و همه مشخصات  خود را در آن مینویسد در حضور سر دفتران و آن فرم را به سر دفتر تحویل میدهد و سر دفتر نیز آنرا به اداره ثبت اسناد آن شهرستان میفرستد. اداره ثبت اسناد آنرا به اداره امور املاک میفرستد و این اداره چندین کار انجام میدهد1- تابعیت رابررسی میکند2- وضعیت تعهد رابررسی میکند3- محل اقامت دائمی فرد را مشخص میکند4- تفحس در پیشینه کیفری فرد5- مساحت ملک را بررسی میکند که آیا این مساحت با نوع کار فرد مطابقت دارد یا نه.6- پروانه اقامت او باید دائم باشد7- اگر شرکت است باید در ایران و در کشور خود به ثبت رسیده باشد تا بتواند در ایران جایی را بخرد.
پس از این بررسی ها اداره املاک, پذیرش به موارد زیر بستگی دارد.1- تقاضای او مخالف موازین حکومت ایران نباشد2- در کشور متقاضی , اتباع ایرانی و شرکت های ایرانی بتوانند به همان اندازه که آنها تملک می کنندایرانیان هم تملک کنند.3- مساحت ملک متناسب با وضعیت مالی ,اجتماعی تبعه باشد.4- در مواردی که استملاک برای کسب و کار باشد با توجه به قانون ایران باشد مثلا نمیتواند در ایرانی کارخانه مشروب سازی بزند.
بعد اداره  املاک نظر خود را به وزارت خارجه میفرستد بعد از بررسی موافقت یا مخالفت آنرا به اداره املاک میفرستد و بعد به اداره امور اسناد میرود.

ازدواج زن ایرانی با تبعه بیگانه: اولاً ازدواج زن ایرانی با بیگانه باید پروانه ازدواج داشته باشد.(از وزارت کشور)
نحوه صدور پروانه: 1- به فرمانداری مراجعه کرده و درخواست ازدواج می دهند و فرمی پر میکنند بعد آن فرد از مرد گواهی نامه می گیرد به معنی ازدواج نکردن آن شخص در کشور خود بدون اجازه زن ایرانی.2- به رسمیت شناساندن آن ازدواج از طرف کشور متبوع.3-حال اگر تهیه گواهی نامه برای فرد مقدور نباشد با رضایت زن ایرانی مجوز صاد می شود اگر مرد غیر مسلمان باشد باید گواهی تشرف به دین اسلام را نیز ارائه دهد. گذرنامه باید مهر بیش از 3 ماه خورده باشد. 
ازدواج زن خارجی با مرد ایرانی ماده 976 ق.م. باید مجرد بودن زن خارجی محرز شود.
ماده2: مدیران و نمایندگان ثبت و مسئولین دفاتر جزء در محل ماموریت خود نمیتوانند انجا م وظیفه ی نمایند. اقدامات آنها در خارج از محل خود اعتبار قانونی ندارد .این ماده بحث صلاحیت را بررسی می کند  که آیا در اعمالی که انجام می دهند  صلاحیت دارند یا نه؟ براساس ماده 1208 ق.م اسناد در سه گروه تصمیم میشوند:1- اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم میشود مثل سند مالکیت.2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق تنظیم میشود مثل نکاح و طلاق3- اسناد که در سایر ادارات تنظیم میشود مثلاً مثل گذرنامه که در شهربانی و اداره ثبت تنظیم میشود. این سه گروه اسناد رسمی است به شرطی که مامور تنظیم آن صلاحیت داشته باشد.
شرط رسمی بودن سند سه مورد است:
1-مامور,مامور رسمی دولت باشد 2- دارای صلاحیت(ذاتی- نسبی) باشد3- سند طبق مقررات تنظیم شود.
صلاحیت ذاتی: امری که از طرف مافوق به مامور محول می شود. مثلا سر دفتر اسناد رسمی صلاحیتش تنظیم اسناد رسمی است نه تنظیم شناسنامه.
صلاحیت نسبی: عبارتست از حدود و اختیاراتی که از طرف مقام مافوق به مامور محول میشود 1- از حیث قلمرو و زمان 2- از حیث قلمرو و مکان 3- از حیث وضعیت حقوقی  اشخاصی که برای آنان سند تنظیم میشود. مثلا سر دفتران اسناد رسمی شهرستان قم فقط در حوزه قضایی شهر قم می توانند تنظیم سند انجام دهند سر دفتر ازدواج و طلاق هم همینطور. اما مردم شهرستانهای دیگر میتواند بیایند و در دفاتر رسمی شهرستان قم معاملات خود را تنظیم کنند.
سر دفتری که منفصل میشود ارتباط او موقتاً با سازمان مربوط قطع میشود و حق انجام معامله و نکاح ندارد  حق ثبت اینها را ندارد چون منفصل از خدمت است پس از تعلیق(حکم صادر نشده) و رفع انفصال( حکم صادر شده) میتوانند به کار خود برگردد.
از حیث وضعیت حقوقی: براساس ماده 31 ق.د.ا.س.ر و مواد 51.52.53 ق.ث این سر دفتران رسمی ازدواج و طلاق حق ندارند معاملات مربوط به اقوام سببی و نسبی خودد را تا درجه 4 از طبقه 3 ثبت کنند.
همچنین معاملات خود , افرادی که تحت قیمومت آنها هستند اشخاصی که آنها در  ولایت او هستند , حق ندارد معاملات اینگونه افراد را ثبت کند. اگر در شهرستانی تنها یک سر دفتر بود با حضور دادستان یا نماینده یا رئیس دادگاه معامله انجام خواهد شد,سردفتران اسناد رسمی حق ندارند دفتر اسناد رسمی( ازدواج طلاق را در بر نمیگیرد) را نزد اصحاب معامله ببرند. اگر شخص مریض باشد با حضور نماینده دادستان اگر نبود با حضور  دو نفر از معتمدین محلی آن دفتر خانه می تواند معامله  را ثبت کند. ماده 14آ.ن.م مصوب1317. برای شخص زندانی نیز با حضور نماینده دادستان در زندان معامله و .... ثبت می شود.

رئیس سازمان ثبت و معاون قوه قضایه
امور کل اسناد و سر دفتران
اداره کل امور املاک
اداره کل ثبت اسناد و املاک استان
معاونت اسناد
دادگاه بدوی انتظامی سر دفتران
هیئت نظارت
معاونت املاک



دو مرجع مهم ثبتی: 1- هیئت نظارت 2- شورای عالی ثبت 
ترکیب اعضاء : 1- اعضا ء  هیئت نظارت, دو قاضی دادگستری- رئیس ثبت استان یا قائم مقام او یک عضو علی البدل (قاضی باشد یا کارمند) 2- دو قاضی دیوانعالی کشور و یک نفر معاون املاک در خصوص پروند های مربوط به اختلاف املاک و یک نفر معاون اسناد در خصوص پروند های مربوط به اختلافات و اشتباهات در اسناد بنا براین دیوان عالی کشور دو شعبه دارد( شعبه اسناد شعبه املاک). حوزه صلاحیت – حوزه قضایی استان – حدود اختیارات طی ماده 25 ق.ث در 8 بند میباشد- مقر آن در اداره کل ثبت اسناد و املاک استان. 
ماده 6 ق.ث  و ماده 25 ق.ث: حوزه صلاحیت کل کشور ایران طبق ماده 25 مکرر قانون ثبت تجدید نظر آراء هیئت نظارت است و فقط یک شورای عالی ثبت در ایران می باشد آنهم در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تشکیل جلسه می دهد.
مواردی که هیئت نظارت  آن را بررسی میکند:
اسنا د معارض:یعنی نسبت به ملکی که چند سند وجود داشته باشد می گویند آن ملک دارای سند معارض است. مثلا یک باب خانه با سند شش دنگ به شماره پلاک 250 بخش 1 قم به مبلغ 300 میلیون تومان در تاریخ 20/8/78 سند مالکیت به اسم آقای محمد صادر شده( سند مالکیت موخر- سند معرض ) از طرفی شش دانگ این خانه در تاریخ24/5/75   به اسم آقا حسن ثبت شده است.
اگر نسبت به ملکی دو سند صادر شود چون هر دو قانونی است. بنابراین سند مالکیت مقدم( سند مالکیت موخر تاریخ « سندی که تاریخ آن عقب تر است») تا حکمی صادر نشود می تواند معاملات خود را در دفتر اسناد انجام دهد منتها در موقع معامله به خریدار باید تفهیم شود که نسبت به این ملک سند معارض وجود دارد. سندی که تاریخ آن جلوترصادر شده حق معامله ندارد فقط می تواند حقوق فرضی خود را مطالبه کند و آنرا به اشخاص صلح کند. و همچنین نسبت به ملکی که سند معارض صادر شده , نمیشود آنرا  تفکیک و قطعه قطعه کرد اگر خود به این نکته اشاره نکند و نگوید سند معارضی وجود ندارد شخص فروشنده کلاهبردار خواهد بود. برای اسناد معارض یک لایحه ی به تصویب  رسیده به نام دو لایحه قانونی راجع به ثبت اسناد معارض و آیین نامه اجرایی مصوب سال 1352.
طرز رسیدگی به این اسناد معارض:
1-همینکه نسبت به ملکی سند مالکیت معارض صادر شد و اداره ثبت اسناد و املاک مطللع گردید بلافاصله به تمام دفاتر اسناد رسمی بخش نامه میشود که نسبت به این ملک سند معارض صادر شده از انجام هر گونه معامله خوداری میشود.
2- کارشناس میفرستد به محل آن ملک که نقشه ملک را میکشند و وضعیت ملک را بررسی کرده و صورت مجلس میکنند , نظر می دهند یعنی از نظر شکلی بررسی میکنند و نظر خود را به هیئهت نظارت می فرستد هیئت نظارت براساس آن صورت مجلس و گزارش که ثبت محل می دهد بررسی میکند و رای صادر میکند که مثلا نسبت به این ملک سند مالکیت معارض صادر شده است. این رای به طرفین ابلاغ میشود. حال میتوان به این رای اعتراض کرد. در اعتراض اول به شورای عالی ثبت میرود در اعتراض بعد به دیوان عدالت اداری مراجعه میشود. وقتی رای قطعی شد به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ  میشود و به آن گفته میشود که از تاریخ ابلاغ دو ماه مهلت قانونی دارد که به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست بدهید اگر ظرف مدت 2 ماه مراجعه نکرد دارای سند مالکیت مقدم به دادگستری مراجعه و گواهی طرح عدم دعوا را گرفته. این گواهی را به ثبت اسناد میدهد این اداره بدون هیچ ملاحضه ی سند مالکیت معارض را باطل میکند. پس آراء هیئت نظارت فقط سند مالکیت را باطل میکند و اما اگر در مدت دو ماه قانونی دادخواست دادگاه از نظر شکلی بررسی میکند . هر کدام از اسناد مالکیت که طبق قانون صادر شده مورد تایید و هر کدام طبق قانون صادر نشده  مبطل اعلام میشود. پس دادگاه میتواند هر دو سند را باطل کند در حالی که هیئت نظارت فقظ سند معرض را میتواند باطل کند. مواد 3و4و5 و 1 آیین نامه اجرائی.
نکته: براساس ماده 6 لایحه قانونی اگر آن فردی که ممنوع از انجام معامله بود( دارای سند معارض) یک معامله نسبت به سند معارض انجام دهد به یک برابر بهای مورد معامله جریمه میشود و دفتری حق انجام این گونه معاملات را ندارد و اگر انجام دهد به انفصال ابد محکوم میشود. کارمندان ثبت اسناد و املاک که درگیر این معاملات شوند به دو سال تا ابد منفصل از کار محکوم میشوند و مشول مرور زمان نمیشود.
اسناد مالکیت معارض راجع به حدود ملک:
معمولا املاک از طریق دیوار , سنگ چین و... از هم مجزا میشوند و از هم جدا میشوند در هر حال در اسناد مالکیت ذکر میشود
در اینجا هر دو مدعاً که دیوار برای هر کدام است یعنی دو سند برای یک دیوار مشترک  هر کدام ادعا می کنند که دیوار برای خودشان است به این حدود گویند. حال یک سندی صادر شده , که نوشته این ملک حق عبور از ملک مجاور را دارد اما سند مالکیت مجاور در آن این حق قید نشده است. صرف رسیدگی مطابق با عین است( در صلاحیت هیئت نظارت است).
ماده 117 ق.ث
هر کس به موجب سند رسمی  یا عادی نسبت به عین و منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص و اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله و تعهدی معارض با حق مزبور  انجام دهد به حبس از سه سال تا ده سال محکوم میشود.
مال منقول:
1-   شخصی یک اتومبیل را با سندی عادی به یکنفر می فروشد و باز با سندی عادی به دیگری می فروشد.
2-   - - - - - - - - - - - - - - -- - - --  - - - -- - - -- - - سند رسمی-------------
3-   --------- -- - - --سند رسمی - - - - - - - - - - - - - سند رسمی- - - - - - - - - 
4-   - - - -- - - -- - -   سند رسمی - - - - - - - - - - - - -  سند عادی -- - - - - - - - 
براساس تعریفی که کردیم گزینه3 و 2 یک معامله معارض است اما گزینه 1و4 کلاهبرداری است.
هرگاه معامله دوم با سند رسمی باسد آنرا معالمه معارض گویند . اما اگر معامله دوم با سندی عادی باشد کلاهبرداری نامیده میشود مثل موارد 1 و 4
مال غیر منقول:
1-   شخصی خانه ای را با سندی عادی به یک نفری میفروشد و باز با سند عادی به دیگری میفروشد.
2-    - -- - - - -- - - - - - - - - -- - - -  - -- - - - - -  - سند رسمی - - - - -- - - - 
3-   - - - -- - -- - - سند رسمی - - - - - - - -  - - --  - --  سند رسمی- - - - -- - - - 
4-    - - - - - - - -  سند رسمی--- - - - - - - - - - - - - --  سند عادی - - - - - - - - .
در ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باید نسبت به این ملک اگر معامله ی میخواهد واقع شود حتما در دفتر اسناد رسمی  انجام بگیرد اگر بصورت عادی معامله انجام بشود هیچ محکمه ای حق رسیدگی ندارد. طبق مواد 46 ,47 ,48 ق.ث بنابراین با توجه به این ماده سند عادی معاملات غیر منقول حتما باید سندی باشد که قابلیت تعارض با سند رسمی را داشته باشد. در معاملات منقول شخص مخیر است که معاملات خود را بصورت عادی انجام دهد یا رسمی دادگاهها میتوانند این معاملات عادی را بپذیرند اما در معاملات غیر منقول چون ثبت سند در دفاتر  الزامی است لذا اگر معامله غیر منقولی با سند عادی صورت گیرد چون هم وزن با سند رسمی نیست قابل تعارض نیست چون معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی این معامله معارض نیست و این کلاهبرداری است در واقع یکی از مصادیق جزائی که  با مواد دیگری تطبیق داده میشود بنابراین در 4 حالت  3و2 معمله معارض است و در حالت دیگر کلاهبرداری است.
جرم معامله معارض از جرائم عمومی است بدون شاکی خصوصی قابل تعقیب است گذشت شاکی موجب موقوفی تعقیب نمیشود .
اختلاف در  تصرف بند 1 ماده 25
شخصی میخواهد ملکش را به ثبت برساند در حین ثبت ملک, یک نفر دیگر  مدعی تصرف میشود رسیدگی به این دعوا   در صلاحیت هیئت نظارت است نحوه رسیدگی , به اداره ثبت اسناد مراجعه میشود اداره ثبت اسناد مدارک طرفین را میگیرد یک وقت معاینه محلی معین میکند طرفین دعوا می توانند مدارک همدیگر ملاحضه کنند( تبادل لوایح) در روزی که معاینه انجام میشود کارشناس به محل میرود مدارک و گزارش از معتمدین محلی را صورت مجلس میکند و اینها را به هیئت نظارت میفرستد و رای میدهد که از کدام یک از این اشخاص ثبت پذیرفته شود. مستند ماده 1 آیین نامه اجرایی اسناد معارض.
در دفتر اسناد رسمی اشخاص مراجعه کرده و قصد تنظیم سند دارند اگر شما با مشکلی مواجه شوید تا قبل از تنظیم سند میتوانید این مشکل را از اداره امور اسناد پرسش کنید بند 3 ماده 8 آیین نامه اجرای, ولی اگر سندی را تنظیم کردید و دچار اختلافی شوید رسیدگی با هیئت نظارت است.
اشتباه در عملیات تفکیکی:  یعنی کسی زمینی دارد و میخواهد آنرا به قطعات کوجکتر تقسیم کند. (افراز , تقسیم و تفکیک معنی اینها با هم تفاوا دارد ولی نتیجه همه اینها یکی است.)
طبق بند 6 ماده 25ق.ث:
اگر در تفکیک آپارتمان و یا ملک اشتباهی پیش بیاید اگر این اشتباه منجر به سند رسمی بشود یا منجر به سند مالکیت بشود رفع اشتباه با هیئت نظارت است ولی اگر منجر به این دو مورد نشود رفع اشتباه با خود اداره ثبت اسناد و املاک است چون هنوز سندی ثبت نشده است .
بند 8 ماده 25 ق.ث:
رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظر ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرای با هیئت نظارت است. بعنوان مثال اجرایه ی صادر شده مبنی بر تخلیه ملک , اجرایه  میاید به اداره ثبت  که نهایتا باید ملک تخلیه بشود اساس خانه  فرد را  به بیرون بریزند. در این موارد بلافاصله شما بعنوان وکیل میتوانید به عملیات اجرایی اعتراض کنید مثلا بگویید ابلاغ صریحا انجام نشده است طبق ماده 222 آیین نامه اجرای رئیس ثبت به این شکایت رسیدگی میکند و رای صادر میکند یا این شکایت را رد میکند  یا تایید میکند فرد شاکی میتواند بعد از ابلاغ رای به او  ظرف 10 روز به این حکم اعتراض کند این اعتراض در هیئت نظارت بررسی میشود.
ماده 7 ق .ث:
براساس ماده 7 و 1 آیین نامه یک سری دفاتر قانونی داریم این دفاتر قانونی دارای اهمیت بسیاری است چون اصول اسناد رسمی در آنها به ثبت میشرسد , مثل دفتر ازدواج , دفتر اسناد رسمی اینها 12 جلد دفتر است.1- دفتر املاک 2- دفتر املاک توقیف شده 3- دفتر موقوفات 4- دفتر اسناد رسمی 5- دفاتر گواهی امضاء 6- دفاتر ثبت شرکت ها 7- دفتر توزیع اظهارنامه  8- دفتر املاک مجهول مالک. این 12 جلد دفتر چون قانونی است مقررات خاصی دارد اولا همه ی آنها باید جلد داشته باشد ثانیا به لستثنا ء ی دفترتوزیع اظهارنامه و املاک مجهول مالک بقیه دفاتر باید  سر رسید و تمام اوراق او شماره گذاری شود به نحو مثلث و تمام اوراق به امضاء نماینده دادستان برسد و به مهر دادسرا در آن خورده باشد در برگ اول  و آخر نوشته شود این دفتر دارای چند برگ است و از چند شماره ی شروع و با چه شماره ی ختم میشود. دفتر املاک علاوه  به این مقررات دوجلدی است که یک جلد در مرکز در تهران یک جلد در شهرستان یعنی تمام معاملاتی که انجام میشود در دفتر املاک  شهر قم ثبت میشود و هم در دفتر املاک تهران ثبت میشود.
براساس آیین نامه سال 1380 این دفاتر املاک فقط یک نسخه در شهر مورد نظر دارند و تهران حذف شد.
ماده 8 ق.ث:
دفتر املاک که یکی از دفاتر قانونی است  به دلیل اهمیتی که دارد و زمانی که ملکی تقاضای ثبت شد نهایتا مراحل قانونی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و رونوشت این دفتر املاک سند مالکیتی است که  در ید مردم است و این از از مالکیت آنان چنان اهمیتی دارد حتی از حکم دادگاه هم بالاتر است و لذا طبق قانون اشخاص ذی نفع میتوانند این دفتر املاک را ملاحضه کنند طبق ماده 6 آیین نامه مصوب 1311 , این ماده براساس ماده 164 آیین نامه 1317 حذف مقررات جدید هم وضع نشد و لذا در حال حاضر حتی افراد ذی نفع هم نمیتوانند این دفاتر را ملاحضه کنند. طبق ماده 212 و 213 آ.د.م گواهی از دادگاه گرفته و به اداره  ثبت اسناد رفته و دفتر  املاک را ملاحضه کرده و مستنداد را از این دفتر برداشت کند . 
ماده9: اعلان ثبت عمومی.  ماده  10: شماره گذاری املاک ( پلاک کوبی) .  ماده11: تقاضا ثبت املاک . ماده12: املاکیکه مجهول مالک اعلام گردیده بدون محدودیت زمانی مبادرت به ثبت انها خواهد شد در حال حاضر املاک طی این ماده به ثبت میرسد. 
ماده 9: 1-براساس ماده 9 ق.ث ابتدا هر شهرستانی که طبق ق.ث اسناد مصوب سال 1310 باید به ثبت عمومی گذاشته شود و مردم را مکلف کرده به اینکه تملک آنها به ثبت برسد. هر چقدر ادارت ثبت کوچکتر و با توجه به شهر تقسیم شده باشند ثبت راحت تر خواهد شد. این بخش ها را بوسیله حدود طبیعی از هم جدا می کنند مثل رودخانه کوه , شوارع, این بخشش های که از سال 1310 تا 1314 که کل کشور ایران به ثبت عدمی رسید هنوز این بخش به سبک و سیاق برقرار است تغییری در ان داده نشده است. مثلا شهرستان قم به  9 بخش تقسیم شده است. 2- در هر بخش حدود چهار گانه آنرا مشخص می کنند.3- اگر دهکده یا روستا های در این بخش وجود دارد آن را هم مشخص می کنند یک نوبت در روزنامه کثیر الانتشار, توسط معاونت قوه قضایه و رئیس سازمان ثبت آگاهی منشر میشود در این آگاهی به مردم اعلام می شود به عنوان مثال بخش 1 شهرستان قم به ثبت  عمومی گذاشته میشود و از تاریج فلان طبق ماده 10 ق.ث شماره گذاری املاک شروع خواهد شد. مالکین در محل حضور  داشته باشند که حقی از انها تضعیف نشود. مطابق اگهی ماده 9 , آگهی ماده را شروع میشود براساس  اگهی ماده 10 همین حدودی که در ماده 9 ذکر شده بود مجددا اعلام میشود و به مردم گوش زد میشود که کسانی که در این بخش مالکیت دارند مامورین ثبت به ا ملاک انها مراجعه و به هر ملکی اعم از مغازه ملک زراعتی مستقلات شماره ی می دهند این شماره در اصطلاح پلاک ثبتی  گویند پلاک ثبتی یک فلز مستطیلی شکل است. که در وی آن ثبت املام بخش شهرستان نمره ملک ذکر شده است. این پلاک ثبتی در یک دفتر توزیع نام مالک شماره پلاک مباحث ملک قید می شود و در واقع بانک اطلاعاتی املاک است در حال حاضر کل کشور ایران املاکشان دارای  شماره ثبتی  است و در این دفتر ثبت شده است. به این دفتر بانک اطلاعاتی املاک گویند. براساس این  پلاک ثبتی ملک شخصیت ثبتی پیدا میکند این آگهی  در سه نوبت منتشر میشود اول  ماه وسط ماه و آخر ماه بعد به ملکی که پلاک داده شد یک اظهارنامه ثبتی نیز داده میشود.  در آگهی ماده 10 قید میشود که مالکینی که به آنها پلاک ثبتی داده شده در این  بخشی که اگهی شده مکلفند از تاریخ اولین انتشار ماده 10 ظرف مدت 60 روز طبق ماده 18 ق.ث نسبت به ثبت ملکشان اقدام نمایند اگر در این مدت قانونی افدام به ثبت ملک نکرد ملکشان مجهول  مالک به شمار میرود.
مجهول مالک :  مجهول مالک در عرف ثبتی با  مجهول مالک در ق.م فرق دارد در ق.م اموال منقول یا غیر منقول اگر مالکی نداشته باشد به ان مجهول مالک گویند  ولی در مسائل ثبتی ملک مالک دارد ولی در مدت قانونی اقدام به ثبت نکرده و ملکش مجهول مالک معرفی شده است.
اظهارنامه: یک فرم مخصوص که از طرف سازمان ثبت در موقع شمار گذاری املاک به مالکین داده میشود که براساس این اظهارنامه اقدام به ثبت ملک بکنند این اظهارنامه ثبتی یکی از پرونده های ثبتی است که در زمان مطالعه اظهارنامه باید این فرم را نیز مطالعه کرد چون مبنای مالکیت است.
مندرجات اظهارنامه: طبق ماده 22 ق.ث 1- نام و نام خانوادگی مالک 2- شماره شناسنامه 3- محل اقامت مالک 4- تابعیت متقاضی 5- نوع مال غیر منقولی که درخواست ثبت میشود ضمن تایید , شماره پلاک , مشخصات و حدود و اجزاء و متعلقات آن.
در مسائل ثبتی چه ملکی  در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت میشرد و چه معامله ی در دفتر اسناد رسمی به ثبت میرسد؟
5-   شرح حقوق عینی: حقی است که ملک در املاک مجاور دارد مثل حق ازتفاق , حق انتفاع و حق رهن.
6- مدارک: مدارک مالکیت باید ضمیمه اظهارنامه بشود ( قباله و بنچاق). فرق قباله و بنچاق در این است که قباله سندی است که در دست ماست و بنچاق به ان اسناد قدیمی و گذشته گفته میشود قباله معمولا در امور غیر مالی هم از آن صحبت میشود مثل قباله نکاح ولی بنچاق قاعدتا مالی است.
پلاک بر دو نوع است :1- پلاک فرعی 2- پلاک اصلی.
پلاک اصلی: در اجرای ماده 10 املاک و مستقلات شهری داده میشود  و پلاک فرعی در روستاها داده میشود در روستا ها یک پلاک اصلی داده میشود و طبق آن پلاک  پلاک های فرعی  به  منازل , زمین های زراعتی داده میشود . طبق ماده 10 به املاک  شهری که پلاک اصلی داده شده  این پلاک  های اصلی در اثر قطعه بندی طبق واژه ثبتی حقوقی( تفکیک ملک , افراز ملک ) در هر ملکی که تفکیک و افراز بشود پلاک فرعی داده میشود. مثال : تفکیک آپارتمانها که دارای یک پلاک اصلی و چندین پلاک فرعی می باشند.
فرق بین افراز و تفکیک:  درافراز معمولا مالکینش از یک نفر بیشتر است ولی در تفکیک ممکن است مالکش یک نفر باشد و یا ممکن است مالکینش چندین نفر باشد. در تفکیک باید کل مالکین با تفکیک موافق باشند و در دسترس باشند ولی در افراز نیاز به اجازه کل مالکین نیست.
براساس  ماده 10 موضوع تصرف تشخیص متصرف به عنوان مالکیت فوق العاده اهمیت دارد به موجب ماده 35 ق.م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است و تقاضای ثبت از کسی پذیرفته میشود که ملک را به عنوان مالکیت در دست دارد و تصرف را بشناسد , متصرف را تشخیص بدهد و بفهمد مالکیت به چه صورتی پدید دار میشود.
ماده 11:  براساس این ماده املاکی که شماره گذاری شده است و بعد به مردم فرصت داده شد ظرف مدت 60 روز از اولین انتشار اگهی ماده 10 املاکی که شماره گذاری ده مکلف به درخواست ثبت هستند و در نتیجه در ظرف این 10 روز چمامچه افرادی با اظهارنامه ثبتی  اقدام به تقاضای ثبت ملک نموده اند اما آنها در ظرف مدت 10 روز از اولین انتشار آگهی ماده 10 قوث در روزنامه منشر , در دونوبت به فاصله 30 روز و به آگهی نوبتی مشهور است و از اهمیت حقوقی زیادی برخوردار است به این معنی که اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صارد بشود ولی آگهی نوبتی صادر نشود میتوان سند مالکین را باطل کرد این آگهی بدل این است که مردم اطلاع پیدا بکنند از ثبت املاک و اگر اعتراضی به این ثبت دارند اعتراض خودشان را در وقت مقرر به اداره ی ثبت بدهند. کسانی که در  مدت 60  روز اقدام به ثبت نکرده اند املاکشان مجهول مالک معرفی میشود این املاک براساس ماده 13 ق. ث هر زمانی که مالکین قصد ثبت ملک دارند می تواند با مراجعه با ادراه ثبت ملک خود را به ثبت برسانند براسا ماده 10 و 11 کثیری از مردم اقدام به قبت ملک نموده و عده ای هم در این مدت 60 روز موفق به ثبت ملکشان نشد ند و در حال حاضر اقدام به ثبت ملک خواهند نمود. طبق  مجوزی که ماده 12 به آن داده است.
طریق ثبت ملک: 1- تنظیم یک استشهاد محلی مبنی بر اینکه این ملک از چه شخصی خریداری شده حدودش چقدر است و ادعای مالکیت و تصرف داردو از مردم هم طلب شهادت می کند.
طریقه نگارش استشهاد : استعلام میشود از آقایانی که( مطلعینی که) اطلاع کامل دارند شش دانگ خانه به پلاک فلان واقغ در بخش فلان و در خیابان فلان به این حدود شرق- جنوب – شمال – غرب حقوق ارتفاق دارد یا ندارد و ملکی و متصرف اینجانب می باشد. از آقایان مذکر تقاضا میشود مالکیت و تصرف اینجانب را نسبت به پلاک مذکور ذیلا گواهی نمائید.
این استشهادیه بعد تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک داده میشود در مرحله دوم اداره ثبت یک کارشناس به محل اعزام میکند مستندات متقاضی را مطالعه و از مردم پرسش میکند در اینجا این نماینده باید تصرفات این متقاضی را مبنا آنرا دفتر توزیع اظهارنامه قرار دهد ببیند این متقاضی چگونه با پلاکی که در دفتر توزیع اظهارنامه است ارتباط  پیدا دارد مثلا اگر فرض کنیم پلاک 230 اصلی باشد در دفتر توزیع اظهارنامه به نام حسین غفاری  در حالیکه متقاضی محسن رضوی نامی است که باید این دو نام با بنچاق و قباله یکسان باشند.3- تنظیم صورتمجلس او از تصرف مالکانه توسط کارشناس براساس قباله و بنچاق ها به نحوی که منطبق بشود با نامی که در دفتر توزیع اظهارنامه است به عنوان بانک اطلاعاتی املاک. اگر این مدارک موجود نبود ( قباله و بنچاقها) مردم باید گواهی بکنند از مالکیت اینجا خبر  داریم که متعلق به این شخص است و نام مالکین گذشته را ببرند اگر در قید حیاتا امضا بکنند اگر در قید حیات نیستند مردم گواهی کنند. با  همه این تفاسیر اداره ثبت به نتیجه نمیرسد و بین مالک و اداره ثبت اختلاف بوجود می ۀید , در این مورد طبق بند 1 ماده 25 مرجع رفع  این اختلاف هیئت نظارت  است.
تصرف:  یکی از آثار مالکیت بلکه دلیل مالکیت طبق قانون مدنی این است که شخص مالک اولا ملک خود را در اختیار داشته باشد.و از ان استفاده بکند و یا بتواند هر قسم مداخله ای در آن نماید. به عبارت دیگر تصرف عبارت است از سلطه و اخطدار مادی که شخص بر مالی مینماید و تصرف بر دو نوع است 1- معنوی  2- مادی