۱-  مقایسه سند عادی و رسمی از حیث اثباتی.

۲-  جایگاه سند عادی در دعاوی.

۳-  اعتبار اقرار و رابطه آن با سند.

۴-  مواردی که ثبت سند اجباری است.

۵-  ضمنانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند.

۶-  نتیجه نهایی.

اول) مقایسه سند عادی و رسمی از جهت اثباتی:

مطابق مواد ۱۲۸۴ ,‌۱۲۸۵ و ۱۲۸۶ قانون مدنی هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد با شد ( به استثناء شهادت نامه) عنوان سند دارد که تنظیم آن بصورت رسمی یا عادی است و از نظر قضایی چنانچه طرفی که سند عادی علیه او اقامه شده است انتساب آنرا از منتسب الیه تصدیق نماید و یا در دادگاه اصالت آن از جهت انتساب مهر و امضاء آن به طرف دیگر به اثبات برسد سند مذکور واجد اعتبار سند رسمی گردیده و نسبت به طرفین دعوی و وراث و قائم مقام آنها معتبر خواهد بود ( ماده ۱۲۹۱ ق م). با تعمق در مقررات اشعاری این نتیجه حاصل می شود که تفاوت سند عادی و رسمی ناظر به قدرت اثباتی آنها بوده و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادی به طرف مقابل یا نویسنده مسلم باشد از نظر اثباتی نسبت به متداعیین تفاوتی ندارند.

دوم) جایگاه سند عادی در دعاوی:

همانطوری که در بحث مقایسه اسناد عادی و رسمی مذکور افتاد در جریان دادرسی و استنباط قضایی و کشف واقع و تشخیص حق از باطل تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود نداشته و سند عادی که اصالت و انتساب آن به صادر کننده مسلم باشد تفاوتی با سند رسمی نداشته و فقط در زمان درخواست تامین خواسته چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز گردد سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل بصورت منجز در آن قید شده باشد بدون تودیع خسارت احتمالی و یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته, مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنهاست که تاریخ سند رسمی حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است. در صورتی که اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم کنندگان آن و ورثه آنها و یا کسی است که به نفع او وصیت شده است ( ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی).

سوم) اعتبار اقرار و رابطه آن با سند:

با مداقه در مواد ۱۲۸۰ ,‌۱۲۸۱ و ۱۲۸۴ قانونی مدنی موارد زیر استنباط و استنتاج می گردد:

الف- از آنجائی که بنا به تعریف مندرج در ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی اقرار عبارت از اخبار به حقی به نفع غیر و به زیان خود است و قانونگذار بین اقرار شفاهی و کتبی تفاوتی قائل نشده و آنرا در حکم واحد دانسته است ( ماده ۱۲۸۰ ق م). بنابراین می توان مندرجات نوشته مسلم الصدور را ( اعم از رسمی و عادی) که متضمن اخبار حقی برای غیر باشد و در تعریف قانونی ( ماده ۱۲۸۴ ق م ) عنوان سند را دارد در واقع سند رسمی یا عادی تلقی نمود که مندرجات آن جزئاً یا کلاً دلالت بر اقرار به سود فرد ثالث دارد. بر این اساس اقرار کتبی در مفهوم قانونی همان سند است که می تواند رسمی یا عادی باشد.

ب- اقرار کننده ( اعم از اینکه بصورت کتبی یا شفاهی اقرار کرده باشد) ماخوذ به اقرار خود خواهد بود مشروط بر اینکه فساد اقرار او یا اشتباه و غلط بودن آن به اثبات نرسیده و اقرار کننده بالغ, عاقل , و قاصد و مختار باشد ( مواد ۱۲۶۲ و ۱۲۷۷ ق م ) . بعلاوه اقرار فرد سفیه در امور مالی به صراحت ماده ۱۲۶۳ قانون موثر نیست همچنانکه اقرار ورشکسته نسبت به اموال خود به زیان طلبکاران فاقد نفوذ قانونی است ( ماده ۱۲۶۴ همان قانون).

ج- از نظر اثباتی اقرار اعم از کتبی یا شفاهی می باید منجز باشد و اقرار معلق اثری ندارد ( ماده ۱۲۸۶ ق م ). بنابراین اسناد اعم از عادی و رسمی در ارتباط با تعهدات مندرج در آن از حکم همین ماده پیروی می نماید و تعهدات معلق مانند تعلیق ضمان (ماده ۶۹۹ قانون مدنی) مانند اقرار معلق باطل و بلااثر است. هر چند با تحقق اصل تعهد زمان اجرای تعهد می تواند بصورت معلق باشد ( قسمت اخیر ماده ۶۹۹ ق م )

چهارم) مواردی که ثبت سند اجباری است:

قانونگزار در موارد ۴۶ و ۴۷ قانونی ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ ثبت عقود و معاملات راجع به عین یا منافع و حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اگر ثبت نشده در آن منطقه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و ثبت عقود و معاملات مذکور را وزارت دادگستری ضروری اعلام کرده باشد اجباری تشخیص داده و همین ضرورت و الزامی بودنه ثبت اسناد به صلحنامه ها و هبه نامه ها و شرکت نامه ها نیز تسری داده شده است.

پنجم) ضمنانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند:

با یادآوری این امر که به موجب مقررات ناظر به روابط مالک و مستاجر به عنوان مقررات خاص, ثبت قراردادهای اجاره علی الاصول به عنوان استثناء مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اجباری نبوده و روابط استیجاری حتی بصورت شفاهی در املاک ثبت شده هم قابلیت تحقق را دارد. قانونگزار بطور مطلق در ماده ۴۸ قانون ثبت به نحو آمرانه تصریح کرده اسنادی که مطابق مواد فوق (۴۶ و ۴۷) باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرش نخواهد شد. اما مفهوم این ماده ناظر به بی اعتباری اسناد عادی مرتبط با عقود و معاملات راجع به عین و منافع و حقوق مذکور در مواد اشعاری نبوده و عقود مذکور و نیز صلحنامه ها و هبه نامه ها و شرکت نامه های عادی هم مانند مبایعه نامه های عادی ( در خصوص املاک ثبت شده) می تواند در صورت اثبات اصالت آن و انتساب به متعهد و امضاء کنندگان آن واجد اعتبار گردد و این امر جزء بدیهیات حقوقی بوده و با عنایت به اینکه دادگستری مرجع عمومی تظلمات می باشد منتفع از اسناد عادی که متضمن حقوقی به نفع اوست در صورت استنکاف متعهد و اقرار کننده (شریک در عقد مشارکت در مثال مورد سوال اول اختبار نوبت سوم کانون وکلای مرکز در حقوق ثبت و امور حسبی) می تواند با استفاده از همان سند عادی (شرکتنامه) تعهدات مندرج در آن را برای استیفای حقوق خود از طریق طرح دعوی در دادگاه های عمومی حقوقی مطالبه نماید.

ششم) نتیجه نهائی:

از آنجائی که حقوق ثبت واجد جنبه شکلی بوده و به هیچ وجه نباید مقررات آنرا در ماهیت عقود و قراردادها و معاملات مورد استفاده قرار داده و با این روش مفاهیم آنرا مورد بررسی قرارداد بنابراین در مقام استنباط و تفسیر ماده ۴۸ قانون ثبت نیز به شرحی که مذکور افتاد می باید از مجموع مقررات ماهوی حقوق مدنی استمداد طلبیده و نتایج عادله و در خور دفاعی را در روابط حقوقی افراد جامعه استنتاج کرد.

به علت بی‏دقتی بعضی از كارمندان اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ می‏دهد كه خود باعث افزایش حجم كار ادارات ثبت می‏گردد و هم موجب مشكلاتی برای مالكان فراهم می‏شود و مالكی كه پس از مدت‏ها اتلاف وقت موفق به دریافت سند مالكیت شده بعداً خودش یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و باید نسبت به اصلاح سند مالكیت ملك او اقدام شود البته ناگفته نماند كه تعدادی از اشتباهات ثبتی غیر از بی‏دقتی به لحاظ حجم زیاد كار ادارات ثبت می‏باشد به هر حال وقتی كه اختلاف یا اشتباهی در عملیات ثبتی رخ دهد مرجع رفع اختلاف و اشتباه هیأت‏های نظارت است و اگر رأی هیأت‏های نظارت قابل تجدیدنظر باشد مرجع تجدید نظر شورای عالی ثبت می‏باشد.
ماده 6 اصلاحی ق ـ ث می‏گوید (برای رسیدگی به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هیأتی به نام هیأت نظارت مركب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشكیل می‏شود هیأت مزبور به كلیه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏نماید برای این هیأت یك عضو علی البدل از قضات دادگستری یا كارمندان ثبت مركز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.)

هیأت نظارت

یكی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشكل است از دو نفر قاضی و مدیر كل ثبت استان یا معاون و یا كفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب می‏شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مركز استان باشند و هیأت نظارت یك عضو علی البدل هم دارد كه ممكن است از كارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی
دارای 2 عضو قضایی و یك عضو ثبتی است ولی ممكن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یكی از اعضای هیأت متشكل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یك نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره كل ثبت استان تشكیل جلسه می‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می‏نمایند.

صلاحیت و وظایف هیأت نظارت

1 ـ هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعیین تكلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.
بند 1 ماده 3 آیین‏نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالكیت معارض می‏گوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید كلیه مدارك طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذكر شوند كه اولاً عدم حضور هر یك از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یك از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارك تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این كه چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممكن است كه اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممكن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یك قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود می‏نماید و اداره ثبت مدارك و تصرفات متقاضی را كافی نمی‏داند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذی‏حق و مالك می‏پندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالك نمی‏داند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است و یا این كه شخص به عنوان این كه ملكی را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاك را می‏نماید و دیگری هم سند عادی خریداری از متصرف را در اختیار دارد و تقاضای ثبت آن را می‏نماید و برای اداره مشكل است كه تشخیص دهد در این خصوص كدام یك ذی‏حق می‏باشند لذا مراتب با رعایت تشریفات قانونی به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت منعكس می‏گردد رأی صادره از سوی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می‏باشد جهت بهتر مشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شورای عالی ثبت را در این خصوص عنوان می‏كنیم:
1 ـ در دفتر توزیع ملكی به نام موقوفه معرفی شد سپس آقای (ح) با تسلیم یك برگ استشهادیه محلی به عنوان مالك تقاضای ثبت آن را كرد در تحقیقات محلی راجع به تصرف متقاضی عده‏ای از شهود گواهی بر مالكیت
آقای (ح) دادند و تعدادی گواهی دادند كه وقف می‏باشد شورای عالی ثبت این چنین رأی صادر نمود »با سابقه معرفی ملك به عنوان وقف و مراتبی كه در گزارش قید شده است قبول تقاضای ثبت از اداره اوقاف اشكالی ندارد و ذی‏نفع می‏تواند از حق اعتراض استفاده كند می‏دانیم كه دفتر توزیع اظهارنامه یكی از دفاتر قانونی ادارات ثبت است كه پس از انتشار آگهی ماده 9 و 10 ق - ث نماینده و ارزیاب ثبت از محل وقوع ملك بازدید نموده‏اند و با تحقیقات محلی و پرسش از معتمدان و معمرین مالك هر پلاكی را مشخص و نام مالك و شماره پلاك و نوع ملك او را در دفتر توزیع اظهارنامه قید و سپس اظهارنامه را به مالك یا قائم مقام او تسلیم نموده كه پس از تكمیل به اداره ثبت عودت دهد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذكر شده فوق از كسی كه ملك در دفتر توزیع به نامش معرفی شده پذیرش ثبت می‏نماید و شورای عالی ثبت هم این رویه را تأیید نموده است.
2 ـ آقای (م) در تاریخ 2/8/60 با تسلیم یك برگ استشهاد محلی درخواست ثبت پلاك 644/240 اصلی را نمود در تاریخ 7/8/60 جریان ثبتی پلاك فوق از شعبه بایگانی استعلام و شعبه بایگانی اعلام كرد كه شماره یاد شده در دفتر توزیع اظهارنامه به نام زینب دختر سیدحسن به عنوان باغ و به وزن 60 من معرفی شده است طی شماره 10299 مورخه 7/8/60 نظریه ادارات منابع طبیعی، كشاورزی هیأت 7 نفره خواسته شده اداره كشاورزی به تاریخ 18/9/60 در پاسخ اعلام داشته كه پلاك مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و پذیرش ثبت اشكالی ندارد. هیأت 7 نفری قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبیعی مورد را مشمول قانون ملی شدن جنگل‏ها و مراتع ندانسته است در تاریخ 17/9/60 شخص دیگری به نام (ع) با تسلیم استشهاد محلی درخواست ثبت همین پلاك را نموده و در تاریخ 16/1/61 به نماینده ثبت مأموریت معاینه محل داده شده، قبل از تاریخ 16/1/61 طی اخطاری به متقاضیان اعلام شده كه در روز 16/1/61 نماینده به محل مراجعه می‏نماید چنان‏چه مداركی دال بر مالكیت خود در اختیار دارید به نماینده ارائه نمایید اخطاریه از طریق پاسگاه نیروهای انتظامی به متقاضیان ابلاغ واقعی شده نماینده ثبت در روز مقرر جهت معاینه و تحقیقات به محل وقوع ملك عزیمت و گزارش داده كه پلاك مورد بازدید برابر دفتر توزیع به نام زینب دختر سید حسن معرفی و برابر دفتر آمار مجهول است و زینب آن را به آقای (آ) فروخته شخصی اخیرالذكر فوت شده و وراث او ملك را به آقای (غ) یكی از متقاضیان منتقل نموده‏اند و آقای (غ) باغ مذكور را به آقای (م) احد از متقاضیان انتقال قطعی داده است و تصرفات آقای (م) را گواهان محلی و نماینده ثبت تأیید نموده‏اند.
صورتمجلس احراز تصرف و تحقیقات محلی و مدارك ابزاری متقاضیان در تاریخ 15/2/61 به ثبت استان مربوطه ارسال در تاریخ 19/5/62 هیأت نظارت به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‏نماید. برابر گزارشات 19/1/61 و 31/1/61 و 8/4/61 و 24/4/61 ثبت... آقای (م) نسبت به شش‏دانگ یك قطعه باغ پلاك 644/240 اصلی با تقدیم یك برگ استشهاد محلی درخواست ثبت می‏نماید كه اداره منابع طبیعی و اداره كشاورزی و هیأت واگذاری زمین در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت را بلااشكال تشخیص می‏دهند و نیز آقای (غ) با تقدیم یك برگ استشهاد محلی درخواست قبول ثبت پلاك فوق را به نام خود می‏نماید كه در اجرای بند 1 ماده 3 آیین‏نامه اسناد مالكیت معارض با تعیین وقت قبلی و اخطار به طرفین نماینده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ 16/1/61 تنظیم تعدادی شهود به عنوان این كه پلاك مزبور كه در دفتر توزیع به نام زینب معرفی شده به آقای (آ) منتقل شده كه نامبرده فوت و ورثه وی سهم الارث را به آقای (غ) واگذار نموده و خریدار اخیرالذكر طبق سند انتقال عادی به
آقای (م) منتقل نمودهاست و تصرفات آقای (م) را تأیید نموده‏اند كه به علت اعتراض به صورتمجلس تحقیق محلی مذكور از طرف آقای (غ) مجدداً نماینده در تاریخ 30/3/61 به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته و ثبت... نیز تصرفات مالكانه آقای (م) را گواهی كرده است لذا هیأت با توجه به گزارشات و مدارك و شهادت شود مبنی بر تصرفات به شرح فوق مقرر می‏دارد كه ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقای (م) اقدام و تاریخ انتشار آگهی نوبتی و مدت اعتراض را به آقای (غ) ابلاغ تا چنان‏چه به اعتراض خود باقی است در موعد مقرر نیز به تسلیم اعتراض جهت رسیدگی قضایی اقدام نماید این رأی طبق بند 1 ماده 25 اصلاحی ق - ث صادر و برابر تبصره 5 از ماده مذكور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می‏باشد.
آقای (غ) در موعد قانونی اعتراض می‏دهد پرونده طی شماره 6732 مورخه 4/7/61 به ثبت استان و در تاریخ 8/7/61 از ثبت استان به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد. اداره كل امور املاك طی شماره 2697/م مورخه 7/12/61 به ثبت محل اعلام می‏دارد موضوع اعتراض آقای (غ) نسبت به رأی هیأت نظارت در جلسات اول و چهارم اسفند 61 شورا مطرح و به شرح ذیل منتهی به صدور رأی گردید كه جهت اجرا به آن اداره ابلاغ می‏گردد (با ملاحظه محتویات پرونده و گزارش جریان امر و با توجه به مواد 35 و 36 و 37 ق - م و این كه متصرف فعلی اقرار كرده كه باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعی او بوده و در این صورت نامبرده نمی‏تواند برای رد ادعای مالكیت شخص مزبور به تصرف خود استناد كند مگر این كه ثابت نماید كه ملك به ناقل صحیح به او منتقل شده است كه بر طبق ماده 47 و 48 ق - ث ملك به ناقل صحیح به او منتقل نشده است بنابراین قبول درخواست ثبت باغ پلاك... از آقای (م) مجوز قانونی نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقای (غ) و انتشار آگهی نوبتی هر ذی‏نفعی می‏تواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانونی اعتراض نماید.
ثبت محل اظهارنامه به نام آقای (غ) تنظیم و سپس مبادرت به انتشار آگهی نوبتی می‏نماید در موعد قانونی اعتراض می‏رسد كه اعتراض به دادگاه ارسال می‏شود دادگاه صلح با توجه به ماده 47 و 48 ق - ث مدرك مورد استناد معترض را قابل پذیرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر می‏نماید در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقی مطرح می‏گردد و در تاریخ 21/10/62 دادگاه حقوقی به علت این كه احكام صادره دادگاه صلحتا 000/100 ریال غیر قابل تجدیدنظر و فرجام است قرار رد دعوی و عدم استماع صادر می‏نماید.

هیأت نظارت تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك صلاحیت رسیدگی و اظهار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتی كه ماده 24 ق - ث می‏گوید: پس از انقضای مدت اعتراض دعوی این كه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از كسی شده پذیرفته نخواهد شد... و مدت اعتراض هم 90 روز از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی است عدم استماع دعوی پس از 90 روز از لحاظ رسیدگی دادگاه است ولی هیأت نظارت پس از مهلت قانونی حق رسیدگی و اظهارنظر را دارد و صلاحیت آن را دارد كه چنان‏چه ثبت ملك خلاف قانون باشد اصلاح یا ابطال نماید.
فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعی مالكیت مورد ثبت باشد و اعلام نماید كه در پذیرش ثبت اشتباهی رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنین موردی هیأت نظارت است.
برابر بند 2 ماده 3 آیین‏نامه رسیدگی به اسناد مالكیت معارض و هیأت نظارت (در مواردی كه بعد از قبول درخواست ثبت دیگری مدعی شود كه در پذیرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضی ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعی تصرف حین تقاضا شود باید مقدمتاً مدارك مدعی را مطالبه و چگونگی را ضمن ارسال كلیه سوابق و اظهارنظر خود به این كه ادعای مدعی با توجه به سوابق مقرون به واقع به نظر می‏رسد یا نه، به ثبت استان گزارش نمایند ثبت استان چنان‏چه با توجه به سوابق امر تحقیق محلی را لازم بداند دستور مقتضی به واحد مربوطه خواهد داد و در این صورت واحد مزبور باید با تعیین وقت مناسب طرفین را برای معاینه محل و تحقیقات محلی دعوت و در اخطار مربوطه متذكر شود كه اولاً عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یك از طرفین می‏توانند برای ملاحظه و اطلاع از مدارك تسلیمی طرف دیگر تا قبل از وقت رسیدگی به اداره ثبت مراجعه نمایند در وقت مقرر با معاینه محلی و تحقیق از شهود و مجاورین باید معلوم نمایند كه ملك مورد ادعا حین تقاضای ثبت در تصرف مالكانه چه شخصی بوده و در موقع رسیدگی در تصرف كیست و مراتب را در صورتمجلس قید و اظهارات شهود و طرفین را نیز ذكر و به امضاء شهود و افراد ذی‏نفع رسانده و سپس گزارش جریان را با اظهارنظر صریح تهیه و به ضمیمه كلیه سوابق برای طرح در هیأت نظارت ارسال دارند) برابر بند 9 ماده 3 آیین‏نامه رسیدگی به اسناد مالكیت معارض چنان‏چه ملكی كه تقاضای ثبت شده كلاً یا جزاً مبنی بر اشتباه پذیرفته شده باشد باید در گزارش تصریح شود كه متقاضی یا قائم مقام او حاضر به استرداد مورد تقاضا و یا تمكین یا صلح مورد اشتباه هست یا نه؟
گزارش فوق باید به ثبت استان ارسال گردد كه در هیأت نظارت مطرح نماید و اداره ثبت باید مطابق رأی صادره نسبت به پیگیری موضوع اقدام نماید البته صلاحیت هیأت نظارت در موارد فوق تا وقتی است كه ملك ثبت دفتر املاك نشده باشد پس از ثبت ملك در دفتر املاك هیأت نظارت صلاحیت صدور رأی در مورد این كه سند اصلاح شود یا ابطال گردد ندارد، رونوشت رأی صادره به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاریخ الصاق ظرف 20 روز معترض حق اعتراض به رأی دارد در صورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد

2 ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحیت هیأت نظارت در این مورد

برابر تبصره الحاقی 20/2/56 به ماده 20 ق - ث در صورتی كه اعتراض به حدود از طرف غیرمجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدیدی سند مالكیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر كند واحد ثبتی مربوطه نظر خود را در بی‏اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‏نماید و معترض می‏تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیأت نظارت شكایت نماید رأی نظارت قطعی است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یك نوبت در روزنامه‏ای كه برای آگهی‏های ثبتی تعیین شده منتشر می‏گردد و معترض می‏تواند ظرف 10 روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شكایت نماید.

اشتباهات ثبتی

الف) اشتباهات قبل از ثبت دفتر املاك:

طبق بند 2 ماده 25 اصلاحی ق - ث (هرگاه هیأت نظارت تشخیص دهد كه در جریان مقدماتی ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده و آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی كه اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تكمیل یا اصلاح می‏گردد) صلاحیت هیأت نظارت در این خصوص تا وقتی است كه ملك در دفتر املاك ثبت نشده باشد و پس از آن اختیارات محدود می‏شود فرضاً اگر آگهی نوبتی ملكی اشتباه
منتشر شده یا عملیات تحدیدی برابر مقررات انجام نشده باشد مرجع صالح در این مورد هیأت نظارت می‏باشد و اداره ثبت باید برابر رأی صادره از سوی هیأت نظارت نسبت به پیگیری جریان ثبتی اقدام نماید چون اشتباهات مؤثر و غیرمؤثر در عملیات ثبتی اغلب یكنواخت است اختیارات هیأت نظارت در این خصوص به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض شده كه چنان‏چه مورد اشتباه برابر اختیارات تفویضی بود رئیس واحد ثبتی رأساً اتخاذ تصمیم نماید تا جریان ثبتی سریع‏تر انجام پذیرد لذا اشتباهات مؤثر و غیرمؤثر در مورد آگهی‏های نوبتی و تحدیدی و عملیات تحدید در قسمتهای مربوطه قبلاً بیان شده است.

ب) اشتباهات ثبتی بعد از ثبت ملك در دفتر املاك:

طبق بند 3 ماده 25 اصلاحی ق - ث (هرگاه در موقع ثبت ملك یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علّت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالكیت و یا دفتر املاك اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی كه ثبت دفتر املاك مخالف یا مغایر سند رسمی یا حكم نهایی دادگاه باشد هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكیت را صادر خواهد كرد) و برابر بند 4 ماده 25 اصلاحی ق - ث (اشتباهاتی كه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‏شود و در صورتی كه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‏نماید و در صورتی كه اصلاح مزبور خللی به حق كسی برساند به شخص ذی‏نفع اخطار می‏شود كه می‏تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر
خواهد نمود.)
چنانچه اشتباهی در ملك ثبت شده در دفتر املاك رخ دهد مرجع رسیدگی به اشتباه هیأت نظارت است مشروط بر این كه رأی هیأت نظارت باعث تضییع حق كسی نشود در غیر این صورت به واحد ثبتی اعلام می‏دارد كه متقاضی رسیدگی می‏تواند به دادگاه صالحه مراجعه نماید چون هیأت نظارت یك مرجع رسیدگی اداری است و رسیدگی به مسائل حقوقی باید در مراجع قضایی انجام پذیرد بنابراین چنان‏چه هیأت نظارت تشخیص دهد كه اشتباهی رخ داده و ملك هم ثبت دفتر املاك گردیده اگر اقدام به رفع اشتباه باعث تضییع حق غیر نشود دستور رفع اشتباه و دستور اصلاح سند مالكیت و دفتر املاك را صادر می‏كند و چنان‏چه اشتباه برای هیأت نظارت مشخص باشد ولی اقدام به رفع اشتباه باعث خللی در حق غیر می‏شود باید كسی كه خود را ذی‏حق می‏داند به دادگاه مراجعه نماید رأی هیأت نظارت در مورد اشتباهات ثبتی املاك ثبت شده قطعی و غیر قابل تجدیدنظر در شورای‏عالی ثبت است در خصوص اشتباهات ثبتی املاك ثبت شده هیأت نظارت جهت تسریع در كار متقاضی فهرستی از اشتباهات را قید و اختیارات خود را در این مورد به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض نمود كه در قسمت‏های قبلی اعلام شده است.

4 ـ اشتباه در عملیات تفكیكی

برابر بند 6 ماده 25 اصلاحی ق - ث (رسیدگی و رفع اشتباهی كه در عملیات تفكیكی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاك شود با هیأت نظارت است مشروط بر این كه رفع اشتباه مزبور خللی به حق كسی نرساند) رأی صادره از سوی هیأت نظارت در این خصوص قطعی است و قابلیت تجدیدنظر در شورای عالی ثبت را ندارد ضمناً اگر عملیات تفكیكی منجر به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاك نشده باشد اقدام بر طبق مقررات با اداره ثبت است و با تنظیم صورتمجلس اصلاحی پیرو صورتمجلس قبلی باید اشتباه را رفع نموده و صورتمجلس را به دفترخانه مربوطه ارسال نماید و اگر حجم اشتباهات زیاد باشد اداره ثبت می‏تواند صورتمجلس تفكیكی را از دفترخانه مسترد و ابطال و صورتمجلس تفكیكی جدید با اعمال اصلاحات به دفترخانه ارسال دارد و اگر تفكیك منتهی به تنظیم رسمی شده باشد ولی ثبت دفتر املاك نشده باشد در صورت احراز وقوع اشتباه اداره ثبت محل مورد اصلاحی را به دفترخانه اعلام و پس از تنظیم سند اصلاحی پیرو سند قبلی با حضور اشخاص ذی‏نفع اشتباه حاصله را مرتفع سازد و بعداً اداره ثبت سند مالكیت صادر می‏نماید و در این حالت چنان‏چه تنظیم سند اصلاحی میسور نباشد یا این كه ملك ثبت دفتر املاك شده باشد اعم از این كه نسبت به آن سند رسمی تنظیم شده باشد یا نشده باشد اتخاذ تصمیم با هیأت
نظارت است.

5 ـ اشتباه در تنظیم اسناد

برابر بند 7 ماده 25 اصلاحی ق - ث (هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‏ها با قوانین اشكال و اشتباهی پیش آید رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیأت نظارت خواهد بود) و برابر بند 18 ماده 3 آیین‏نامه رسیدگی اسناد مالكیت معارض (هرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‏ها با قوانین اشكال و اشتباهی پیش آمد باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذكر صریح موارد اشكال و اشتباه موضوع به اداره كل ثبت استان گزارش تا در صورت اقتضاء برای تعیین تكلیف به هیأت نظارت گزارش شود و مرجع رفع مشكلات دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم اسناد اداره كل امور اسناد و سردفتران می‏باشد رأی صادره در این مورد از سوی هیأت نظارت قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت است. البته در صورتی كه پس از تنظیم سند در دفترخانه خلاصه معامله واصله در دفتر املاك ثبت نشده باشد در این حالت اصحاب معامله می‏توانند با تنظیم سند اصلاحی پیرو سند قبلی و توضیح موضوع اشتباه را مرتفع نمایند و احتیاج به طرح موضوع و هیأت نظارت نیست.

6 ـ اشتباه در عملیات اجرایی

طبق بند 8 ماده 25 اصلاحی ق - ث (رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است) و بند 19 ماده 3 آیین‏نامه اجرایی اسناد مالكیت معارض مقرر می‏دارد در مورد اعتراض اشخاص به نظریه رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی ضمن نقل متن اعتراض و نظریه رئیس ثبت رونوشتی از گزارش رئیس یا ممیز اجرا كه مستند نظریه رئیس ثبت بوده باید به هیأت نظارت فرستاده شود. هرگاه موضوع مورد اعتراض راجع به نحوه ابلاغ اجراییه باشد رونوشتی از اجرائیه و چنان‏چه مربوط به اشتباه در آگهی باشد نسخه‏ای از آگهی و اگر مستند برگی از پرونده است رونوشت آن باید ضمن گزارش ارسال گردد در صورتی كه اعتراض طوری باشد كه ارسال پرونده را به هیأت نظارت ایجاب نماید باید ترتیبی اتخاذ گردد كه در مدتی كه پرونده در هیأت نظارت مطرح رسیدگی است عملیات اجرایی متوقف نشود.

7 ـ اسناد مالكیت معارض

تعریف سند مالكیت معارض:

سند مالكیت معارض سندی است كه تمام یا قسمتی از سند مالكیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یك ملك در محدوده دو سند مالكیت باشد و به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یك ملك كه در سند مالكیت مؤخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است كه در سند مالكیت مقدم الصدور قید
شده است یعنی اگر نسبت به كل یا جزیی از ملكی دو بار سند مالكیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالكیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالكیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی كه حكم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالكیت معارض تلقی می‏شود.

وظیفه اداره ثبت در مورد سند مالكیت معارض:

ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالكیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه كتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكیت شود و یا این كه دارنده سند مالكیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد لذا پس از اطلاع نماینده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملك عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاك‏های مجاور نقشه پلاك را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال نمایند چون رسیدگی به تعارض اسناد مالكیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی ق - ث رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است وقتی كه رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنان‏چه ظرف مدت مذكور به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می‏نماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏نماید چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند كه سند مالكیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام می‏نمایند و ثبت محل موضوع تعارض را كتباً به دارنده سند مالكیت ثبت مؤخر ابلاغ می‏نماید چنان‏چه دارنده سند مالكیت معارض با اخطاری كه طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالكیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و چنان‏چه سند مالكیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‏نماید. ولی اگر دارنده سند مالكیت معارض در ظرف مدت 2 ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حكم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏نماید.
در مورد آراء قابل تجدیدنظر اگر از تاریخ الصاق رأی در تابلو اعلانات اداره ثبت ظرف 20 روز اعتراضی واصل نشد می‏توان رأی را اجرا نمود ولی چنان‏چه رأی صادره به هر علتی اجرا نشد چنان‏چه اعتراضی خارج از موعد 20 روز هم واصل گردد دیگر نباید رأی را اجرا كرد تا این كه شورای عالی ثبت رسیدگی و تصمیم لازم را اتخاذ نماید، ضمناً در صورت صدور سند مالكیت معارض اداره ثبت باید از صدور سند مالكیت جدید خودداری نماید و از افراز چنین ملكی تا زمانی كه رفع تعارض نشده است خودداری نماید و در خصوص این قبیل املاك هیأت‏های حل اختلاف باید برابر ماده 23 آیین‏نامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت تا وقتی كه تكلیف تعارض توسط مراجع قضایی تعیین نشده از صدور رأی خودداری نمایند.

حقوق دارندگان اسناد معارض

طبق ماده 4 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض دارنده سند مالكیت مقدم قبل از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه می‏تواند نسبت به مورد سند مالكیت معامله كند ولی دفاتر اسناد رسمی مكلفند در متن سند قید كنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام كه تكلیف نهایی معلوم نشده به خریدار سند مالكیت جدید داده نخواهد شد و همین حكم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است اما دارنده سند مالكیت معارض تا هنگامی كه تكلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ملك ندارد ولی می‏تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

مجازات سردفتر و دارنده سند مالكیت مؤخر

برابر ماده 6 لایحه قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض: كسی كه ممنوع از معامله است اگر نسبت به ملك مزبور معامله نماید پس از صدور حكم نهایی بر بطلان سند مؤخر التاریخ و یا انقضاء مدت 2 ماه و عدم مراجعه دارنده سندی كه تاریخاً مؤخر است به جریمه نقدی معادل یك برابر بهای مورد معامله محكوم خواهد شد و سردفتران اسناد رسمی هم كه با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محكوم خواهند شد.

مجازات كارمند متخلف

صدور اسناد مالكیت معارض معمولاً به علت سهل انگاری و بی‏دقتی بعضی مأموران ثبت و طمع بیش از حد بعضی از مالكان می‏باشد چنان‏چه مأمور ثبت هنگام پذیرش ثبت تصرفات متقاضی را احراز نماید و وقت تحدید حدود رعایت حدود مجاوران را بنماید و از حدود مندرج در اظهارنامه خارج نشود و یا مالك در هنگام تقاضای ثبت یا ارائه حدود در وقت تحدید نسبت به معرفی ملك خود دقت نماید هیچ وقت اسناد مالكیت معارض صادر نمی‏شود نظر به این كه اسناد مالكیت معارض مشكلات عدیده‏ای برای ادارات ثبت تولید می‏كند برای جلوگیری از تكرار چنین وضعی ماده 7 لایحه اشتباهات و اسناد مالكیت معارض می‏گوید: كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آن‏ها موجب صدور سند مالكیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت كه كمتر از 2 سال نخواهد بود و یا به انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم می‏شود...

8 ـ رسیدگی به اشتباهات در آراء هیأت‏های حل اختلاف

برابر ماده 20 آیین‏نامه قانون اصلاح مواد یك، دو و سه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و ماده 8 آیین‏نامه ماده 140 قانون برنامه سوم اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران در صورتی كه معلوم شود در آراء هیأت‏های حل اختلاف به علت سهو قلم مطلبی ساقط و یا اشتباه یمنی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند رأی اشتباهی پیش آمده باشد، چنان‏چه رأی اجرا نشده است هیأت پس از بررسی رأی اصلاحی صادر می‏نماید در این صورت دبیر هیأت مكلف است مفاد رأی اصلاحی را در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در ملاحظات رأی قبلی نیز قید و به امضاء اعضاء هیأت رسانیده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید. در صورتی كه رأی به مرحله اجرا درآمده باشد مراتب اشتباه به هیأت نظارت ثبت استان گزارش می‏شود.

كیفیت آرا هیأت نظارت

بر طبق ماده 5 آیین‏نامه رسیدگی به اسناد مالكیت معارض رأی هیأت نظارت دارای مقدمه‏ای مشتمل بر خلاصه جریان كار و بیان اشكال و موضوع اختلاف بوده و منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام صادر شود و چنان‏چه به اتفاق آراء نباشد نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل در آن قید خواهد شد و در آن صریحاً قید شود كه قطعی است یا قابل تجدیدنظر می‏باشد چون بعضی از هیأت‏های نظارت رعایت مواد فوق را ننمودند سازمان ثبت طی بخشنامه 8328/3 مورخه 19/11/58 مراتب را به كلیه هیأت‏های نظارت اعلام نمود و در بخشنامه مذكور قید شده كه چنان‏چه موضوعی كه در هیأت مطرح می‏شود و تكلیفی برای ادارات ثبت یا طرفین اختلاف تعیین ننماید آراء هیأت نظارت كه قابل تجدید نظر هستند باید رونوشت آن را اداره ثبت تهیه و در تابلو اعلانات نصب و تاریخ الصاق در تابلو اعلانات با تمام حروف قید شود و یادآوری شود كه تا 20 روز قابل تجدیدنظر است و چنان‏چه ذی‏نفع اعتراض دارد باید ظرف 20 روز اعتراض خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملك تسلیم نماید تا پرونده جهت طرح در شورای عالی ثبت حسب مورد به اداره كل امور اسناد یا اداره كل امور املاك ارسال گردد. برابر رأی شماره 13 مورخ 28/1/78 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری تا زمانی كه آراء قابل تجدیدنظر هیأت‏های نظارت اجرا نشده‏اند در صورت وصول اعتراض قابلیت تجدیدنظر در شورای‏عالی ثبت را دارند.

شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت فقط در تهران تشكیل می‏شود در صورتی كه هیأت نظارت در هر اداره كل ثبت استان تشكیل می‏گردد و شورای‏عالی ثبت هفته‏ای یك بار در محل سازمان ثبت باید تشكیل جلسه بدهد.

مشخصات شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت دارای دو شعبه است:
1 ـ شعبه مربوط به امور املاك
2ـ شعبه مربوط به امور اسناد

اعضاء شورای عالی ثبت

هر شعبه شورای عالی ثبت دارای سه عضو می‏باشد. 2 نفر عضو قضایی و یك نفر عضو ثبتی؛ دو نفر عضو قضایی را رئیس قوه قضاییه انتخاب می‏نماید و باید از قضات دیوان عالی كشور باشند و عضو ثبتی شعبه امور املاك مدیركل اداره امور املاك می‏باشد و عضو ثبتی شعبه امور اسناد مدیركل اداره كل امور اسناد است.

صلاحیت شورای عالی ثبت

برابر تبصره 4 ماده 25 اصلاحی ق - ث آراء هیأت‏های نظارت در مورد اختلاف در تصرف و تعارض در اسناد مالكیت و اشكال و یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‏ها با قوانین قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می‏باشد ولی رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی كه آراء هیأت‏های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‏نماید و در صورتی كه رأی هیأت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‏شود در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیأت‏های نظارت لازم الاتباع خواهد بود قبلاً گفتیم هیأت‏های نظارت باید در آراء خود قید نمایند كه رأی صادره قطعی است یا قابل تجدیدنظر چنان‏چه قطعی باشد اداره ثبت باید نسبت به اجرا آن اقدام نماید و اگر قابل تجدیدنظر باشد رونوشت آن را در تابلو اعلانات الصاق و ذی‏نفع به مدت 20 روز حق اعتراض دارد و پس از وصول اعتراض سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد از هر یك از آراء هیأت نظارت باید یك نسخه به اداره دبیرخانه سازمان ثبت فرستاده شود و همچنین برابر تبصره ماده 20 آیین‏نامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و تبصره ماده 8 آیین‏نامه ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی مرجع تجدیدنظر نسبت به تصمیمات و آراء هیأت‏های نظارت كه در مقام رسیدگی به اشتباه در آراء هیأت‏های حل اختلاف اتخاذ نموده‏اند، شورای عالی ثبت می‏باشد.

تكلیف رئیس سازمان ثبت در مورد آراء مخالف قانون و متناقض

وقتی كه رئیس سازمان ثبت اطلاع یافت كه در یك و یا چند هیأت نظارت در یك موضوع واحد آراء متناقض صادر شده و یا این كه رأی یا آراء خلاف قانون از هیأت نظارت صادر شده اعم از این كه این اطلاع از طریق واحدهای ثبتی یا ادارات كل ثبت داده شود و رئیس سازمان هم رأی را مخالف قانون تشخیص دهد در این موارد مكلف است جهت ایجاد وحدت رویه موضوع را به شورای عالی ثبت ارجاع نماید و رأی وحدت رویه باید به كلیه هیأت‏های نظارت ابلاغ گردد و برای همگی هیأت‏های نظارت لازم الاتباع است و آراء وحدت رویه باید در روزنامه رسمی منتشر گردد و عند الاقتضاء در هفته‏نامه دادگستری درج و در آخر هر سال مجموع آن‏ها از طرف سازمان ثبت چاپ و منتشر شود

حقوق ثبت دکتر هاشمی

(جلسه‌ اول)

موضوعی‌ كه‌ به‌ من‌ محول‌ شده‌ تا درخدمت‌ شما باشم، بحث‌ مقررات‌ ثبتی‌ است. چون‌ قبلاً‌ در ثبت‌ حضور داشتم‌ و گاهی‌ مشكلات‌ قضات‌ محترم‌ و همكاران‌ ثبتی‌ را مشاهده‌ می‌كردم‌ و در مواردی، تعارض‌ یا اختلاف‌ نظر، حاصل‌ می‌شد، معمولاً‌ این‌ موضوعات‌ را به‌ علاوه‌ مواردی‌ كه‌ درخواست‌ شود دراین‌ جلسات‌ مطرح‌ می‌كنم.
با توجه‌ به‌ شركت‌ قضات‌ در هیأت‌های‌ ثبتی‌ گاهی‌ اختلاف‌ نظر در صلاحیت‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و مراجع‌ قضائی‌ وجود دارد و این‌ مسئله‌ نیز قابل‌ بحث‌ و بررسی‌ است.
همچنین‌ همكاران‌ قضایی‌ درهیأت‌های‌ موضوع‌ اصلاح‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ شركت‌ می‌كنند و بعضاً‌ مشكلاتی‌ در این‌ رابطه‌ دارند. چون‌ آرائی‌ كه‌ در رابطه‌ با این‌ مواد صادر می‌شود به‌ لحاظ‌ اعتراض‌ به‌ دستگاه‌ قضایی‌ گرفتار آن‌ می‌شود چون‌ گاهی‌ این‌ آرأ اصلاً‌ در صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها نبوده‌ و یك‌ امر قضایی‌ است. علت‌ این‌ امر شاید ناشی‌ از عدم‌ توجه‌ كافی‌ به‌ قانون‌ مصوب‌ است‌ . 
مطلب‌ كه‌ می‌توانیم‌ در این‌ جلسات‌ در مورد آن‌ صحبت‌ كنیم، راجع‌ به‌ حدود صلاحیت‌ این‌ هیأتهاست‌ .اینكه‌ صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها تا كجاست‌ و قضات‌ كه‌ درهیأت‌ها هستند چه‌ كار باید بكنند چراكه‌ قضات‌ دراین‌ هیأت‌ها باید راهگشا و راهنما باشند. 
راجع‌ به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملك‌ هم‌ لازم‌ می‌دانم‌ مواردی‌ مطرح‌ شود چون‌ از جمله‌ گرفتاری‌های‌ قضات‌ است. طرح‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ یكی‌ از آثار ثبت‌ ملك‌ این‌ است‌ كه‌ وقتی‌ ملكی‌ بنام‌ مالك‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شد دولت‌ فقط‌ او را مالك‌ می‌شناسد و لاغیر (دولت‌ درمعنی‌ اعم‌ كلمه)همچنین‌ موضوع‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ كه‌ اشاره‌ دارد، زمانی‌ كه‌ مهلت‌های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شد دیگر هیچ‌ دعوای‌ حقوقی‌ و جزایی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود در مگر مواردی‌ كه‌ در آن‌ قانون‌ ذكر شده‌ است.
لذا اگر از مقررات‌ ثبت‌ ملك‌ مطلع‌ نباشیم‌ چگونه‌ بدانیم‌ كه‌ ملكی‌ بر اساس‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ یا بر خلاف‌ قانون.
متأسفانه‌ آرایی‌ را در دیوان‌ كشور دیدم، كه‌ بعضی‌ از قضات‌ (غیر از تهران) ثبت‌ اولیه‌ی‌ ملك‌ را با وجودی‌ كه‌ قانوناً‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ابطال‌ كرده‌اند كه‌ این‌ خلاف‌ قانون‌ است‌ و رأی‌ نقض‌ می‌شود و ایراد قانونی‌ هم‌ دارد دراین‌ جا چه‌ مقرراتی‌ باید رعایت‌ بشود تا قاضی‌ بگوید بحث‌ این‌ است‌ كه‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و طبق‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت، نمی‌توانیم‌ متعرض‌ آن‌ بشویم.
موضوع‌ دیگر، بحث‌ در مقررات‌ ثبت‌ سند است. اسناد رسمی، بحثهای‌ مختلفی‌ دارد از جمله‌ اینكه‌ آیا می‌توان‌ متعرض‌ سند رسمی‌ شد یا نه‌ اگر می‌شود تا چه‌ حد چون‌ طبق‌ ماده‌ 70 قانون‌ ثبت، و همچنین‌ ماده‌ 73 قانون‌ ثبت، اعتبار قایل‌ نشدن‌ به‌ سند رسمی‌ از طرف‌ قاضی‌ و نیز در موردی‌ كه‌ سند رسمی‌ مورد انكار و تردید واقع‌ شود و قاضی‌ وارد رسیدگی‌ یا ترتیب‌ اثر دادن‌ به‌ انكار و تردید شود مجازات‌ انتظامی‌ و انفصال‌ از 6 ماه‌ تا یكسال‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ و در مواردی‌ حتی‌ اگر خسارتی‌ در اثر آن‌ به‌ ذینفع‌ وارد شود با شرایطی‌ كه‌ در قانون، پیش‌ بینی‌ شده، قاضی‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ هم‌ محكوم‌ می‌شود.
با توجه‌ به‌ این‌ مطالب‌ و بحث‌های‌ حقوقی‌ دیگری‌ هم‌ كه‌ مطرح‌ است، باید دید سند رسمی، چه‌ سندی‌ است‌ و تا چه‌ حدی‌ قاضی‌ می‌تواند در اسناد رسمی، طبق‌ مقررات، وارد رسیدگی‌ شود و ازآن‌ به‌ بعد كه‌ خط‌ قرمز نام‌ می‌گذاریم‌ دیگر امكان‌ ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت‌ و اگر از آن‌ فراتر برویم‌ گرفتار مواد 70 و 73 قانون‌ ثبت‌ می‌شویم‌ كه‌ تخلف‌ است‌ و قابل‌ تعقیب.
مطلب‌ دیگر راجع‌ به‌ اشتباهات‌ ثبتی‌ است، هیأت‌ نظارت، كه‌ قضات‌ در آن‌ شركت‌ دارند و طبق‌ قانون، بایستی‌ قضات‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر شركت‌ بكنند. در ماده‌ 6 قانون‌ ثبت‌ از قضات‌ دادگاههای‌ استان‌ نام‌ برده، كه‌ فعلاً‌ جانشینش‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر استان‌ است. 
برای‌ این‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ در هیأت‌ نظارت، عمل‌ بشود باید دراین‌ هیأتها، از قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر، در سراسر كشور استفاده‌ شود، در هیأت‌ها دو قاضی‌ عضو هستند. 
همیشه‌ بحث‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیاراتش‌ مطرح‌ است‌ .بعضی‌ از اختیارات‌ هیأت‌ هم‌ مرز اختیارات‌ قضائی‌ است. پرونده‌ای‌ از دادگاه‌ تجدیدنظر استان، به‌ جهت‌ اختلاف‌ در صلاحیت‌ به‌ دیوان‌ عالی‌ كشور آمده‌ بود و قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر استان‌ بسیار دقیق‌ و با توجه‌ به‌ مقررات‌ ثبتی، عدم‌ صلاحیت، صادر كرده‌ بودند به‌ صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت. اما رأیی‌ را هم‌ دیدم‌ كه‌ اختلاف‌ صلاحیت‌ شده‌ بود و موضوع‌ در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ بود، در صورتی‌ كه‌ عدم‌ صلاحیت‌ باعتبار صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ صادر شده‌ بود. 
در همه‌ جای‌ كشور اختلاف‌ صلاحیت‌ بین‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ و دادگاهها، حاصل‌ می‌شود كه‌ برای‌ رفع‌ اختلاف، به‌ دیوان‌ كشور می‌آید. لذا بد نیست‌ كه‌ بحثی‌ هم‌ راجع‌ به‌ اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ كه‌ در بعضی‌ از موارد هم‌ مرز اختیارات‌ قضایی‌ است‌ داشته‌ باشیم. 
موضوع‌ دیگر در مورد اسناد مالكیت‌ معارض‌ است‌ كه‌ یك‌ بحث‌ قضایی‌ و ثبتی‌ است. به‌ عبارت‌ دیگر تا چه‌ اندازه‌ رسیدگی‌ به‌ اسناد مالكیت‌ معارض، در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ است‌ و تا كجا در صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و در تهران‌ خیلی‌ اسناد مالكیت‌ معارض‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ وجود دارد. در خصوص‌ اسناد مالكیت‌ معارض، اگر هیأت‌های‌ نظارت‌ بر صدور اسناد مالكیت، رأی‌ صادر نكنند، قاضی‌ نباید وارد آن‌ بشود. چرا كه‌ تشخیص‌ اینكه‌ آیا اسناد مالكیت‌ معارض، صادر شده‌ است‌ یا نه‌ و این‌ كه‌ اسناد مالكیت‌ واقعاً‌ معارض‌اند یا نه‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ با هیأت‌ نظارت، است‌ اگر هیأت‌ نظارت، نظر داد، آن‌ موقع‌ بحث‌ قضایی‌ پیش‌ می‌آید كه‌ كدام‌ معارض‌ است‌ و كدام‌ غیر معارض‌ و اصیل. چون‌ گاهی‌ اوقات‌ ما بین‌ مراجع‌ قضائی‌ و ثبتی‌ در این‌ زمینه‌ اختلاف‌ نظر وجود دارد لازم‌ است‌ بحث‌ شود، همچنین‌ در خصوص‌ افراز و تفكیك‌ و مواردی‌ كه‌ هم‌ ثبتی‌ است‌ و هم‌ قضایی‌ بحث‌ خواهد شد. 
گاهی‌ در حدود صلاحیت‌ها اختلاف‌ نظر حاصل‌ می‌شود. 
درافراز و تفكیك‌ یك‌ بحث‌ ثبتی‌ وجود دارد و یك‌ بحث‌ قضایی‌ (به‌ خصوص‌ در افراز) موضوع‌ دیگر راجع‌ به‌ اعتراض‌ ثبت‌ است، چرا كه‌ مقررات‌ مقداری‌ تغییر كرده‌ و بعضی‌ از قضات، در برخی‌ جاها هنوز طبق‌ مقررات‌ ماده‌ 16 و 20 قانون‌ ثبت‌ عمل‌ می‌كنند در صورتی‌ كه‌ تغییراتی‌ به‌ موجب‌ قوانین‌ در مهلت‌ها، و ترتیب‌ رسیدگی، در اعتراض‌ به‌ ثبت‌ داده‌ شده‌ است‌ ولی‌ چون‌ این‌ تغییرات‌ اخیراً‌ تصویب‌ شده‌ بعضی‌ قضات‌ طبق‌ مقررات‌ قبل‌ عمل‌ می‌كنند كه‌ ایراد دارد. 
بحث‌ دیگر، كه‌ مختص‌ محاكم‌ تهران‌ است، دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ است. در بعضی‌ از شهرستانها نسبت‌ به‌ دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ اظهار نظر شده‌ در صورتی‌ كه‌ طبق‌ قانون، رسیدگی‌ و اظهارنظر نسبت‌ به‌ دعاوی‌ مربوط‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات، چه‌ از جنبه‌ جزائی‌ و چه‌ حقوقی‌ در صلاحیت‌ محاكم‌ تهران‌ است. 
راجع‌ به‌ مالكیت‌ صنعتی‌ و مالكیت‌ معنوی‌ قراردادی‌ وجود دارد كه‌ باید قضات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمایند، چون‌ به‌ تأیید و تصویب‌ مجلس‌ شورای‌ اسلامی‌ رسیده‌ است‌ كه‌ گاهی‌ اوقات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمی‌شود.
راجع‌ به‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ در جلسات‌ دیگر هم‌ همكاران‌ خیلی‌ بحث‌ داشتند علتش‌ هم‌ این‌ است‌ كه‌ به‌ مواد 147 و 148 درست‌ عمل‌ نمی‌شود و همیشه‌ استدعا دارم، چه‌ در تهران‌ و شهرستانها كه‌ قضات‌ محترم‌ دقت‌ بیشتری‌ در این‌ مورد بنمایند. چراكه‌ مواد 147 و 148 ایجاد مشكل‌ كرده‌ است‌ و در جای‌ خود به‌ این‌ موضوع‌ می‌پردازم.
در ادامه‌ به‌ نكاتی‌ پیرامون‌ مجازاتهایی‌ كه‌ توسط‌ بعضی‌ قضات، راجع‌ به‌ سلب‌ صلاحیت‌ سردفتر یا محرومیت‌ سردفتر از اشتغال‌ به‌ شغل‌ سردفتری‌ صادر نموده‌اند، اشاره‌ خواهم‌ كرد.
حال‌ به‌ طور تفصیل، به‌ بحث‌ مربوط‌ به‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت، كه‌ از نظر قاضی‌ بسیار مهم‌ است‌ می‌پردازم. تشخیص‌ اینكه‌ چه‌ ملكی‌ ثبت‌ شده‌ است‌ و چه‌ ملكی‌ ثبت‌ نشده‌ مهم‌ و قابل‌ بحث‌ است‌ و از طرفی‌ از لحاظ‌ حقوقی‌ اختلاف‌ نظر هم‌ هست. 
در چه‌ مواردی‌ طبق‌ قانون‌ ملك‌ ثبت‌ شده، تلقی‌ می‌شود و مشمول‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت‌ و در چه‌ مواردی‌ ملك‌ اصلاً‌ ثبت‌ نشده، تلقی‌ نمی‌شود و مشمول‌ این‌ دو ماده‌ نیست. 
منظور ماده‌ 22 چیست؟ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ می‌گوید وقتی‌ كه‌ ملكی‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شد و سند مالكیت‌ به‌ مالك‌ داده‌ شد دولت‌ او را مالك‌ می‌شناسد. به‌ عبارتی‌ دولت‌ كسی‌ را مالك‌ می‌شناسد كه‌ ملك‌ بنام‌ او به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. البته‌ یك‌ شرط‌ وجود دارد كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. یعنی‌ ملكی‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، واجد این‌ شرایط‌ نیست‌ و شخص‌ مالك‌ شناخته‌ نمی‌شود. تا ملكی‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، می‌شود گفت‌ كه‌ فرد مدعی‌ مالكیت‌ نسبت‌ به‌ ملك‌ است‌ چون‌ هنوز رسماً‌ مالك‌ نیست. ممكن‌ است‌ فرد، زمینی‌ را حیازت‌ كرده‌ و شرعاً‌ مالكش‌ است‌ یا به‌ ارث‌ به‌ وی‌ رسیده‌ و می‌گوید مال‌ مشروع‌ پدرم‌ بوده‌ و حیازت‌ كرده‌ و حال‌ به‌ من‌ رسیده‌ و مالكش‌ هستم، در این‌ فرض، فرد خود را مالك‌ می‌داند، اما در اصل‌ رسماً‌ مالك‌ نمی‌شود. یعنی‌ غیر از خودش‌ كسی‌ وی‌ را مالك‌ نمی‌شناسد و برای‌ اینكه‌ رسماً‌ مالك‌ بشود باید ملك‌ بنام‌ وی‌ طبق‌ مقررات‌ به‌ ثبت‌ برسد. 
آیا دادگاهها می‌توانند نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ حكم‌ به‌ مالكیت‌ كسی‌ بدهند؟
هیأت‌ عمومی‌ رأیی‌ داده، كه‌ بیان‌ می‌كند با شرایطی‌ كه‌ در رأی‌ است، امكان‌ دارد، اما یك‌ كار عبثی‌ است. وقتی‌ دو نفر مراجعه‌ می‌كنند و ممكن‌ است‌ تبانی‌ هم‌ باشد، یا اختلاف‌ پیدا می‌كنند و علیه‌ هم‌ عرضحال‌ می‌دهند و شما حكم‌ به‌ مالك‌ بودن‌ ،یكی‌ می‌دهید، این‌ امكان‌ دارد، اما این‌ ما بین‌ آن‌ دو برقرار است‌ و ممكن‌ است، فرد ثالثی‌ هم‌ مالك‌ باشد كه‌ دعوای‌ او را رسیدگی‌ نكرده‌ایم. به‌ هر حال‌ باید برای‌ رسماً‌ مالك‌ شناخته‌ شدن، درخواست‌ ثبت‌ بكند. نتیجه‌اش‌ این‌ است‌ كه‌ امكان‌ دارد اشخاص‌ در مهلت‌ به‌ ثبت‌ اعتراضی‌ بكنند در این‌ صورت‌ به‌ قاضی‌ ارجاع‌ می‌شود و او در مالكیت‌ تصمیم‌ بگیرد كه‌ مالك‌ است‌ یا نه. پس‌ برای‌ اینكه‌ كسی‌ رسماً‌ مالك‌ شناخته‌ شود، بایستی‌ طبق‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت، ملك، با تشریفاتی‌ كه‌ به‌ طور مختصر عرض‌ می‌كنم، به‌ ثبت‌ برسد و مهلت‌های‌ اعتراض، منقضی‌ شده‌ باشد و ملك‌ در دفتر املاك‌ به‌ نام‌ او ثبت‌ شود، البته‌ به‌ شرطی‌ كه‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. در این‌ حالت‌ ماده‌ 24 مطرح‌ می‌شود، كه‌ بیان‌ می‌كند پس‌ از انقضای‌ مهلت‌های‌ اعتراض، دیگر دعوای‌ این‌ كه‌ حقی‌ از كسی‌ تضییع‌ شده، پذیرفته‌ نیست، چه‌ حقوقی‌ و چه‌ جزایی، مگر در مواردی‌ كه‌ در آن‌ ماده‌ آمده‌ است‌ كه‌ بعداً‌ بحث‌ می‌شود. 
مرجع‌ قضائی‌ حق‌ رسیدگی‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ندارد. در مواردی‌ كه‌ در ماده‌ 24 آمده‌ می‌توان‌ رسیدگی‌ نمود. به‌ هر حال‌ ابطال‌ ثبت‌ اولیه‌ ملك‌ ممنوع‌ است، تلفیق‌ دو ماده‌ 22 و 24 این‌ مطلب‌ را می‌رساند به‌ شرطی‌ كه‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد.
حال، این‌ موضوع‌ كه‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ برسد یعنی‌ چه؟ یعنی‌ تشریفات‌ ثبت‌ ملك‌ دقیقاً‌ همانطوری‌ كه‌ قانون، مقرر كرده‌ انجام‌ شده‌ باشد و با انقضای‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ و ثبت‌ ملك‌ در دفتر املاك‌ می‌گوییم‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. 
اینجا بحثی‌ كه‌ پیش‌ می‌آید این‌ است‌ كه‌ ملك‌ ثبت‌ شده‌ چه‌ ملكی‌ است‌ آیا ملكی‌ كه‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شده‌ آیا ملكی‌ هم‌ كه‌ ثبت‌ نشده‌ اما مقررات‌ ثبت‌ آن‌ خاتمه‌ پیدا كرده‌ است‌ و طبق‌ قانون‌ مهلت‌ اعتراض‌ آن‌ هم‌ منقضی‌ شده‌ دارای‌ ضوابط‌ و مقررات‌ ملك‌ ثبت‌ شده‌ است. 
ممكن‌ است‌ تمام‌ اقدامات‌ انجام‌ شده‌ و جهت‌ ثبت‌ به‌ دفتر املاك‌ ارسال‌ شده، حال‌ متصدی‌ دفتر املاك‌ كه‌ ابلاغ‌ دارد برای‌ این‌ كار و سند را در دفتر املاك‌ ثبت‌ می‌كند و امضایش‌ معتبر است‌ به‌ مرخصی‌ رفته‌ یا در معذوریت‌ است‌ و مشكلاتی‌ اداری‌ از این‌ قبیل‌ و باید مانع‌ رفع‌ شود و سپس‌ سند در دفتر املاك به‌ ثبت‌ برسد و از موقع‌ به‌ ثبت‌ رسیدن‌ دارای‌ آثار است‌ در این‌ مورد چون‌ مهلت‌ اعتراض‌ منقضی‌ شده‌ از نظر قضائی‌ دارای‌ آثار ملك‌ ثبت‌ شده‌ است. چون‌ هیچ‌ اعتراضی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود.«ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ »
در اینجا فهرست‌ وار به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملك، اشاره‌ می‌شود، كه‌ اگر این‌ مقررات‌ در ثبت‌ ملك‌ رعایت‌ نشود، باید گفت‌ ملك‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است، با مقررات‌ فعلی‌ حدوداً‌ حداقل‌ چهار ماه، طول‌ می‌كشد تا ملكی‌ به‌ نام‌ كسی‌ به‌ عنوان‌ مالك‌ به‌ ثبت‌ برسد و هشت‌ اقدام‌ برای‌ این‌ كار لازم‌ است. البته‌ ممكن‌ است‌ از این‌ مدت‌ طولانی‌تر هم‌ بشود ولی‌ زودتر از چهار ماه، امكان‌ صدور سند ثبت‌ شود. 
موادی‌ كه‌ این‌ 8 اقدام‌ در آن‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مكرر، 20 قانون‌ ثبت‌ .به‌ تشریفات، ثبت‌ ملك، اصطلاحاً‌ عملیات‌ مقدماتی‌ ثبت‌ می‌گویند .
قانون‌ ثبت‌ مصوب‌ اسفندماه‌ 1310 در 142 ماده‌ بنام‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ است‌ و اصطلاحاً‌ در اداره‌ ثبت، ثبت‌ عمومی‌ گفته‌ می‌شود. قوانینی‌ كه‌ از سال‌ 1290 ه.ش‌ در رابطه‌ با ثبت‌ ملك‌ به‌ تصویب‌ رسیده‌ تا سال‌ 1310 ش، در رابطه‌ با ثبت‌ اختیاری‌ املاك‌ بوده‌ است. یعنی‌ طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اختیاری‌ یا عادی‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. 
وقتی‌ به‌ ثبت‌ اختیاری‌ اشاره‌ شود باید به‌ مقررات‌ قانونی‌ از 1290 ش‌ تا 1310 ش‌ مراجعه‌ شود و در خصوص‌ ثبت‌ عمومی‌ از مقررات‌ 1310 ش‌ به‌ بعد استفاده‌ شود. 
طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ دولت‌ موظف‌ شد، بدون‌ اینكه‌ محتاج‌ مراجعه‌ صاحبان‌ املاك‌ باشد اقدام‌ به‌ ثبت‌ املاك‌ آنها نماید .
اولین‌ اقدام، انتشار آگهی‌ عمومی‌ است. طبق‌ ماده‌ 9 قانون‌ ثبت‌ آگهی‌ عمومی‌ یعنی‌ اینكه‌ هر اداره‌ ثبت، طبق‌ قانون‌ آگهی‌ می‌نماید، كه‌ املاك‌ واقع‌ در محدوده‌ آن‌ اداره‌ ، به‌ ثبت‌ می‌رسد و این‌ آگهی‌ جهت‌ اطلاع‌ مالكین‌ صادر می‌شود .
آگهی‌ ماده‌ 9 ق.ث‌ در همه‌ جای‌ كشور صورت‌ گرفته‌ و دیگر عمل‌ نمی‌شود مگر در برخی‌ جزایر جنوب‌ و بعضی‌ نقاط، بسیار دورافتاده‌ كهكیلویه‌ و آذربایجان‌ ولی‌ در اكثر نقاط‌ این‌ آگهی‌ شده‌ است‌ .
دومین‌ اقدام، طبق‌ ماده‌ 10 ق.ث‌ انتشار آگهی‌ مقدماتی‌ است‌ .
سومین‌ اقدام، تعیین‌ پلاك‌ و شماره‌ برای‌ ملك‌ است. این‌ اقدام‌ طبق‌ ما ده‌ 5 و 6 آیین‌ نامه‌ قانون‌ ثبت، عمل‌ می‌شود. در كشور ما، هویت‌ املاك‌ با پلاك‌ است، نه‌ نام‌ مالك. هیچ‌ وقت‌ با نام‌ مالك‌ به‌ ملك‌ نمی‌رسیم‌ ولی‌ با پلاك‌ به‌ نام‌ مالك‌ و مشخصات‌ ملك‌ دست‌ پیدا می‌كنیم. 
مأمورین‌ ثبتی، برای‌ ملك، پلاك‌ تعیین‌ می‌كنند و پلاك‌ هم‌ به‌ پلاك‌ اصلی‌ و فرعی‌ تقسیم‌ می‌شود. پلاك‌ اصلی‌ پلاكی‌ است، كه‌ در موقع‌ ثبت‌ ملك، برای‌ ملك، تعیین‌ می‌شود و پلاك‌ فرعی‌ پلاكی‌ است، كه‌ هرگاه‌ ملك‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ شود برای‌ هر قطعه‌ پلاكی‌ از پلاك‌ اصلی‌ به‌ عنوان‌ پلاك‌ فرعی‌ تعیین‌ می‌گردد و تقسیم‌ در املاك‌ یا افقی‌ است‌ یا عمودی. هم‌ در تقسیم‌ افقی‌ كه‌ زمین‌ یا خانه‌ را به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌كنیم‌ هر قطعه‌ پلاك‌ فرعی‌ به‌ خود می‌گیرد و هم‌ در تقسیمات‌ افقی‌ كه‌ در آپارتمان‌ها متداول‌ است. 
بلوك‌ آپارتمانی‌ كه‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌شود برای‌ هر محدوده‌ آپارتمانی‌ یك‌ پلاك‌ فرعی‌ از پلاك‌ اصلی‌ تعیین‌ می‌شود.
اقدام‌ چهارم، توزیع‌ اظهارنامه‌ بین‌ مالكین‌ است. دولت‌ طبق‌ قانون‌ موظف‌ شده‌ این‌ كار را انجام‌ دهد. بنابراین‌ مأمورین‌ اداره‌ ثبت‌ ضمن‌ مراجعه‌ به‌ محل‌ املاك‌ هم‌ پلاك‌ تعیین‌ می‌كنند و هم‌ به‌ مالك‌ یا مالكین‌ آن‌ پلاك، یك‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند كه‌ این‌ فرم‌ در اداره‌ ثبت، اظهار نامه‌ نامیده‌ می‌شود. هر فرم‌ درخواستی‌ را در اداره‌ ثبت، اظهارنامه‌ می‌گویند .
مثلاً‌ برای‌ ثبت‌ شركت، اظهارنامه‌ ثبت‌ شركتها باید ارائه‌ شود یعنی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ شركت‌ یا جهت‌ ثبت‌ اختراع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ اختراع‌ .
اظهار نامه، یكی‌ از اوراق‌ مهم‌ پرونده‌ ثبتی‌ است. پس‌ از تحویل‌ فرم‌ به‌ مالك‌ و اخذ رسید به‌ وی‌ تذكر داده‌ می‌شود ظرف‌ مدت‌ 2 ماه‌ فرم‌ را به‌ همراه‌ مدارك‌ مالكیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ عودت‌ دهد .
اولین‌ مطلبی‌ كه‌ باید به‌ آن‌ توجه‌ شود، فرم‌ درخواست‌ ثبتی‌ است. اظهارنامه‌ در ادارات‌ ثبت‌ در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ می‌شود و این‌ دفتر در اداره‌ ثبت‌ بایگانی‌ می‌شود یكی‌ از اسناد مهم‌ در بعضی‌ پرونده‌ها اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست‌ ثبت، دفتر توزیع‌ است‌ .
وقتی‌ كه‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ مالك‌ داده‌ می‌شود در آن‌ دفتر (توزیع‌ اظهارنامه‌ )از فرد، رسید اخذ می‌شود. معمولاً‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ كسی‌ داده‌ می‌شود، كه‌ در حد ثبتی‌ تصرف‌ مالكانه‌ وی‌ را نسبت‌ به‌ ملك‌ احراز كرده‌ باشند. به‌ این‌ شكل‌ كه‌ یك‌ سری‌ تحقیقات‌ اولیه‌ می‌كنند و پس‌ از احراز تصرف‌ مالكانه، به‌ عنوان‌ مدعی‌ مالكیت، به‌ وی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ ملك‌ می‌دهند .
لذا افرادی‌ كه‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ را تحویل‌ گرفته‌ و نام‌ آنها در دفتر توزیع‌ اظهارنامه، قید شده‌ و درخواست‌ ثبت‌ آنها هم‌ در پرونده‌ ثبتی، مضبوط‌ است، از نظر قضائی، نمی‌توانند مالك‌ شناخته‌ شوند، تا ملك‌ بنام‌ آنها به‌ ثبت‌ نرسیده، متقاضی‌ و مدعی‌ مالكیت‌ هستند .
اقدام‌ پنجم، برگرداندن‌ فرم‌ تكمیل‌ شده‌ اظهارنامه، توسط‌ مالك‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ است‌ كه‌ باید ظرف‌ مدت‌ دو ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ تصرفاتی‌ به‌ ضمیمه‌ مدارك‌ مالكیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ داده‌ شود. این‌ عمل‌ تقاضا و درخواست‌ ثبت، ملك‌ نام‌ دارد .
اقدام‌ ششم، انتشار آگهی‌ نوبتی‌ است.(طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت‌ ) و یكی‌ از بحث‌ های‌ قضائی‌ است، بعد از توزیع‌ فرمها توسط‌ اداره‌ ثبت، عده‌ای‌ از مالكین‌ فرمها را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند و عده‌ای، به‌ دلایلی‌ از قبیل‌ فوت‌ و یا عللی‌ دیگر تحویل‌ نمی‌دهند، در این‌ صورت‌ با ملاحظه‌ دفتر توزیع‌ اظهارنامه، معلوم‌ می‌شود كه‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ درخواست‌ ثبت‌ ،شده‌ است‌ یا خیر، و فرم‌ درخواست‌ توزیع‌ شده‌ به‌ چه‌ كسی‌ داده‌ شده‌ است‌ و متصرف‌ مالكانه‌ اولیه، چه‌ كسی‌ بوده‌ است‌ و اینكه‌ درخواست‌ خود را برگردانده‌ و تقاضای‌ ثبت‌ نموده‌ یا نه‌ .
در خصوص‌ املاكی‌ كه‌ قبلاً‌ فرم‌ اظهارنامه‌ به‌ متصرفین‌ تحویل‌ شده‌ ولی‌ تا به‌ حال‌ آن‌ را برنگردانده‌اند و نیز مواردی‌ دیده‌ شده‌ كه‌ به‌ عللی‌ فرم‌ جدید اظهار نامه‌ بدون‌ توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه‌ به‌ فرد دیگری، داده‌ شده‌ و در این‌ حالات، دادگستری‌ و قضات‌ گرفتار می‌شوند، كه‌ با توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه، می‌توانند این‌ مشكل‌ را حل‌ نمایند و معلوم‌ نمایند این‌ تصرف‌ مالكانه‌ از قبل‌ بوده‌ یا فرم‌ جدید به‌ فرد تحویل‌ داده‌ شده‌ است. تا از تضییع‌ حق‌ جلوگیری‌ نمایند .
طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت، پیش‌ بینی‌ شده‌ كه‌ اداره‌ ثبت، موظف‌ است‌ اسامی‌ كسانی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت، كرده‌اند و مشخصات‌ ملكی‌ كه‌ نسبت‌ به‌ آن‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، را در دو نوبت‌ به‌ فاصله‌ 30 روز یعنی‌ در اول‌ و آخر ماه‌ در روزنامه‌ كثیرالانتشار محل‌ وقوع‌ ملك‌ آگهی‌ بكنند كه‌ آگهی‌ نوبتی، گفته‌ می‌شود .
سابق، یك‌ نسخه‌ در روزنامه‌ رسمی‌ هم‌ منتشر می‌شد ولی‌ با مقرراتی‌ كه‌ بعداً‌ به‌ تصویب‌ رسید نوبت‌ اول‌ در روزنامه‌ رسمی‌ منتشر نمی‌شود . در این‌ آگهی‌ تذكر می‌دهند هر كس‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده‌ (اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست) اعتراضی‌ دارد و حقی‌ برای‌ خود قایل‌ است‌ ظرف‌ 3 ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ نوبتی، اعتراض‌ خود را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ دهد. بنابراین‌ آگهی‌ نوبتی‌ از نظر قضائی‌ مبدأ شروع‌ مهلت‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ محسوب‌ می‌شود و یكی‌ از اوراق‌ مهم، در اعتراض‌ به‌ ثبت، برای‌ قضات‌ همین‌ آگهی‌ نوبتی‌ است. بعضی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ مفقوده‌ شده‌ لذا دستور داده‌ شده‌ كه‌ در اداره‌ ثبت‌ دو چیز را بایگانی‌ نمایند. یكی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ هر سال‌ و آگهی‌های‌ مربوط‌ به‌ تحدید حدود كه‌ در جلدهایی‌ بایگانی‌ بشود قضات‌ در مواردی‌ كه‌ لازم‌ است‌ در خصوص‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ و تعیین‌ اینكه‌ در مهلت‌ مقرر به‌ ثبت‌ اعتراض‌ شده‌ یا خارج‌ از مهلت، حتماً‌ از اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ جلد مربوط‌ به‌ آگهی‌ همان‌ سال‌ را مطالبه‌ و ملاحظه‌ نمایند. مورد دیگر نقشه‌های‌ ثبتی‌ است‌ به‌ لحاظ‌ مفقود شدن‌ نقشه‌های‌ ثبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ در ادارات‌ ثبت‌ نسخه‌های‌ كپی‌ برداشته‌ شده‌ و نگهداری‌ می‌شود در موقع‌ تحدید حدود، كروكی‌ تهیه‌ شده‌ در پرونده‌های‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا دعاوی‌ ثبتی‌ از دیگر اسناد و اوراق‌ مهم‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ است. از روی‌ كروكی‌ها، نقشه‌ برداری‌ شده‌ و در ادارات‌ ثبت‌ سراسر كشور محفوظ‌ است‌ و امكان‌ دستیابی‌ به‌ آنها وجود دارد .
اقدام‌ هفتم، آگهی‌ تحدید حدود است‌ (ماده‌ 14، 15 قانون‌ ثبت.)
در آگهی‌ تحدید حدود، مأمورین‌ ثبت، روزی‌ را كه‌ برای‌ تحدید حدود، مراجعه‌ می‌نمایند تعیین‌ می‌كنند و در روز معینه‌ نسبت‌ به‌ تحدید حدود و نقشه‌ برداری‌ اقدام‌ می‌كنند. لذا آگهی‌ تحدید حدود صرفاً‌ برای‌ تعیین‌ روز مراجعه‌ است‌ .
اقدام‌ هشتم، عملیات‌ تحدید حدود است‌ .
مأمورین‌ ثبت، پس‌ از تعیین‌ روز مراجعه، به‌ محل‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، رفته‌ و در محل‌ نقشه‌ برداری‌ كرده، مساحت‌ و حدود ملك‌ را مشخص‌ می‌كنند. همچنین‌ حقوق‌ ارتفاقی‌ ملك، را در مجاورین‌ یا املاك‌ دیگر یا حقوق، املاك‌ دیگر را در این‌ ملك‌ تعیین‌ و صورتمجلس‌ می‌نمایند. نقشه‌ بردار كروكی‌ از ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، تهیه‌ می‌كند كه‌ همان‌ نقشه‌ ثبتی‌ است‌ و پیرو آن‌ صورت‌ مجلس‌ تهیه‌ می‌شود كه‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ اهمیت‌ دارد، و صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود گفته‌ می‌شود .
هر كس‌ نسبت‌ به‌ عملیات‌ تحدید حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده،اعتراض‌ داشته‌ باشد می‌تواند ظرف‌ یك‌ ماه‌ از تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود اعتراض‌ كند. پس‌ تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود، تاریخ‌ مبدأ اعتراض‌ به‌ حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملك‌ است‌ .عملیات‌ تحدید حدود آخرین‌ اقدام‌ ثبت‌ ملك‌ است، وقتی‌ اداره‌ ثبت‌ این‌ اقدام‌ را انجام‌ داد پیش‌ نویس‌ سند مالكیت‌ را تهیه‌ كرده‌ و در پرونده‌ ضبط‌ می‌كند تا مهلت‌ های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شود زمانی‌ كه‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ (سه‌ ماه‌ مذكور در ماده‌ 11 و یك‌ ماه‌ در صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود) منقضی‌ شد. آن‌ وقت‌ ملك‌ در دفتر املاك‌ طبق‌ ماده‌ 21 ثبت‌ می‌شود و سند مالكیت‌ به‌ مالك‌ داده‌ می‌شود .
اگر این‌ اقدامات‌ هشت‌گانه‌ دقیقاً‌ انجام‌ شد آن‌ وقت‌ می‌گوییم‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و هرگاه‌ هر كدام‌ از این‌ موارد عمل‌ نشده‌ بود می‌گوییم‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ .
در مورد اول‌ قاضی‌ حق‌ مداخله‌ ندارد چون‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ اگر در مورد هر كدام‌ از اینها طبق‌ قانون‌ عمل‌ نشده‌ بود آن‌ وقت‌ قاضی‌ می‌تواند ثبت‌ ملك‌ را ابطال‌ كند، چرا كه‌ عملیات‌ ثبتی، طبق‌ قانون‌ انجام‌ نشده‌ است.
سئوال‌ - در بعضی‌ از استعلام‌ها كه‌ از ثبت‌ می‌شود، پاسخ‌ داده‌ می‌شود كه‌ آگهی‌ تحدید حدود شده‌ است، اما تحدید حدود به‌ عمل‌ نیامده‌ است. علت‌ چیست‌ ؟
جواب‌ - مأمورین‌ پس‌ از آگهی‌ تحدید حدود (ماده‌ 14 قانون‌ ثبت‌ و تبصره‌ ذیل‌ ماده‌ 20 قانون‌ ثبت) به‌ محل‌ مراجعه‌ می‌كنند. اگر مالك‌ یا مالكین‌ برای‌ تحدید حدود، حاضر باشند عملیات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود. اگر مالك‌ بود، مجاور نبود، یا مجاور بود، مالك‌ نبود، باز هم‌ عملیات‌ تحدید حدود، صورت‌ می‌گیرد .
اما اگر هیچ‌ كدام‌ از این‌ افراد حضور نداشتند، مأمورین‌ باید صورت‌ مجلس‌ بكنند و هیچ‌ اقدامی‌ نكنند وقتی‌ كه‌ دفعه‌ اول‌ مراجعه‌ شد و حضور نداشتند برای‌ بار دوم‌ آگهی‌ می‌كنند و دفعه‌ دوم‌ هم‌ كه‌ در وقت‌ معینه‌ به‌ محل‌ مراجعه‌ كردند و هیچ‌ كدام‌ حضور نداشتند عملیات‌ انجام‌ نمی‌شود و اداره‌ ثبت‌ اقدامی‌ راجع‌ به‌ تحدید حدود، نمی‌كند و پرونده‌ بایگانی‌ می‌شود، تا مالك‌ مراجعه‌ نماید، هر زمان‌ مالك‌ مراجعه‌ نمود، به‌ طور اختصاصی، و با دریافت‌ هزینه، اقدامات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود.

(جلسه دوم)

در جلسه قبلی تشریفات ثبت ملك بحث شده و توضیح لازم داده شده و بحث به ماده 22 قانون ثبت رسید كه بیان می‌كند وقتی ملك طبق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت كسی را مالك می‌شناسند كه ملك بنام او به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت دیگر هیچ اعتراضی نسبت به ثبت مذكور بعد از مقتضی شدن مهلت های اعتراض قابل پذیرش نخواهد بود . یعنی اینكه ثبت اولیه ملك را در صورتی كه طبق قانون به ثبت رسیده باشد نباید معترض شد و آن را باطل كرد كه متأسفانه بعضی از اوقات بدون توجه به ماده 24 قانون ثبت احكامی در رابطه با ابطال ثبت اولیه ملك علیرغم اینكه طبق قانون به ثبت رسیده صادر می‌گردد.
ماده 22 قانون ثبت می گوید‹‹ همین كه ملكی طبق قانون دردفتر املاك به ثبت رسیده دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او به ثبت رسیده یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی رسماً به او رسیده باشد مالك خواهد شناخت.البته اگر ملك طبق قانون به ثبت برسد دارای آثارمقرر در این ماده است .
منظور از طبق، قانون به ثبت رسیدن ملك یعنی چه؟
منظور رعایت كدام قانون است این همان مطلبی است كه قضات محترم باید به آن توجه فرمایند : طبق ماده 21 قانون ثبت ‹‹ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملك دردفتر املاك ثبت شده و سند مالكیت مطابق ثبت دفتر املاك داده می‌شود›› با توجه به ماده مذكور اگر هر یك از عملیات مقدماتی ثبت كه در جلسه قبل توضیح داده شده انجام نشود ملك طبق قانون به ثبت نرسیده و ثبت شده تلقی نمی شود.
گفته شد كه ثبت اولیه ملك قابل ابطال نیست ولی ثبت سند قابل ابطال است كه در این مورد بحث كافی شد از نظر قضائی و ثبتی عملیات ثبت ملك یا  ثبت املاك از تقاضا ثبت ملك شروع و با انجام كلیه عملیات ثبت ملك كه ما اصطلاحاً آن را عملیات مقدماتی ثبت ملك می‏گوئیم و صدور سند مالكیت بنام مالك خاتمه می‌باید.
وقتی كه عملیات مقدماتی ثبت ملك یا به عبارت دیگر تشریفات قانونی ثبت ملك خاتمه پیدا كرد یعنی همان تشریفات كه در هشت بند جلسه قبل مورد بحث مفصل قرار گرفت، می‌گویئم ملك ثبت شده است و وقتی كه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دیگر موضوع بحث ملك خاتمه یافته است. این قسمت از عملیات را نمی‌شود باطل كرد. مشروط بر اینكه طبق قانون عملیات انجام و ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد.لازم به توضیح است كه ثبت ملك در دفتر املاك منحصر به موارد مذكور نیست چون خیلی از املاك طبق ماده 22 از قانون ثبت در دفتر املاك ثبت می‏شود بدون انجام تشریفات ثبت ملك هر وقتی كه شما معامله‏ای نسبت به ملك ثبت شده انجام می‏دهید یا وقتى كه ملك ثبت شده‏ای را تفكیك یا افراز می‏كنید یا در مواردی كه كسی فوت می‏كند و ملك ثبت شده او قهراً به ورثه منتقل می‏شود، هر قطعه از آن ملك پلاك فرعی گرفته و طبق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاك ثبت و به نام مالك سند مالكیت صادر شده این اسناد مالكیت در مواردی قابل ابطال است و از موارد ثبت اولیه ملك محسوب نمی‏شود. اینها مشمول مواد 21 و 22 ق. ث نیست. 
ماده 24 قانون ثبت در رابط با ثبت اولیه ملك است . یعنی ملكی كه هنوز به نام كسی در دفتر املاك به ثبت نرسیده است و شخصی مدعی می شود مالك این ملك است و درخواست ثبت آن را بنام خود می كند و تشریفات و عملیات مقدماتی ثبت ملك به عمل می‏آید و ملك مزبور طبق ماده 21 ق. ث در دفتر املاك ثبت و سند مالكیت بنام متقاضی صادر می گردد. به عنوان مثال قریه ونك به عنوان یك ده سالها پیش با پلاك 70 بنام مستوفی الممالك به ثبت رسیده است. این ملك بعنوان یك قریه یك ده ثبت شده است و این ده فعلاً شاید به دهها هزار یا صدها هزار قطعه تقسیم افراز و تفكیك شده است. 
تشریفات ثبت ملك (همان 8 مورد) پس از درخواست ثبت نسبت به ملك مزبور انجام و با پلاك 70 در دفتر املاك به نام مستوفی الممالك به ثبت رسیده این ثبت اولیه ملك است ولی بعداً این ملك به قطعات تقسیم شده و برای هر قطعه پلاك فرعی تعیین و بنام مالكش در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكیت برای آن صادر شده ،ثبت این قطعات ثبت اولیه ملك محسوب نمی‌شود.
چون ملك ثبت شده این است كه به قطعات تقسیم و برای آن سند مالكیت صادر شده .ماده 24 قانون ثبت شامل ثبت این موارد نیست.
مطلب دیگر این است كه مادام كه ملك بنام كسى به عنوان مالكیت به ثبت نرسیده است، مالكیت او نسبت به ملك مزبور رسماً پذیرفته نیست. احتمالاً شرعاً مالك است و خودش را مالك مى‏داند ولى رسماً دولت او را مالك نمى‏شناسد و مادامی كه ملك طبق قانون در دفتر املاك به نامش ثبت نشده است، مدعی مالكیت محسوب می گردد ولی از لحاظ رسمی و دولتی (ماده 22 ق. ث). وقتی كه ملك با آن تشریفات بنام كسی در دفتر املاك ثبت شد، می‏گوئیم كه ملك ثبت شده محسوب است و دارای آثار حقوقی كه در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطی كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده باشد اگر فرد دیگری بگوید این ملك مال من بوده و دیگری آمده به نام خود به ثبت رسانده باید به او پاسخ دهیم كه اعتراضت پذیرفته نیست چون در مهلت مراجعه نكردی و برای رعایت اعتبار ثبت ملك و سند مالكیت صادره ثبت اولیه ملك را باطل نمى‏كنیم. البته راههای دیگر قانونی برای جبران خسارات زیان دیده و برای مجازات كسی كه خلاف قانون عمل كرده وجود دارد و آن بحث دیگری است. 
گاهی وقات پیش مى‏آید كه كسی ملك من را با وكالت به دیگرى فروخته است، ولى وكیل نبوده یا از وكالت عزل شده اگر این اقدام او را تنفیذ نكنم و درخواست ابطال آن را بنماییم سند فروش و در نتیجه سند مالكیت صادره را می‏شود باطل كرد چون این ابطال ثبت سند است به ثبت اولیه ملك در این مورد سند باطل مى‏شود نه ثبت ملك .قضات محترم گاهی اوقات ثبت ملك سند را باطل می‏كند بلحاظ اینكه مالكیت فرد مشروع نیست. اینجا این بحث را داشتیم كه در این قبیل مورد نباید ثبت ملك باطل شود بلكه نام مالك ملك عوض مى‏شود چون ایرادی در ثبت ملك نیست بلكه ایراد در مالكیت مالك است نه ملك اگر ثبت ملك را باطل كنیم چون ابطال ثبت ملك یعنى این كه اداره ثبت باید مجدداً تشریفات ثبت ملك را انجام بدهد. و این صحیح نیست، حتی در نقل و انتقالات بعدی هم اگر اشكالی باشد شما ثبت سند را باطل می‏كنید نه ثبت ملك را. همانطور كه می‌دانید تغییر نام مالك در دفتر املاك و سند مالكیت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پیش بینی شده است 1- كسی كه با سند رسمی از كسی كه ملك بنامش به ثبت رسیده است ملك را خریداری كرده است. 2- شخص یا اشخاصی كه ملك از كسی كه بنام او به ثبت رسیده به ارث آنها رسیده باشد در صورتى كه بر حسب ضرورت تغییر پیدا كرد. یعنى ممكن است بعداً به موجب قوانین دیگر بر حسب ضرورت درموارد دیگری هم جز موارد ذكر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالك در دفتر املاك و سند مالكیت تغییر می‌كند. به حكم قانون نام او در دفتر املاك و سند مالكیت بنام دیگری می رساند مثلاً در مواردی به حكم قانون بدون اراده و دخالت كسی كه طبق ماده 22 قانون ثبت مالك شناخته شده است .مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمین شهری یا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها یا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات یا در مورد ابطال اسناد املاك موقوفه با تایید و تصویب كمیسیونهایی پیش‌بینى شده در قانون مربوطه در این موارد نام مالك تغییر پیدا می‏كند نه ثبت ملك ما مى‏گوئیم این مرتع است و بنابراین چون مرتع است نمى‏تواند مالك خصوصى داشته باشد متعلق دولت است بحث دیگر آن است كه طبق قوانین موجود چه مالی را به عنوان ملك به ثبت مى‏رسانیم؟ به عبارت دیگر اداره ثبت چه چیزى را به عنوان ملك با رعایت تشریفات ثبت می رساند؟آنچه فعلاً طبق قوانین به عنوان ملك به ثبت می رسد فقط زمین است و بناى روى زمین. بعضى عنوان كه مى‏كنند اعیان به ثبت مى‏رسد كه درست نیست. اعیان كلمه عام است ما از اعیانات فقط بنا را به ثبت مى‏رسانیم. اعیانات دیگرى كه متصل به زمین و روى زمین است مستقلاً به ثبت نمى‏رسد. پس آنچه كه به ثبت مى‏رسد زمین و بناى روى زمین است. در بحث قانون اصلاح ماده 147 قانون ثبت بعضى‏ها گفته‏اند كه هر چه روى زمین است آن را با استناد ماده 147 اصلاحی به ثبت مى‏رسانیم كه اینطور نیست و آنجا هم باید بنا باشد نه اعیان دیگر پس زمین و بناى روى زمین به عنوان ثبتى پلاك مى‏گیرد و ثبت مى‏شود. همچنین مورد دیگر كه ثبت مى‏شود قنات است كه به عنوان ملك به ثبت مى‏رسد و سند مالكیت به آن مى‏دهند و قنات هم پلاك ثبتى دارد و نیز چشمه سار. البته بعد از تصویب قانون توزیع عادلانه آب، موضوع ثبت چشمه‌سار نیز منتفی است. یعنى دیگر جزء منابع ملى بوده و بنام شخص به ثبت نمى‏رسد. البته ثبت قنات هم فعلاً خیلى متداول نیست ولى اگر كسى با رعایت تشریفات قانونی برای ثبت قنات اقدام كند، مى‏تواند قنات را به عنوان ملك بنام خود به ثبت برساند هر گاه اداره ثبت با رعایت تشریفات مقدماتی ثبت ملك تحت عنوان یك قطعه زمین بنام مالك سند مالكیت صادر مى‏كند، دلالت بر این دارد كه موقع ثبت ملك مزبور هیچ اعیانی روی ملك مزبور نبوده است فقط یك قطعه زمین بوده است اگر زمین دایر نباشد موقعى كه به ثبت مى‏رسانند به عنوان یك قطعه زمین به ثبت می رسد. ولی گاهی اوقات در سند مالكیت یك قطعه زمین بایر نوشته مى‏شود كه كم اتفاق مى‏افتد. هر گاه در زمان ثبت اولیه بر روى زمین درحدود حد نصاب لازم درخت فرض شده باشد زمین تحت عنوان باغ به ثبت مى‏رسد اگر بر روی زمین خانه ساخته شده باشد مى‏شود یك باب خانه كه در این حالت نیز زمین به ثبت مى‏رسد ولى تحت عنوان اعیانى كه بر روی آن بوده و یك باب خانه ثبت مى‏شود. یا مثلاً آب انبار، انبار، گاراژ، آپارتمان، زمین كشاورزى، باغ چاى،شالیزار باشد زمین به تبع اعیان به شرح مذكور به ثبت می رسد.
در مواردی كه زمین در موقع ثبت به عنوان زمین به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعیانی تغییر وضعیت داد مالك باید به اداره ثبت مراجعه و تقاضای ثبت وضع موجود را در دفترچه مالكیت ودفتر املاك درخواست نماید و به درخواست مالك محل مورد بازرسی قرار می‌گیرد و وضع فعلی ملك در توضیحات سند مالكیت نوشته و منعكس می‌گردد كه فعلاً آپارتمان یا خانه یا زمین كشاورزی است. 
در صورتی بنا به عنوان اعیانی بنام مالك آن به ثبت می‏رسد كه آن بنا متعلق به غیر از مالك زمین باشد و مشروط بر اینكه بنا با اجازه مالك زمین احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعیان به ثبت نمی رسد و زمین تحت عنوان اعیان روی آن بنام مالك زمین به ثبت می رسد .و اگر بنا روی زمین و متعلق به مالك زمین باشد بعنوان خانه یا تحت عنوان دیگر.لذا ما موقعی بنا را جداگانه به نام مالكش به ثبت می‏رسانیم كه مالكش غیر از مالك زمین باشد و دوم اینكه با اجازه مالك زمین این بنا ساخته شده باشد و الا نمى‏توانیم سند صادر كنیم چون اگر بدون اجازه مالك ساخته شده باشد غصبی است خلع ید و قلع بنا حسب مورد حكم قانونی و شرعی آن خواهد بود.
و در مواردی كه زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالكیت تحت عنوان یك قطعه عرصه صادر می گردد . دلالت بر این دارد كه موقع به ثبت رساندن، اعیانی بر روی آن بوده است.اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانات دیگر كه اعیان مزبور متعلق به مالك زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .
علیهذا هر گاه ما سند مالكیتی با عنوان عرصه دیدیم، دلالت بر این دارد كه موقع ثبت ملك بر روى این زمین اعیانى بوده است كه متعلق به غیر مالك بوده است. یعنى ما را راهنمائى مى‏كند كه ببینیم چه كسى صاحب حق بر روى زمین است بحث دیگر این است كه حال چه چیزهائی را نمی‌توان به عنوان ملك ثبت نمود: زمین موات : طبق قانون ثبت و آئین نامه قانون ثبت زمین موات قابل ثبت رساندن نیست. جنگلها بنام مالك خاص قابل ثبت نیست ولی جزء انفال است ولی بنام دولت ثبت و سند صادر مى‏شود. در مورد حق ریشه كه قبلاًحق اولویت با گاوبندى اصطلاحاتی نظیر اینها كه رعایا یا كشاورزان بر روی زمین حقى دارند آنها هم قابل ثبت به نام صاحبان حق نیست. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمى‏تواند مالك خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است دولت یا ادارات دولتی حسب مورد سند مالكیت صادر می‌شود. در سابق دهاتی كه به ثبت مى‏رسید در حریم آن مراتعى بود در مورد این قبیل مراتع اختلاف نظر است و آن اینكه آیا این قبیل مراتع مى‏تواند مالك خاص داشته باشد یا خیر؟ شوارع و خیابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانیدن بنام كسى نیست . در مورد زمین موات قبلاً بنام كسى به ثبت نمى‏رسید اما حالا بموجب قوانین مصوبه بنام دولت به ثبت مى‏رسد. در مورد جنگلها و یا مراتع قوانین تغییراتى كرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است كه دولت باید طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بكند و عمل هم مى‏كند همانطوركه گفته شد یكی از آثار مهم ثبت ملك موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است كه مشروحاً به آن اشاره شد یكى دیگر از آثار مهم ثبت ملك این است كه به محض اینكه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت كلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع آن بایستی با تنظیم سند رسمی انجام شود و چنانچه به این الزام عمل نشود با سند عادی معامله انجام شود چنین سندی طبق نص صریح ماده 48 قانون ثبت در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد این خود یك بحث قضایی و حقوقی است كه بین حقوقدانان و قضات در این مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . در مورد این اختلاف نظر باید عرض كنم وقتى قانون مى‏گوید كه باید معامله ملك با سند رسمى باشد این امر هم به نفع مردم است و هم به نفع دولت و هم به نفع جامعه و مرجعی نگفته كه این مواد قانون خلاف شرع است و تا كنون هم فسخ و نسخ نگردیده چرا ما نباید به آن عمل كنیم بخصوص كه مشكلات هم براى مردم كم مى‏شود. بعد از پیروزى انقلاب در اثر همین اسناد عادى كه در رابطه با معاملات املاك ثبت شده انجام شد یك عده هستى‏شان را از دست دادند. اشخاصی كه احتمالاً اموالشان بازداشت یا مصادره شده بود املاك را با سند عادى فروختند و رفتند و خریدار بیچاره را بلاتكلیف گذاشتند . و در نتیجه مشكلاتی برای مردم و مراجع قضایی را ایجاد شد متأسفانه این اقدامات متداول است . لذا آیا بهتر نیست كه به دستور صریح مواد 46,47,48 قانون ثبت عمل كنیم كه متأسفانه عمل نمى‏شود.تذكر دیگر در رابطه با مواد 70,73 ق.ث است در این مواد نكات حساسی وجود دارد كه توجه و دقت به آن برای همكاران محترم ضروری است كه در بحث ثبت اسناد و آثار ثبت سند به آن اشاره خواهد شد در اینجا بحث این است كه هدف ما از ثبت سند چیست و چرا سند را ثبت می‌كنیم و اگر ثبت كردیم چه آثاری بر آن مترتب خواهد شد و از نظر قاضی چه فرق است بین سند عادی و سند رسمی ؟ بحث دیگر اینكه سند رسمی چه سندی است و برای اینكه سندی رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود دیگر اینكه آیا صرف ثبت شدن سند دلالت بر رسمی شدن آن دارد ؟ بحث دیگر این است كه خط قرمز سند رسمی تا كجاست ؟ منظور این است كه قاضی تا چه حدودی می تواند در رسیدگی نسبت به سند رسمی جلو برود ؟ در مورد ثبت ملك و اینكه چگونه و طبق چه ضوابطی باید به ثبت برسد تا بگوییم طبق قانون به ثبت رسیده است بحث داشتیم و گفتیم اگر ملك طبق قانون به ثبت رسید با توجه به ماده 34 و مواد 21 و 22 از قانون سمت دیگر نمی‌شود متعرض ثبت اولیه ملك شد همین بحث را در رابطه با ثبت سند داریم بحث ما این است كه سند را چگونه به ثبت برسانیم تا رسمی تلقی شود و دارای آثار سند ثبت شده باشد چون می دانیم اگر رعایت ضوابط مقرر قانونی در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولی قانوناً رسمی تلقی نمی شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏كند. ممكن است سند در دفتر اسناد رسمى یا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسیده باشد ولی رسمى تلقى نشود. بنابراین هر سندى كه ثبت شد و رسمى تلقی نشد دیگر داراى آثار مذكور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نیز نخواهد بود . براى این كه سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعایت تحقق شرایطی در ثبت سند لازم است . براى اینكه سند رسمى تلقی بشود اگر بعضى شرایط مقرر قانونی در ثبت سند رعایت نشود . مثلاً اگر نسبت به اجرای چنین سندی اجرائیه صادر شده باشد باید باطل شود . براى اینكه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردی باید توقیف عملیات اجرایی نیز صادر شود ضمناً چنین سندی دارای آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود . طبق ماده 1287 قانون مدنی آنچه در این رابطه باید بحث شود این است كه برای اینكه سندی قانوناً رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود ؟ برای اینكه سندی رسمی تلقی شود ضوابطی بایستی در ثبت آن رعایت شود اولین شرط این است كه سند فنی و یا به عبارت دیگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابین مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت كننده باید مأمور دولت باشد یا بعبارت دیگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد یا نباشد شرط دوم این است كه صلاحیت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحیت خود عمل بكند ( اعم از صلاحیت ذاتی و صلاحیت محلی ) . 
در مورد صلاحیت ذاتى بحثى نیست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت كند این سند رسمى تلقی نمی شود ، چون سردفتر اسناد رسمی برخلاف صلاحیت ذاتى خود عمل كرده است ، یا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت كرد این سند نیز رسمى نیست . براى این كه سردفتر خلاف صلاحیت ذاتىاش عمل كرده است. درمورد صلاحیت محلی هم همینطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحیت محلی به خصوص در مورد ثبت وقایع ازدواج و طلاق متأسفانه دیده شده است كه سردفتر ازدواج یا طلاق دفتر ثبت وقایع را از شهرى كه براى تنظیم سند مأموریت دارند خارج مىكند و براى تنظیم سند شهر دیگرمی برد ، مثلاً از یك ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج یا طلاق را ثبت مىكنند و در این قبیل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحیت محلىاش عمل كرده است این سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقی نمی شود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد بدون كسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بكند و معمولاً هم اینكار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنین كنند از لحاظ انتظامی قابل تعقیب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج كند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نماید مگر با اجازه دادستان یا مقامات دیگری كه درقانون مقرر گردیده است . اگر سردفتر اسناد رسمی خارج از حوزه ایكه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نماید چون خلاف صلاحیت محلی عمل كرده سند مذكور رسمی تلقی نمی شود . 
پس یكى دیگر از شرایطی كه برای رسمیت سند لازم است این است كه تنظیم كننده سند رعایت حدود صلاحیت اعم از ذاتی و محلی را در تنظیم سند بنماید شرط سوم این كه تحقیق‌ااش لازم است این است كه سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد در مورد قانون هم بحث این است كه ما در تنظیم سند یك مقررات و ضوابط عام داریم كه تنظیم كننده سند باید رعایت كند و یك ضوابط و مقررات خاصی كه در تنظیم بعضی از اسناد تنظیم كننده سند باید رعایت كند تا سند رسمی تلقی شود ، مثلاً در ماده 2 نظامنامه ماده 2 قانون ازدواج مصوب آبان 1310 می گوید سند ازدواج یا طلاق برای اینكه سند رسمی محسوب شود لازم است علاوه بر سایر شرایط مقرر ذیل آن مجموعاً دارای لااقل 6 امضاء باشد یعنی اگر ذیل سند دارای 5 امضاء به جای 6 امضاء بود این سند رسمی تلقی نمی‌شود . وقتی سند رسمی نبود آثار سند رسمی را هم ندارد . مثلاً اگر باستناد چنین سندی اجرائیه صادر شود ، قابل ابطال است . چون طبق قانون این سند رسمى محسوب نمی گردد . اگر سردفترى در تنظیم سند ازدواج یا طلاق طبق آیین نامه مذكور عمل می‌كند سند تنظیمی رسمی لازم نیست و در نتیجه ممكن است حقوق افراد از این لحاظ تضییع شود و اگر قاضى نسبت به این موضوع توجه نكند و به تصور اینكه چون سند حسب مورد در دفتر ازدواج یا طلاق ثبت شده است لذا رسمی است این چنین برداشتی مشكل ایجاد خواهد كرد این است كه عرض كردم قضات محترم بایستی مقررات ثبت سند را بدانند تا متوجه شوند كه مقررات قانونی ثبت سند در به ثبت رساندن آن رعایت شده است یا نه همانطور كه باید مقررات ثبت ملك را بدانیم تا بتوانیم بگوئیم در ملكی كه ثبت شده است مقررات قانونی ثبت ملك دقیقاً رعایت شده است یا نه و ملك طبق قانون ثبت شده است ویا چون مقررات ثبت ملك رعایت نشده لذا ملك ثبت شده تلقی نمی شود و در نتیجه دارای آثار قانونی ملك ثبت شده نیست .
موضوع دیگری كه بحث آن لازم است این است كه سندی كه طبق قانون به ثبت رسید و رسمی تلقی شد از نظرحقوقی و قضائی چه آثاری بر آن مترتب است یا به عبارت دیگر آثارمهم ثبت سند چیست؟ كه انشاءالله در جلسه آتی دراین خصوص بحث خواهد شد .

( جلسه سوم )

یكی از آثار مهم ثبت سند یا بعبارت دیگر از آثار مهم سند رسمی این است كه انكار و تردید در مقابل سند رسمی یا سندی كه دارای اعتبار اسناد رسمی است مسموع نیست  ماده 1292 قانون مدنی و ماده 70 قانون ثبت را ملاحظه فرمائید.
مى‏گوئیم انكار و تردید مسموع نیست یا پذیرفته نیست نمى‏ گوئیم كسى نمى‏تواند انكار و تردید بكند، مى‏تواند ولى مسموع و پذیرفته نیست و این از آثار مهم ثبت سند است. علیهذا با توجه به اصل برائت و با توجه به اینكه سند دلیل برای اثبات دعوا محسوب است و به جهت اینكه ارائه و اقامه دلیل با مدعی است و مدعى علیه می‌تواند منكر بشود. 
بنابراین اگر دلیلى كه مدعی براى اثبات دعوا دارد دلیلى باشد كه مدعی علیه نتواند منكرش بشود و اگر  منكربشود قابل استماع و پذیرش نباشد نتیجه اینكه اصل صحت ادعاست مگر این كه مدعى علیه ثابت بكند ادعا درست نیست .
در مقابل سند رسمى انكار و تردید پذیرفته نیست مگر اثبات جعلیت كه آنهم  ادعائی است كه مدعی علیه باید آن‌ را ثابت بكند.
طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 1292 قانون مدنی انكار در مقابل سند رسمی مسموع نیست . علاوه بر این درماده 70 قانون ثبت مقرر داشته مأمورین قضایی یا اداری كه از راه حقوقی یا جزائی انكار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را معتبر ندانند شش ماه تا یكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد و طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دولت كه از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنكاف نمایند در محكمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی كه این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمی متوجه شود محكمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محكوم خواهد نمود .
ماده 70 ق.ث سه قسمت دارد. قسمت اول در رابطه با محتویات سند رسمی است كه می گوید سندى كه مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمى است و تمام محتویات و امضاءهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر این كه اثبات جعلیت آن سند ثابت شود.علیهذا نسبت به محتویات سند انكار پذیرفته نیست مگر اثبات جعلیت.
قسمت دوم در رابطه با مندرجات سند رسمى است كه می گوید انكار مندرجات اسناد رسمى راجع به اخذ تمام یا قسمتى از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست علیهذا نسبت به مندرجات سند هم انكار پذیرفته نیست. 
قسمت سوم هم مى‏گوید مأمورین قضائى یا ادارى كه از راه حقوقى یا جزائى انكار فوق را مورد رسیدگى قرار داده یا به نحوى از انحاء مندرجات سند رسمى را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به 6 ماه تا یكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد. این برای قاضى خیلى مهم است كه بداند اگر برای سند رسمی اعتبار قائل نشود و یا انكار نسبت به آن را  مورد رسیدگى قرار دهد یا به آن توجه بكند مورد تعقیب قرار می‌گیرد.
و همچنین در ماده 73 ق.ث مى‏گوید: «قضات و مأمورین دیگر دولتى كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف نمایند در محكمه انتظامى یا ادارى تعقیب مى‏شوند و در صورتى كه این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونى باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمى متوجه شود، محكمه انتظامى یا ادارى، علاوه بر مجازات ادارى آنها را به جبران خسارت وارده نیز محكوم خواهند نمود».
پس باید دید تا كجا مى‏شود وارد سند رسمى شد. آیا نباید طرف سند رسمى رفت و به آن رسیدگی كرد و بعبارت دیگر هرجا سند رسمى ارائه شد قاضی نمی‌تواند نسبت به آن رسیدگی كند؟ پاسخ این است كه قاضى مى‏تواند به سند رسمى رسیدگى كند، اما یك مرزى دارد. قانون می گوید در مقابل سند رسمی انكار و تردید مسموع نیست و نباید به انكار توجه و رسیدگى نمود و نباید سند رسمی را معتبر ندانست ولی این امر دلالت بر این ندارد كه هیچ ادعائی در مقابل سند رسمی پذیرفته نیست.
بحث دیگری كه در اینجا این است كه هر سند رسمی در اینجا مورد بحث ما نیست. چون بحث ما حقوق ثبت است علیهذا سندی كه در اینجا مورد بحث ما است اسناد رسمى است كه در رابطه با قانون ثبت است.یعنی اسنادی كه در دفاتر اسناد رسمى و ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت املاك و دفاتر ثبت شركتها از لحاظ ثبت اسناد ثبت شده است. ماده 5 طرح اصلاحى آئین نامه  ثبت شركتها مصوب 1340 مى‏گوید: ادارات ثبت شركتها به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى شركت نامه را ثبت مى‏كنند. وقتى كه مى‏گوئیم ثبت شركت نامه الزامى است یا وقتى در مادة نظامنامه قانون تجارت مصوب سال 1311 می‌گوید شركتهاى تجارتى باید با شركت نامه رسمى تشكیل گردد و در آئین نامه آمده است شركت نامه براى اینكه رسمى بشود باید در دفتر خانه رسمى ثبت بشود، شركت است .
در سال 1340 براى تسهیل كار ثبت شركت را با شركت نامه توأم كردند و مقرر شد ادارات ثبت شركتها وقتى كه شركت را ثبت مى‏كنند شركت نامه را هم به ثبت برساند به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى، یعنى اگر این شركت نامه در دفاتر اسناد رسمى هم ثبت نشده باشد خود شركت كه به ثبت رسیده است شركت نامه را هم اداره ثبت همزمان به ثبت مى‏رساند، بنابراین شركت نامه رسمى است. 
بنابراین اسنادی كه در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت شركتها و دفاتر ثبت املاك به ثبت رسیده مورد نظر ما در این بحث است .و اسناد مزبور شامل دو قسمت است :
1) محتویات  2) مندرجات. می توان گفت محتویات، مربوط به فرم سند است كه تقریباً در هر سندى ثبت باشد. یعنى آن چیز مادى و تشكیل دهنده فرم سند است كه همه اسناد این را دارد مانند تاریخ تنظیم سند، در كدام دفترخانه سند تنظیم شده منظور شماره دفتر خانه است  موضوع سند چیست؟ بیع، وكالت، قرارداد یا وصیت است. امضاء طرفین تنظیم كننده سند و امضای سردفتر تنظیم كننده سند و امضاى دفتریار این موارد محتویات سند است و در هر سندى به تفاوت وجود دارد .
مندرجات سند دو قسمت است: 1) اقاریر طرفین تنظیم كننده سند یعنی آنچه كه طرفین اظهار مى‏كنند یا طرف تنظیم كننده عنوان مى‏كند و سردفتر در سند منعكس مى‏كند 2        ) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممكن است مثلاً بنویسد كه ثمن معامله نقداً پرداخت شده. این نظر خودش را مى‏نویسد هویت طرفین را احراز مى‏كند این نظر خودش است كه در سند منعكس می گردد و از جمله مندرجات است  آنچه كه مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفین به مطلبى است كه توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه كه مربوط به محتویات است آن چیزهایى است كه سر دفتر به عنوان مأمور دولت كه ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفتر‌خانه، تاریخ تنظیم سند و نام و مشخصات طرفین و امضا طرفین و سردفتر. ماده 70 ق . ث مندرجات و محتویات را جدا كرده است. قسمت اول  ماده مزبور در رابطه با محتویات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره‏اى هم ذیل این ماده است كه من با توجه به ماده 1292 ق . م توضیح مى‏دهم. مطابق این ماده از قانون ثبت آنچه مربوط به محتویات سند است، هیچكس نمى‏تواند منكر آن بشود و اگر منكر بشود مسموع نیست مگر این كه مدعی جعلیت آن شود و در این قسمت اگر قاضى وارد رسیدگى به انكار شود، خودش قابل تعقیب است. رسیدگى به انكار نسبت به محتویات سند اینكه فردى بگوید كه من به این دفتر خانه اصلاً نرفته و این سند را امضا نكرده‏ام قاضی اگر وارد رسیدگی به انكار بشود خود قاضى قابل تعقیب است. مدعی علیه فقط می‌تواند بگوید سند جعل است و مدعی جعلیت آن شود و قاضی می تواند وارد رسیدگى به جعل شود.قاضى در مورد محتویات سند جز جعلیت نباید به ادعای دیگری رسیدگی كنند  و گرنه طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث قابل تعقیب است. و اما مندرجات سند اظهارات طرفین است كه سردفتر در سند منعكس مى‏كند، دیده‏هاى خود سر دفتر كه نظرش را در سند درج می‌نماید. در مورد مندرجات نیز انكار مسموع نیست و مانند محتویات سند نباید وارد رسیدگى به انكار شد. طرف نمى‏تواند منكر مندرجات سند بشود و اگر هم منكر شود  قاضى نباید به آن ترتیب اثر بدهد و وارد رسیدگى به انكار شود چون سند رسمى است ولی نسبت به مندرجات بر خلاف محتویات (غیر از ادعای جعل) قاضى مى‏تواند به ادعای دیگر هم وارد رسیدگى شود. مثلاً مدعی‌علیه می‌تواند بگوید به تعهد خود عمل كرده‌ام یا بگوید سند از جهات قانونی از اعتبار افتاده است (‌‌قسمت اخیر ماده 1292 ق. م )   یا طبق تبصره ذیل ماده 70 ق . ث اقرار كننده سند رسمی و یا سند متعهد رسمی می تواند مدعی شود كه اقرار او درمقابل سند رسمی یا عادی یافته طلب یا چك بوده به آن تعهد عمل شده و یا آنچه چك فتخ طلب پرداخت شده. دعوا مقابل رسیدگی خواهد بود چون مندرجات سند اقاریر طرفین است و طبق ماده 1280 ق .م اقرار كتبی در حكم اقرار شفاهی است اقرار كتبى همان آثار اقرار شفاهى را دارد  گرچه طبق ماده 1277 ق . م انكار بعد از اقرار مسموع نیست. اما مقر مى‏تواند ادعا كند كه اقرار  او فاسد یا مبتنی بر اشتباه یا غلط بوده یا ثابت كند اقرارش باطل است و نافذ نیست.
و طبق ماده 1276 ق.م اگر كذب اقرار نزد حاكم ثابت شود آن اقرار اثری نخواهد داشت علیهذا همانطور كه عرض كردم چون مندرجات سند اقاریر طرفین است علاوه بر ادعای جعلیت به ادعای دیگر هم نسبت به آن قابل رسیدگی است 
پس خط قرمز ما در مورد محتویات سند این است كه انكار مسموع نیست و جز به ادعای جعل به ادعای دیگر نمی شود وارد رسیدگى شد. ولی درمورد مندرجات سند اولاً، انكار مسموع نبوده و قابل رسیدگى نیست ولى علاوه بر ادعای جعلیت به ادعای دیگر بشرح مذكور در قسمت اخیر ماده 1292 از قانون مدنی و تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و ماده 1277 قانون مدنی می توان رسیدگی كرد بحث ما در این جلسه راجع به آثار ثبت سند بود و در این بحث گفتیم كه اولین اثر ثبت سند این است كه سند رسمیت می یابد و سند رسمی می شود البته گفتیم صرف ثبت سند موجب رسمیت آن نخواهد شد چون همانطور كه در اول ماده 70 قانون ثبت مقرر داشته سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است همانطور در مورد ثبت املاك ماده 22 ق.ث مقرر داشته ‹‹ همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید...›› بنابراین اگر سند یا ملك طبق قانون به ثبت نرسد سند رسمی تلقی نمی شود و ملك ثبت شده محسوب نمی گردد. و بعبارت دیگر چنین سند و ملكی دارای آثار قانون سند رسمی و آثار قانونی ملك ثبت شده نخواهد بود در مورد ملك و ثبت و اینكه چگونه باید ثبت شود تا طبق قانون ثبت شده باشددر بحث ثبت املاك مفصلاً بحث داشتیم و اما د رمورد سند باید عرض كنم وقتی سند طبق قانون ثبت شده محسوب است كه در ثبت آن رعایت شرایط مقرر در ماده 1287قانون مدنی شده باشد.و همانطو كه قبلاً به آن اشاره شد هرگاه هر یك از شرایط مقرر قانون در ثبت سند رعایت نشده باشد چنین سند رسمی تلقی نمی شود و دارای آثار سند رسمی نخواهد بود دومین اثر ثبت سند یا به عبارت دیگر مهمترین اثر سند رسمی البته به شرطی كه طبق قانون ثبت شده باشد طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 292 قانون مدنی این است كه در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی كه اعتبار اسناد رسمی را دارند انكار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت كند كه در این خصوص مفصلاً بحث شد علاوه بر این طبق قسمت اخیر ماده 70 قانون ثبت مأمورین قضایی یا اداری كه از راه حقوقی یا جزایی انكار نسبت سند رسمی را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به ششماه تا یكسال انفصال موقت محكوم خواهد شد مهمتر اینكه طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دیگر دولتی كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف نمایند در محكمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی كه این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محكمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محكوم خواهد نمود توجه می‌فرمائید قانون چه اعتباری و آثاری برای سند رسمی قائل شده است متأسفانه دیده شده است كه بعضی از همكاران محترم بدون توجه به ماده 70 و 73 قانون ثبت آن طور كه باید برای سند رسمی اعتبار قائل نیستند و در مواردی حتی به انكار و تردید نسبت به سند رسمی ترتیب اثر داده و انكار محتویات و مندرجات سند رسمی را مورد رسیدگی قرار می‌دهند كه این اقدام بر خلاف قانون است و طبق قسمت اخیر ماده 70 قانون ثبت وماده 73 همان قانون چنین اقدامی موجب تعقیب انتظامی و اجمالاً موجب انفصال موقت تا یكسال خواهد بود و البته لازم به تذكر است كه نباید تصور شود كه رسیدگی نسبت سند رسمی موجب تعقیب است اینطور نیست چون همانطور كه قبلاً در این بحث خدمت همكاران محترم عرض كردم نسبت به محتویات سند رسمی طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث انكار مسموع نیست مگر ادعا و اثبات جعلیت و هیچ ادعایی در این مورد پذیرفته نیست و اما در مور مندرجات سند رسمی همانطور كه عرض شد انكار مسموع نیست و اگر قاضی نسبت به انكار نسبت به محتویات و مندرجات سند ترتیب اثر بدهد و مورد رسیدگی قرار دهد قابل تعقیب است ولی برعكس محتویات سند كه هیچ دعوائی جز اثبات جعلیت پذیرفته نیست در مورد مندرجات سند غیر از انكار و ادعای جعلیت ادعای دیگر به شرحی كه در تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و قسمت اخیر ماده 1292 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده 1277 قانون مدنی قابل رسیدگی خواهد بود و قاضی میتواند نسبت به این موارد وارد رسیدگی شده و از نظر قضائی اظهار نظر نماید . 
بحث بعدی ما در رابطه با اشتباه در عملیات ثبتی و مرجع صالح برای رسیدگی به این اشتباهات است و بحث در رابطه با حدود صلاحیت مراجع قضائی و مراجع ثبتی در خصوص رسیدگی به این اشتباهات است موضوع مواد 6 و 25 و 25 مكرر قانون ثبت كه انشاءالله در جلسه آینده در این مورد بحث خواهیم داشت.

این جمله ساده ترین و مستحکم ترین سند عادی عقد بیع است :

اینجانب.....به موجب این سند فروختم و تملیک کردم ملک خود را به پلاک ثبتی شماره...../...... به اقای........ به مبلغ.......ریال به عنوان ثمن معامله.اینجانب.....به عنوان خریدار قبول کردم تملیک ملک فوق را به خود در برابر ثمن معلوم.

      امضاء فروشنده                                                                             امضاء خریدار

    طبق این سند کمترین تردیدی در وقوع عقد بیع وجود ندارد.فقیه و حقوقدان وفای به این تعهد را لازم می داند،فروشنده ملزم است مبیع را به خریدار تسلیم و خریدار متعهد است ثمن مقرر را به فروشنده پرداخت نماید.حتی در متن سند مزبور تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال ملاحظه نمی شود.

    به سهولت نمی توان بین عقد مندرج در این سند به عنوان مدلول و سند که یکی از وسائل اثبات عقد است به عنوان دلیل تفاوت را تشخیص داد.به عبارت دیگر جایگاه عقد عالم اعتبار است که بر حسب ایجاب فروشنده و قبول از ناحیه خریدار محقق شده و نقش سند تنها دلیل اثبات عقد است نه خود عقد.

    ممکن است توضیح درباره این امور بدیهی فقهی و حقوقی زائد به نظر برسد،ولی از آنجا که بقیه بحث با تکیه بر امور بدیهی فوق قابل بررسی است،ذکر آن ضرورت دارد

    حال قرائت جدید می کنیم از ماده46 قانون ثبت اسناد و املاک:ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده،اجباری است...

    در ذهن کاملاً قابل تفکیک است سه مفهوم «عقد»«سند»و«ثبت»یعنی ممکن است عقد بیع بصورت شفاهی محقق شود بدون سند و دلیل کتبی برای اثبات آن و نیز ممکن است عقد بیع همراه با تنظیم سند عادی واقع گردد،در این صورت با وجود آنکه طرفین قانوناً،طبق ماده46 قانون ثبت باید سند عادی مزبور را اجباراً ثبت ناید،ولی از انجام این الزام قانونی ناشی از قرارداد امتناع نمایند،لذا عقد غیر از سند و ثبت غیر از عقد و سند می باشد.

    سوآل اساسی اینست که با توجه به ماده46 قانون ثبت عقد بیع شفاهی یا به موجب سند عادی نسبت به املاک ثبت شده،سبب نقل و انتقال ملک مورد معامله نمی شود؟و آیا ماده46 اجبار طرفین به ثبت سند عادی بیع فقط جنبه ارشادی دارد و زمانی عقد بیع محقق می گردد که طرفین حاضر به ثبت مزبور در دفتر اسناد رسمی شوند و قبل از آن مورد معامله در مالکیت فروشنده با تمام اختیار مالکانه باقی است؟و یا مؤدای ماده46 قانون ثبت اینست که چون معامله«عقد بیع»محقق می شود،بعتِ دلیل وقوع عقد،یعنی ثبت سند عادی برای متعاملین اجباری است و اگر یکی از طرفین تن به این اجبار ندهد طرف دیگر حق دارد اجبار و الزام او را به ثبت سند به صورت رسمی از دادگاه تقاضا کند،حتی اگر این الزام به صورت تعهد مستقل در سند عادی بیع تصریح نشده باشد،رویه ای قضائی که اکنون در اغلب مراجع قضائی از آن پیروی می شود.

    گروهی از حقوقدانان عقیده دارند:ایجاب و قبول به تنهائی برای تحقق عقد بیع و آثار آن آن کفایت نمی کند و عقد بیع راجع به املاک ثبت شده از عقود تشریفاتی است و لازمه انتقال این نوع املاک به خریدار،ثبت سند بیع است در دفاتر اسناد رسمی،زیرا به نظر ایشان ماده ماده48 قانون ثبت اسناد و املاک دلالت صریح دارد:«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسد،در هیچک از ادارت و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

    با تلفیق و نتیجه گیری از دو ماده46 و48 قانون ثبت اسناد و املاک،آیا:

   1. آنچه پذیرفته نمی شود سند عقد بیع است؟زیرا رسماً ثبت نشده یا آنچه پذیرفته     نمی شود مدلول سند یعنی نفس معامله ای است که در سند عادی درج گردیده است؟
   2. آیا بایع به مالکیت خود باقی است و با استناد به حق مالکیت خود می تواند ملک مورد معامله با سند عادی را به غیر منتقل کند؟اعم از اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شده باشد یا با سند عادی و آیا در صورت انتقال ملک به غیر عمل بایع جرم است؟و آیا با استناد به سند عادی می توان سند رسمی بعدی را باطل اعلام نمود؟
   3. آیا نپذیرفتن سند عادی بیع به معنای بطلان عقد بیع است و یا عقد مزبور دارای اعتبار است،مشروط به اینکه منتهی به سند رسمی انتقال شود و یا ذینفع،الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی از دادگاه صلاحیتدار تقاضا و دادگاه حکم به الزام به نفع خواهان صادر کند؟
   4. با تشریفاتی تلقی کردن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم انتقال ملک به خریدار به موجب سند عادی بیع و درنتیجه بقاء ملک در مالکیت فروشنده،پاسخ بدیهی و الزامی به پرسشهای فوق از این قرار است:

    * با عدم پذیرش سند عادی،مدلول آن یعنی عقد بیع نیز قابل پذیرفتن نمی باشد و آنچه از طریق مراجع قضائی پذیرفته و مورد حمایت واقع نشود،طبعاً موجودیت حقوقی نیز ندارد و معدوم به شمار می آید و آثار عقد بر آن مترتب نیست و در نتیجه نه خریدار می تواند به استناد سند عادی تسلیم مبیع را تقاضا و نه فروشنده می تواند ثمن معامله را مطالبه و هیچیک از متعاملین به استناد سند عادی بیع که در متن آن طرفین متعهد به حضور در دفترخانه و مثبت معامله نشده اند نمی توانند الزام یکدیگر را به تنظیم سند رسمی انتقال درخواست نمایند.
    * پس از تنظیم سند عادی بیع،فروشنده به استناد بقاء مالکیت خود می تواند همان ملک را بار دیگر با سند عادی و یا سند رسمی به دیگری منتقل کند و نه تنها مرتکب جرمی نشده،بلکه تعارض نیز بین انتقال بعدی ملک و انتقال قبلی وجود نخواهد داشت و اسناد بعدی به هیچ وجه قابل ابطال نمی باشند،اگر چه مالک با اقدام خود اخلاقاً قابل مذمت باشد.

اگر معتقد باشیم: ماده48 قانون ثبت تنها دلالت بر نپذیرفتن سند عادی دارد،ولیدر مورد مدلول سند،یعنی معاملع،ماده مزبور حکمی ندارد و نمی توان معامله ای که واجد شرایط اسای عقد می باشد و وفای به آن لازم است را معدوم تلقی نمد،در این صورت،

   1. مدلول سند و عقد بیع دارای اعتبار شرعی و قانونی است و طبق نص صریح ماده46 قانون ثبت،برای متعاملین ثبت آن اجباری است و هر یک از این تکلیف قانونی امتناع کند با فرض بقاء اعتبار عقد و حصول مالکیت برای خریدار،طرف ذینفع حق دارد الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال تقاضا کند و الا ماده46 قانون ثبت باید اینگونه تصویب می شد:«ثبت اسناد اختیاری است حتی در مورد کلیه معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده و تا اسناد مربوط به این معاملات به ثبت نرسد اثری بر معامله نیز مترتب نمی باشد،بدون اینکه بتوان متعاملین را مجبور و ملزم به تنظیم سند رسمی نمود.

    به عبارت دیگر بر خلاف استنباطی که از ماده46 و48 قانون ثبت شده است طرفین می توانند مستنداً به اجباری که در ماده46 قانون ثبت مستتر است الزام اشخاص ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.لذا بار دیگر ماده46 قانون ثبت را قرائت می کنیم:ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل.....1-......2-......که در این موارد ثبت سند اجباری است.»

   1. مالکیت مبیع به مشتری منتقل می شود و بایع تنها به عنوان دائن استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارد،در نتیجه بنا به این اعتقاد،کلیه معاملات بعدی معامله فضولی و نسبت به مال غیر محسوب می شود و از آنجا که خریدار با انتقال گرفتن مورد معامله حق دارد الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود تقاضا کند و مالکیتی نسبت به مبیع برای فروشنده باقی نمی ماند،نه تنها دعوی بطلان معاملات مزبور قابل رسیدگی است،بلکه معاملات بعدی جرم و فروشنده قابل تعقیب کیفری می باشد.

با بررسی و دقت در نیاز جامعه به تنظیم سند عادی،قبل از تنظیم سند رسمی انتقال که امروز به نام مبایعه نامه شهرت یافته و حتی به این منظور صنفی خاص در کشور فعال است و با روش غیر معقول اخیر که متعاملین را تحت عنوان کد ره گیری از واسطه های املاک،ناگزیر به تنظیم مبایعه نامه در بنگاه معاملات املاک می نمایند و نیز با ملاحظه روش دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند رسمی انتقال که مستلزم طی مراحل مقدماتی و پرداخت هزینه هائی غیر از ثمن معامله از جانب طرفین است و از طرفی وظیفه حقوقدانان اینست که از توسعه موانع قانونی«که منع نیاز به نص صریح قانونی دارد»برای انعقاد عقود و قراردادها بپرهیزند،به نظر می رسد از مواد46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک تنها اجباری و الزامی بودن ثبت سند عادی احراز می شود و این مواد دلالت بر بلااثر بودن عقد مندرج در اسناد عادی ندارد.

    این معنی مسلم است که عقیده اول و تشریفانی تلقی کردن عقود بیع و سایر قراردادهای راجع به املاک ثبت شده توالی نامطلوبی را در برابر که به زیان اصل حاکمیت اراده و مغایر با مصالح و منافع جامعه و روابط اقتصادی است.

    شاید اغراق نباشد اگر تأیید کنیم هیچ معامله ای رسمی در مورد املاک وافع نمی شود،مگر آنکه عملاً و مقدم بر آن بین متعاملین سندی عادی به نام مبایعه نامه تنظیم می شود و طرفین با عتماد به تحقق اثر حقوقی آن،هزینه و زحمات متفاوتی را تا ثبت سند عادی که طبق ماده46 قانون ثبت باید الزامی باشد،یعنی تا قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی،تحمل می کنند.بواقع عرف اقتصادی جامعه نمی پذیرد بر مبایعه نامه ها اثر حقوقی متضمن انتقال ملک مورد معامله به خریدار،مترتب نباشد و تنظیم سند عادی انتقال املاک تبدیل به عملی عبث گردد و یا قوانین که باید حافظ اعتبار عقود و معاملات باشد نه فروشنده املاک اجازه دهند با وجود امضاء مبایعه نامه قبلی،ملک خود را بار دیگر و آزادانه به هر کس که مایل باشد بفروشد فی المثل برای اخذ وام،ملک مزبور را در رهن و یا در مورد معاملات دیگری قرار دهد و به عبارت دیگر قانون خود بستر ارتکاب جرائم مختلف مالی را فراهم سازد و خریدار مورد حمایت واقع نشود!

    با اطلاعات موثقی که مورد تأیید مراجعین به سازمان قضاءی کشور می باشد،هر چند حوزه قضائی که عقیده اول یعنی عدم تأثیر مبایعه نامه عادی در انتقال ملک به خریدار،غلبه یافته و احکامی بر مبنای این عقیده صادر شده،بلافاصله افراد آماده برای ارتکاب جرائم مالی با فروش ملک خود به افراد مختلف و بی اطلاع از معاملات قبلی چندین بار ثمن از بابت یک ملک از اشخاص دریافت نموده و موجبات بروز اختلافات بسیاری را فراهم ساخته و بر حجم دعاوی دادگستری افزوده اند،خصوصاً در شرایطی که قیمت اراضی و املاک رو به افزایش بوده و خریدار حقاً امید داشته این افزایش در مالکیت او تحقق یابد و از معامله خود منتفع گردد و چون خریدار به دادگاه مراجعه کند با شگفتی می شنود که مرجع قضائی طبق عقیده اول ملک را همچنان در مالکیت فروشنده باقی و ترقی قیمت ملک را در مالکیت فروشنده محقق می داند و در برابر این شگفتی خریدار را ارشاد می کند که خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را از فروشنده مطالبه کند که البته منظور از خسارت،مابه التفاوت ارزش روز مورد معامله نسبت به حین العقد نخواهد بود و در نتیجه خریدار متحیّر می ماند که منظور از خسارت عدم انجام تعهد چیست،خصوصاً که مبالغ راجع به فراهم کردن مقدمات معامله رسمی برای خریدار،مبلغی نیست که طرح دعوی و تحمل دادرسی و هزینه آن را توجیه کند و ناگزیر باید به این بی عدالتی تن در دهد!

    بدیهی است برای ترمیم آثار عقیده فوق و جلوگیری از نقض عهد بیع مستند به سند عادی،توسل به اصل40 قانون اساسی و منع سؤاستفاده اشخاص از حقوق خود که متضمن ضرری برای دیگران باشد یا اینکه اشخاص نباید موجبات عدم انجام تعهد خود را فراهم نماید که بیشتر واجد جنبه اخلاقی است،در حق خریدار متضرر واقعی از عدم انجام معامله که عرف او را متضرر می شناسد،ولی قانون ضرری برای او تصور نمی کند،کارساز نخواهد بود!

    روزی که طرفین معامله املاک و اراضی به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال و ثبت سند عادی مبایعه مراجعه می کنند.سردفتر پس از اعلام و اظهار اطمینان از جانب طرفین به معامله مندرج در سند عادی و مبادله ثمن و مبیع طبق شرایط مقرر و عدم واگذاری منافع ملک به شخص دیگر و توافق طرفین برای اسقاط کلیه خیارات حتی خیار غبن فاحش و افحش و ملاحظه پاسخ استعلامات مختلف،سندی مبنی بر انتقال مورد معامله به خریدار تنظیم و طرفین بر اساس مبایعه نامه عادی و سند مزبور را امضاء می نماید و چون این سند که بر روی اوراقی خاص تحریر می شود جداگانه در دفتر مخصوص سردفتر ثبت شده و طرفین در دفتر مزبور نوشتند و امضاء کردند که ثبت با سند برابر است،معامله تمام شده محسوب می شود و در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت نیز این نقل و انتقالات سند مالکیت نیز این نقل مالکیت به نام خریدار ثبت می گردد و یا اگر معامله رسمی مسبت به قططعه ای تفکیکی انجام شده،سند بیع رسمی و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال و به نام خریدار،سند مالکیت خاص برای آ« قطعه تفکیکی صادر می گردد.

    حال تصور کنیم پس از سردفتر انتقال ملک را به شرح فوق به امضاء طرفین تنظیم نمود و مفاد این سند را نیز در دفتر خود ثبت کرد ولی طرفین به علت بروز اختلافی ناگهانی حاضر نشدید ذیل ثبت سند را در دفتر سردفتر امضاء و بنویسد ثبت با سند برابر است،در این فرض سند مزبور چه نوع سندی است؟آیا این سند رسمی است و سبب نقل ملک به خریدار گردیده و یا همچنان این سند عادی است و خریدار مالک مبیع نشده است؟

    مسلماً اگر سند،رسمی تلقی شود نیازی به ثبت آن در دفتر اسناد رسمی نمی باشد و ثبت این سند در دفتر سردفتر و نوشتن عبارا«ثبت با سند برابر است»توسط طرفین و امضای آن در دفتر سردفتر عملی زاید و عبث خواهد بود و اگر این سند،عادی محسوب شود«گرچه توسط دفتر اسناد رسمی تحریر گردیده»،در اینصورت طبق عقیده اول استناد به آن عنوان نقل ملک به خریدار پذیرفته نیست.

    با این توضیح کاملاً می توان تفاوت بین مفهوم سند و ثبت سند را در ذهن و در عالم خارج از ذهن مجسم نمود،لذا حکم صریح ماده46 قانون ثبت اسناد و املاک اینست که این سند نیز باید اجباراً به ثبت برسد،یعنی اگر فروشنده خریدار به دادگاه مراجعه و الزام طرف مقابل را به حضور در دفترخانه و نوشتن و امضاء عبارت«ثبت با سند برابر است»ذیل ثبت سند را تقاضا نمودند،دادگاه باید این تقاضا را بپذیرد،با وجودیکه در این نوع اسناد تنظیمی توسط سردفتر تعهدی جدا از معامله برای برای ثبت با سند برابر است از طرفین اخذ نمی شود.

    بنا به مراتب اگر قرائت صحیحی از مواد 46و48 قانون ثبت به عمل آید باید پذیرفت که عقد بیع عادی املاک ثبت شده نیز از عقود رضائی است و به محض امضاء اسناد سند عادی،نقل ملک به خریدار حاصل می شود و طرفین ملزم به ثبت سند عادی مزبور می باشند و ماده48 نیز به این منظور تنظیم شده که اولاً طرفین ناگزیر به مراجعه برای ثبت معامله باشند،ثانیاً نظم لازم در مالکیت املاک حاصل شود و دلیل اثبات مالکیت نیز در ادارات ثبت املاک ضبط گردد.

    لذا برا ساس این عقیده فروشنده ملک با سند عادی از انتقال بعدی ملک به دیگری ممنوع است و معامله بعدی از نظر حقوقی غیرنافذ و در صورت رد آن توسط خریدار اول باطل و از جهت کیفری،انتقال مال غیر و جرم محسوب می گردد و کلیه معاملات بعد از اولین سند عادی اعم از رسمی و عادی باطل محسوب است و می توان اعلام بطلان آن معاملات را همراه با دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار اول از دادگاه درخواست نمود و پذیرفتن اسناد عادی توسط ادارات دولتی و محاکم به معنای تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم تملیک مورد معامله به خریدار نیست،بلکه اسناد عادی از این جهت پذیرفته نمی شود تا ضمانت اجرائی باشد برای ایجاد نظم مورد نظر قانون ثبت و دادگاه طبق ماده 46 به محض تقاضای ذینفع باید ممتنع را ملزم به اجباری نماید که در این ماده ذکر شده ولو طرفین به صورت صریح یا جداگانه تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی مطابق سند عادی ننموده باشند و چون دادگاه رأی به محکومیت ممتنع صادر نمود،حکم صادره کاشف از آنست که سند عادی بیع پذیرفته شده و کلیه آثار مالکیت خریدار نسبت به ملک مورد معامله از تاریخ تنظیم سند عادی حاصل می شود و منافع ملک نیز از همان تاریخ به خریدار تعلق دارد.

فصل‌ اول‌: اصل‌ لزوم‌ پرداخت‌ خسارت‌

گفتار اول‌: الزام‌ در جبران‌ خسارت‌
از آنچه‌تاكنون‌ گفته‌ شد بدست‌ مى‌آید كه‌ مسئولیت‌ مدنى به‌ حكم‌ شرع‌، قانون‌، عقل‌ و عرف‌ وسیله‌اى براى حفظ‌ مصالح‌ اجتماعى و جبران‌ زیانهاى نامشروع‌ است‌ و همانطور كه‌ ماده‌ یك‌ ق‌.م‌.م‌ مقرر داشته‌ (هر كس‌ بدون‌ مجوز قانونى‌... موجب‌ ضرر مادى یا معنوى دیگرى شود مسئول‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از عمل‌ خود مى‌باشد) بنابراین‌ هدف‌ از مسئولیت‌ مدنى تعیین‌ مسؤول‌ پرداخت‌ خسارت‌ است‌ تا زیانى كه‌ به‌ ناروا به‌ شخص‌ یا اشخاص‌ تحمیل‌ شده‌ است‌ جبران‌ گردد.

بنابراین‌ اصلِ قطعى در مسئولیت‌ مدنى‌، الزام‌ مقصر به‌ جبران‌ خسارت‌ است‌ و بدون‌ رعایت‌ این‌ قاعده‌، مسئولیت‌ مدنى موضوعیت‌ ندارد. تنها وجه‌ ممیزه‌ و فارق‌ مسئولیت‌ مدنى و مسئولیت‌ اخلاقى نیز همین‌ اصل‌ است‌. امّا ضرر و زیانى قابل‌ مطالبه‌ مى‌باشد كه‌ عرف‌ و یا قانون‌ آن‌ را ضرر تلقى نموده‌ است‌ و به‌ واقع‌ ضرر نامتعارف‌ و غیر مشروع‌ از اركان‌ مسئولیت‌ است‌ و خساراتى كه‌ عرفاً قابل‌ اعتناء نیست‌ و یا قانون‌ آن‌ را مباح‌ مى‌داند موجب‌ تعهد و ضمان‌ نمى‌باشد، لیكن‌ چنانچه‌ ضرر محقق‌ گردد ضرر وارده‌ اعّم‌ از مادى و معنوى به‌ همان‌ نحو كه‌ قانون‌ مسئولیت‌ مدنى نیز بر آن‌ تاكید نموده‌ است‌ قابل‌ مطالبه‌ مى‌باشد. اینكه‌ سردفتر در قبال‌ چه‌ ضررى مسئولیت‌ دارد و او باید كدام‌ ضرر را جبران‌ نماید مى‌توان‌ پاسخ‌ داد با لحاظ‌ مدلول‌ قسمت‌ ذیل‌ ماده‌ 22 قانون‌ دفاتر كه‌ اشاره‌ داشته‌ (دعاوى مربوط‌ به‌ خسارات‌ ناشى از تخلفات‌ سردفتران‌ و دفتریاران‌ تابع‌ قوانین‌ و مقررات‌ عمومى خواهد بود) بایستى زیان‌ احتمالى بشرح‌ یاد شده‌ از نظر عرف‌ و قانون‌ قابل‌ جبران‌ باشد و ضرر و زیانى كه‌ بر اثر تجاوز به‌ حق‌ قانونى و مشروع‌ تحقق‌ یابد امكان‌ مطالبه‌ آن‌ وجود دارد. بى گمان‌ وجود ضرر باید مسلم‌ باشد و مجرّد احتمال‌ ضرر، استحقاق‌ گرفتن‌ خسارت‌ را ایجاد نمى‌نماید و ظّن‌ ورود خسارت‌ براى حكم‌ به‌ جبران‌ آن‌ كفایت‌ نمى‌كند مگر اینكه‌ بر طبق‌ سیر طبیعى و متعارف‌ امور احتمال‌ ورود خسارت‌ قوى باشد. بنابر این‌ بنا به‌ مراتب‌ گذشته‌ اولین‌ اصل‌ در پرداخت‌ خسارت‌ مسلّم‌ بودن‌ ضرر وارده‌ است‌. علاوه‌ بر مسلم‌ بودن‌ ضرر بایستى رابطه‌ علیت‌ بین‌ فعل‌ ضرربار و ضرر احراز شود تا شرایط‌ مطالبه‌ زیانِ حاصل‌ فراهم‌ گردد. به‌ واقع‌ پس‌ [2] از احراز مسلم‌ بودن‌ ضرر، بلا واسطه‌ [3] و مستقیم‌ بودن‌ ضرر از تقصیر سردفتر اسناد رسمى و یا دفترخانه‌ مربوطه‌ نیز ملازمه‌ با تحقق‌ مسئولیت‌ او دارد. از آنجایى كه‌ مطالبه‌ خسارت‌ تابع‌ قواعد عمومى است‌ مسئولیت‌ سردفتر موكول‌ به‌ احراز رابطه‌ سببیت‌ عرفى بین‌ تقصیر و زیان‌ است‌. هم‌ چنین‌ ضرر باید جبران‌ نشده‌ باشد چون‌ به‌ هر طریقى كه‌ از زیان‌ دیده‌ جبران‌ خسارت‌ شود ضرر منتفى شده‌ و امكان‌ مطالبه‌ دو باره‌ آن‌ متصور نیست‌ به طور مثال‌: اگر خریدارى در بیع‌ فاسد كه‌ منتهى به‌ تنظیم‌ سند رسمى شده‌ از فروشنده‌ خسارات‌ خود را استیفاء نموده‌ باشد نمى‌تواند مجدداً به‌ علت‌ تقصیر سردفتر از او نیز مطالبه‌ خسارت‌ كند. هم‌ چنانكه‌ در غصب‌، مالك‌ با دریافت‌ تمام‌ یا قسمتى از مال‌ مغصوب‌ حق‌ رجوع‌ به‌ قدر مأخوذ را به‌ غاصبین‌ دیگر ندارد. اگر چه‌ اسقاط‌ حق‌ رجوع‌ به‌ یكى از مسؤولان‌ مانع‌ از رجوع‌ به‌ دیگران‌ نیست‌ مگر اینكه‌ زیان‌ دیده‌ بنوعى از اصل‌ حق‌ خود بر مطالبه‌ زیان‌ انصراف‌ حاصل‌ نماید. لذا در مورد سردفتر اسناد رسمى نیز می‌توان‌ چنین‌ حكمى را استقراء و تعمیم‌ داد و مسئولیت‌ او را محدود به‌ مواردى دانست‌ كه‌ زیان‌ متضرر توسط‌ دیگرى پرداخت‌ نشده‌ باشد امّا مسئولیت‌ سردفتر در قبال‌ خسارت‌ مادى و معنوى بالحاظ‌ اطلاق‌ اصل‌ لاضرر و قواعد مسئولیت‌ مدنى ثابت‌ می‌باشد.

شرط‌ برقرارى مسئولیت‌ جبران‌ خسارت‌ در نظام‌ حقوقى فرانسه‌ با ضوابط‌ معمول‌ در حقوق‌ ایران‌ مشابهت‌ دارد چون‌ كه‌ حسب‌ ماده‌ 1382 ق‌.م‌ فرانسه‌ اگر چه‌ هر شخص‌ حقیقى یا حقوقى می‌تواند براى مطالبه‌ غرامت‌ از سردفتر به‌ دادگسترى مراجعه‌ نماید امّا پرداخت‌ خسارت‌ موكول‌ است‌ به‌ اینكه‌ ثابت‌ شود اولاً سردفتر مرتكب‌ تقصیر شده‌ است‌، ثانیاً خسارت‌ نتیجه‌ مستقیم‌ همان‌ تقصیر است‌ ثالثاً علاوه‌ بر آن‌ تحصیل‌ و ارائه‌ دلایل‌ مزبور نیز بر عهده‌ مدعى است‌. البته‌ مسئولیت‌ سردفتر درخصوص‌ انجام‌ نمایندگى تابع‌ مسئولیت‌ قراردادى است‌ كه‌ در حقوق‌ ایران‌ متعارف‌ نمی‌باشد و نسبت‌ به‌ تقصیر ناشى از رفتار كارمندان‌ دفترخانه‌ تنها در صورتى كه‌ حاصل‌ تصدى امور دفتر باشد بر عهده‌ سردفتر می‌باشد و نسبت‌ به‌ امور و عملیات‌ خارج‌ از وظایف‌ كارمند و یا مواردى كه‌ حاصل‌ تبانى كارمند و مشترى با یكدیگر است‌ تسرّى ندارد. [4]

اما نكته‌ حائز اهمیت‌ بیمه‌ الزامى مسئولیت‌ سردفتر است‌ یعنى اینكه‌ مسئولیت‌ مدنى او در برابر خسارتهاى احتمالى داراى پوشش‌ بیمه‌ می‌باشد و علاوه‌ بر پوشش‌ بیمه‌، صندوقهایى نیز توسط‌ شوراى منطقه‌اى و یا شوراى عالى محضرداران‌ تأسیس‌ گردیده‌ كه‌ خسارات‌ ناشى از خطارهاى خارج‌ از قرارداد بیمه‌ مسئولیت‌ مدنى را تأمین‌ و تضمین‌ می‌كند و بدین‌ وسیله‌ امنیت‌ لازم‌ را براى مشترى و هم‌ چنین‌ سردفتر برقرار ساخته‌ است‌.[5] لذا برخلاف‌ روش‌ جارى در ایران‌ كه‌ سردفتر بدون‌ كمترین‌ حمایت‌ بیمه‌اى و صنفى در برابر مسئولیت‌ سنگین‌ خود تنها می‌باشد. به‌ واقع‌ نوع‌ نگاه‌ نظارتى مراجع‌ قانونى به‌ مرجع‌ اولیه‌ اجراى وظیفه‌ ثبت‌ اسناد (مباشرین‌ ثبت‌) بنحو مذكور در قانون‌ اولیه‌ ثبت‌ اسناد و املاك‌، با قانون‌ فرانسه‌ قرابت‌ بیشترى دارد تا وضع‌ كنونى كه‌ سردفتر زیر مجموعه‌ سازمان‌ ادارى ثبت‌ و تحت‌ نظارت‌ اجرایى و انتظامى كاركنان‌ ادارى ثبت‌ می‌باشد. مهمتر آنكه‌ در نظام‌ حقوقى فرانسه‌ و آلمان‌ صدورِ حكمِ مجازاتِ ممنوعیتِ شغلى یا انفصال‌، از سوى مرجع‌ قضایى صورت‌ گرفته‌ و حتى تعلیق‌ موقتى قبل‌ از تعقیب‌ جزایى یا انضباطى (هم‌ چون‌ دستور موضوع‌ ذیل‌ ماده‌ 42 ق‌.د. ا. ر مصوب‌ 1354) نیز منوط‌ به‌ تصمیم‌ دادگاه‌ شهرستان‌ است‌ نه‌ صرف‌ تمایل‌ و تصمیم‌ مقامات‌ ادارى ثبت‌، به‌ نحوى كه‌ در سیستم‌ حقوقى ما معمول‌ است‌. [6] شیوه‌ معمول‌ در فرانسه‌ در حقوق‌ آلمان‌ نیز جارى می‌باشد و خسارات‌ ناشى از خطرهاى شغلى مربوط‌ به‌ فعالیت‌ حرفه‌اى و فعالیت‌ افراد تحت‌ نظارت‌ سردفتر تحت‌ پوشش‌ بیمه‌ اجبارى است‌ كه‌ نزد مؤسسه‌ بیمه‌ محل‌، مطابق‌ شرایط‌ مقرر از طرف‌ هیأت‌ نظارت‌ برقرار گردیده‌ است‌. این‌ بیمه‌ شامل‌ همه‌ موارد و هر خسارتى است‌ كه‌ علیه‌ سردفتر ادعا شود لیكن‌ در صورت‌ عدم‌ كفایت‌ پوشش‌ بیمه‌ سردفتر، نسبت‌ به‌ مازاد سردفتر خود مسؤول‌ است‌. [7]

گفتار دوم‌:

میـزان‌ خسـارت‌

جبران‌ خسارت‌ زیان‌ دیده‌ ناظر به‌ اعاده‌ وضع‌ متضرر [8] به‌ حالت‌ قبل‌ از ورود ضرر است‌ بنحوى كه‌ با تأمین‌ شرایط‌ پیشین‌ و یا جبران‌ خسارت‌ به‌ میزان‌ معادلِ ضررِ، خسارت‌ زیان‌ دیده‌ جبران‌ شود و زیان‌ دیده‌ موقعیت‌ مالى قبلى خود را باز یابد لذا چون‌ دفترخانه‌ (سردفتر) مستقیماً با عین‌ اموال‌ سرو كار ندارد و دخالت‌ او به طور غیر مستقیم‌ و مؤخر بر وقوع‌ و جریان‌ اعمال‌ و وقایع‌ حقوقى اشخاص‌ است‌ عرفاً مسئولیت‌ وى محدود به‌ جبران‌ معادل‌ ضرر است‌ تا زیان‌ به طور كامل‌ جبران‌ شود. البته‌ این‌ امر نافى اختیار سردفتر به‌ تسلیم‌ مثل‌ و یا قیمت‌ و یا بدل‌ مال‌ نمی‌باشد هر چند كه‌ هم‌ اكنون‌ در عرف‌ غلبه‌ با پرداخت‌ خسارت‌ زیان‌ دیده‌ با پول‌ رایج‌ است‌ و موارد دیگر كمتر مشاهده‌ می‌گردد كما اینكه‌ رویه‌ قضایى نیز با توجه‌ به‌ تعذر رد مثل‌ به‌ پرداخت‌ پول‌ متمایل‌ شده‌ است‌ امّا این‌ دشوارى مترادف‌ عدم‌ امكان‌ نبوده‌ و نافى تراضى طرفین‌ نسبت‌ به‌ چگونگى و میزان‌ زیان‌ نیز نمی‌باشد. ماده‌ 3 ق‌.م‌.م‌ كه‌ به‌ دادگاه‌ اجازه‌ داده‌ است‌ میزان‌ زیان‌ و طریقه‌ و كیفیت‌ جبران‌ آن‌ را با توجه‌ به‌ اوضاع‌ و احوال‌ قضیه‌ تعیین‌ كند مثبت‌ این‌ واقعیت‌ است‌ كه‌ انتخاب‌ طریقه‌ مقتضى موكول‌ به‌ شرایط‌ خاص‌ هر مورد بوده‌ و قانون‌ نیز روشى خاص‌ و انحصارى را در این‌ باره‌ وضع‌ ننموده‌ است‌ تا هم‌ متعهد قادر به‌ ایفاى تعهد خود گردد و هم‌ اینكه‌ خسارت‌ زیان‌ دیده‌ سریعتر و بهتر جبران‌ شود. بنا به‌ مراتب‌ یاد شده‌ عرف‌ جارى در پرداخت‌ خسارت‌ بصورت‌ پرداخت‌ پول‌ است‌. پرسش‌ اصلى این‌ مبحث‌ نحوه‌ تقویم‌ خسارت‌ و میزان‌ آن‌ است‌، چونكه‌ به‌ علت‌ فاصله‌ زمانى بین‌ لحظه‌ ورود خسارت‌ تا لحظه‌ ایفاى تعهد احتمال‌ تغییر در میزان‌ خسارت‌ مطرح‌ می‌گردد و معلوم‌ نیست‌ كه‌ آیا تعهد مقصر به‌ جبران‌ خسارت‌ روز وقوع‌ حادثه‌ زیانبار است‌ یا روز ایفاى تعهد مربوط‌ به‌ جبران‌ غرامت‌ و زیان‌ وارده‌. آنچه‌ كه‌ با تفحص‌ در قواعد عام‌ و كلى مسئولیت‌ بدست‌ می‌آید وظیفه‌ سردفتر به‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از وظایف‌ مربوطه‌ محدود به‌ خسارت‌ روز فعل‌ زیان‌ آور نمی‌باشد چنین‌ استنباطى با هدف‌ مسئولیت‌ مدنى كه‌ اعاده‌ وضع‌ پیشین‌ زیان‌ دیده‌ بحال‌ قبل‌ است‌ نیز موافقت‌ دارد بنابر این‌ سردفتر اسناد رسمى ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ به‌ میزانى است‌ كه‌ در روز اداى دین‌ حاصله‌ تقویم‌ می‌گردد. و این‌ واقعیت‌ با توجه‌ به‌ احتمال‌ افزایش‌ قیمت‌ها و تنزل‌ ارزش‌ پول‌ با عدالت‌ نیز سازگار می‌باشد امّا می‌توان‌ ادعا كرد در فرضى كه‌ رضایت‌ و اراده‌ زیان‌ دیده‌ در ورود زیان‌ مؤثر بوده‌ است‌ اگر چه‌ به‌ سبب‌ آمریت‌ قواعد و موازین‌ حاكم‌ بر وظایف‌ سردفتر و ارتباط‌ آن‌ با نظم‌ عمومى تراضى بر خلاف‌ آن‌ فاقد اثر می‌باشد امّا می‌تواند صرف‌ نظر از مسئولیت‌هاى قانونى و حرفه‌اى سردفتر، با توجه‌ به‌ شرایط‌ و اوضاع‌ و احوال‌ در تقلیل‌ و تخفیف‌ مسئولیت‌ او مؤثر واقع‌ شود. با لحاظ‌ مراتب‌ معلوم‌ گردید كه‌ در مسئولیت‌ مدنى سردفتر اسناد رسمی‌، اصل‌ بر جبران‌ كلیه‌ خسارات‌ به‌ تاریخ‌ ایفاى تعهد است‌ و منعى نیز در شكل‌ و نحوه‌ پرداخت‌ در قانون‌ پیش‌ بینى نشده‌ است‌ و در غیر تراضى با تعیین‌ دادگاه‌ ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ خواهد بود.

فصل‌ دوم‌: انواع‌ خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌

مبحث‌ اول‌: خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئولیت‌هاى حرفه‌اى و انواع‌ آن‌

همان‌ گونه‌ كه‌ بیان‌ گردید خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئولیت‌ حرفه‌اى غالباً منشأ قراردادى دارد امّا در مسئولیت‌ حرفه‌اى یكى از شروط‌ امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌، قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ خسارت‌ توسط‌ عامل‌ زیان‌ است‌ و این‌ ضرورت‌ ناشى از تخصص‌ و علم‌ شاغلین‌ حرفه‌اى و احاطه‌ آنان‌ به‌ آثار و تبعات‌ خطاهاى احتمالى حرفه‌ مربوط‌ است‌ [9] و تفاوت‌ دیگر خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئولیت‌ حرفه‌اى با سایر مسئولیت‌ها امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌ ناشى از عدم‌ انجام‌ تعهد و یا نقض‌ تعهد در مواردى است‌ كه‌ قابل‌ مطالبه‌ بودن‌ زیان‌ در قرارداد تصریح‌ نشده‌ باشد به‌ عبارت‌ دیگر التزام‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از تقصیر در اجراى قرارداد منحصر به‌ قید آن‌ در قرارداد نیست‌ بلكه‌ مستقلاً قابل‌ مطالبه‌ می‌باشد به‌ عبارت‌ دیگر با لحاظ‌ اطلاق‌ احكام‌ اتلاف‌ و تسبیب‌ كه‌ ضمان‌ ناشى از آنها جنبه‌ غیر قراردادى داشته‌ و مبتنى بر تصور تقصیر عرفى و قانونى است‌ چنانچه‌ مطالبه‌ خسارت‌ ناشى از عدم‌ انجام‌ تعهد در قرارداد پیش‌بینى نشده‌ باشد و عرفاً نیز مطالبه‌ زیان‌ از وى ممكن‌ نگردد می‌توان‌ مقصر را مسئول‌ جبران‌ خسارات‌ ناشى از نقض‌ تعهد دانست‌.

گفتار اول‌: خسارات‌ عمومى و خسارات‌ اختصاصی‌

پس‌ از جمع‌ شدن‌ اركان‌ مسئولیت‌ یعنى ضرر و خسارت‌ و رابطه‌ علیّت‌ بین‌ آنها، امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌ فراهم‌ می‌گردد. منظور از خسارت‌ عمومى ضرر و زیانى است‌ كه‌ دادگاه‌ ورود آنها را حتمى فرض‌ می‌نماید و مورد تائید قرار می‌دهد مانند زیانهاى معنوى ناشى از فوت‌ شخص‌ بر اثر بى احتیاطى پزشك‌ معالج‌ و یا صدمه‌ حیثیتى و عاطفى كه‌ متوجه‌ شخص‌ زیان‌ دیده‌ می‌گردد. هر چند كه‌ این‌ نوع‌ خسارت‌ دقیقاً قابل‌ محاسبه‌ نیست‌، امّا خسارات‌ اختصاصى كه‌ وقوع‌ آن‌ نیازمند اثبات‌ تخلف‌ است‌ دقیقاً قابل‌ محاسبه‌ است‌ مانند هزینه‌ دادرسی‌. این‌ تقسیم‌ بندى مبتنى بر روش‌ معمول‌ در نظام‌ حقوقى انگلیس‌ و كانادا می‌باشد لیكن‌ بعضى از سیستم‌هاى حقوقى آن‌ را به‌ خسارات‌ مادى و معنوى تقسیم‌ كرده‌اند.

گفتار دوم‌: خسارات‌ ناشى از تلف‌ شدن‌ مال‌ و خسارات‌ ناشى از فوت‌ منفعت‌

تقسیم‌ بندى دیگرى كه‌ در حقوق‌ نیز پذیرفته‌ شده‌ است‌ تقسیم‌ خسارت‌ به‌ خسارت‌ ناشى از تلف‌ شدن‌ مال‌ و خسارت‌ ناشى از فوت‌ منفعت‌ می‌باشد. [10] چون‌ مفهوم‌ ضرر مشتمل‌ بر هر نوع‌ لطمه‌ و نقص‌ وارد به‌ اموال‌ است‌ و از دست‌ دادن‌ منفعت‌ مسلّم‌ و یا صدمه‌ به‌ سلامت‌ و حیثیت‌ و عواطف‌ اشخاص‌ از ضررهاى مالی‌، زیان‌ وارده‌ در نتیجه‌ از بین‌ رفتن‌ اعیان‌ اموال‌، كاهش‌ ارزش‌ اموال‌، مالكیت‌ معنوى یا از بین‌ رفتن‌ منفعت‌ و صدمه‌هاى به‌ سلامت‌ و حیات‌ شخص‌ می‌باشد. چنانكه‌ ماده‌ 728 قانون‌ آئین‌ دادرسى مدنى مقرر داشته‌ «ضرر ممكن‌ است‌ بواسطه‌ از بین‌ رفتن‌ مال‌ باشد یا بواسطه‌ فوت‌ شدن‌ منفعتى كه‌ از انجام‌ تعهد حاصل‌ می‌گردیده‌ است‌» بنابراین‌ خسارت‌ منافعى كه‌ انتظار حصول‌ آن‌ می‌رفته‌ نیز قابل‌ مطالبه‌ است‌ و تردید ناشى از غیر قابل‌ مطالبه‌ بودن‌ عدم‌ النفع‌ مخالف‌ با صریح‌ قانون‌ است‌ و بر این‌ اساس‌ اجرت‌ المثل‌ و منافع‌ تفویت‌ شده‌ مال‌ مغصوب‌ را دادگاه‌ مورد حكم‌ قرار می‌دهند. بهر حال‌ منافع‌ آتى كه‌ احتمال‌ حصول‌ آن‌ مسلم‌ باشد یعنى منافعى كه‌ حصول‌ آنها مبتنى بر ظّن‌ قوى باشد نه‌ یقین‌ كامل‌ چونان‌ كه‌ زیانهاى معنوى و حیثیتى و اعتبارى افراد كه‌ مبتنى بر ظن‌ می‌باشد نیز قابل‌ مطالبه‌ است‌.

گفتار سوم‌: خسارات‌ مادى و معنوی‌

چنانكه‌ توضیح‌ داده‌ شد هرگونه‌ ضرر و خسارتى كه‌ متوجه‌ اعیان‌ اموال‌، نقص‌ منفعت‌ و موارد مالى است‌ خسارت‌ مادى نامیده‌ می‌شود و هرگونه‌ خسارتى كه‌ موجب‌ ورود لطمه‌ به‌ حیثیت‌ و شهرت‌ و اعتبار اشخاص‌ یا تألم‌ و تأثر روحى و آسیب‌ به‌ عواطف‌ آنان‌ می‌گردد خسارت‌ معنوى گفته‌ می‌شود. این‌ تقسیم‌ بندى بیشتر از این‌ حیث‌ قابل‌ اهمیت‌ است‌ كه‌ مطالبه‌ خسارات‌ ناشى از لطمه‌هاى روانى مورد تردید قرار گرفته‌ است‌.

مبحث‌ دوم‌: عدم‌ ضرورت‌ قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ خسارت‌ در مسئولیت‌ حرفه‌اى و مبناى حقوق‌ آن‌

در برخى نظامهاى حقوقى در مسئولیت‌ قراردادی‌، عامل‌ خسارت‌ تنها ملزم‌ به‌ جبران‌ خساراتى است‌ كه‌ در قرارداد پیش‌بینى شده‌ است‌ و یا در نظر عرف‌ مورد انتظار بوده‌ است‌ امّا در قانون‌ مدنى و قانون‌ مسئولیت‌ مدنى ایران‌ حكم‌ روشنى در مورد لزوم‌ پیش‌بینى ضرر وجود ندارد. در فقه‌ تمایزى بین‌ مسئولیت‌ قهرى و قراردادى وجود ندارد چون‌ هر دو نوع‌ مسئولیت‌ مبتنى بر قواعد اتلاف‌ و تسبیب‌ می‌باشد، لیكن‌ بعض‌ از فقها در تعریف‌ تسبیب‌، شرطِ مسئولیت مسبب‌ را قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ ضرر از سبب‌ ایجاد شده‌ می‌دانند. [11] در حقوق‌ آلمان‌ تفكیكى بین‌ مسئولیت‌هاى مزبور وجود نداشته‌ و مسئول‌ ورود خسارت‌ بدون‌ توجه‌ به‌ قراردادى یا قهرى بودن‌ مسئولیت‌، ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ می‌باشد امّا در حقوق‌ انگلیس‌ دادگاهها به‌ ضرورت‌ پیش‌بینى نمودن‌ ضرر قابل‌ مطالبه‌ تأكید كرده‌اند.

مبناى حقوقى ضابطه‌ قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ ضرر ناشى از مسئولیت‌ حرفه‌اى همانطور كه‌ گفته‌ شد چون‌ بین‌ نظام‌هاى مختلف‌ حقوقى نسبت‌ به‌ اصل‌ قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ ضرر اختلاف‌ است‌ لذا طرفداران‌ و مخالفین‌ هر كدام‌ در توجیه‌ نظر خود استدلالهاى گوناگونى را ارائه‌ داده‌اند.

عدّه‌اى اظهار داشته‌اند اگر ایراد ضرر به‌ سبب‌ تخلف‌ از مفاد قرارداد موجب‌ ضمان‌ است‌ چرا بایستى از قواعد عمومى مسئولیت‌ مدنى غفلت‌ نمود و براى مسئولیت‌ متخلف‌ در جبران‌ خسارت‌، شرط‌ دیگرى اضافه‌ بر شرایط‌ عمومى مسئولیت‌ قرارداد. [12]

در پاسخ‌، مخالفین‌ استدلال‌ نموده‌اند در مسئولیت‌ قهری‌، مسئولیت‌ افراد در جبران‌ خسارت‌ ناشى از حكم‌ قانون‌ است‌ و اراده‌ افراد در ایجاد مسئولیت‌ تأثیرى ندارد لیكن‌ در مسئولیت‌ قراردادى كه‌ مبتنى بر توافق‌ طرفین‌ قرارداد می‌باشد آثار قرارداد نتیجه‌ توافق‌ است‌. بنابراین‌ خسارتى كه‌ در چهارچوب‌ توافق‌ پیش‌بینى نشده‌ است‌، قابل‌ مطالبه‌ نمی‌باشد مگر اینكه‌ معلوم‌ شود متعهد از نتیجه‌ فعل‌ ارتكابى آگاه‌ بوده‌ است‌.

در حقوق‌ ایران‌ طبق‌ ماده‌ 221 ق‌.م‌ كه‌ متعاملین‌ را صرفاً پاى بند به‌ آنچه‌ در عقد ذكر شده‌ نمی‌داند و به‌ لوازم‌ عرفى و قانونى عقد نیز ملتزم‌ می‌داند مسئولیت‌ مقصر محدود به‌ فرض‌ پیش‌بینى نمودن‌ خسارت‌ در عقد نیست‌ بلكه‌ به‌ دلالت‌ قانون‌ و عرف‌ نیز مقصر مسئول‌ جبران‌ خسارات‌ وارده‌ می‌باشد و به‌ عبارت‌ دیگر هر مقدار خسارتى كه‌ عرفاً ناشى از رابطه‌ سببیت‌ بین‌ عامل‌ ورود زیان‌ و خسارت‌ باشد قابل‌ مطالبه‌ هست‌. بنابراین‌ با توجه‌ به‌ اینكه‌ منبع‌ مسئولیت‌ قراردادی‌، تخلف‌ از مفاد قرارداد است‌ و نه‌ تراضى و توافق‌ طرفین‌ قرارداد، لذا مبناى خسارت‌ توافق‌ بین‌ طرفین‌ نیست‌ تا پیش‌بینى بودن‌ خسارت‌ به‌ عنوان‌ شرط‌ قابلیت‌ مطالبه‌ آن‌ منظور گردد.

همین‌ معنا از فقه‌ نیز كه‌ مسئولیت‌ حرفه‌اى پزشك‌ را مشروط‌ به‌ شرط‌ پیش‌بینى زیان‌ ننموده‌ و مسئولیت‌ مطلق‌ براى پزشك‌ قائل‌ گردیده‌ استنباط‌ می‌شود زیرا علیرغم‌ مسئولیت‌ قراردادى پزشك‌ در برابر زیان‌هاى ناشى از درمان‌ و عمل‌ بیمار، مسئولیت‌ وى تابع‌ قواعد عمومى اتلاف‌ و تسبیب‌ است‌ كه‌ در آن‌ چنین‌ شرطى مطرح‌ نمی‌باشد و مواد 319 و 321 ق‌.م‌.ا نیز مسئولیت‌ مطلق‌ پزشك‌ را مورد پذیرش‌ قرار داده‌ است‌.

به‌طور كلى در مسئولیت‌ حرفه‌اى ضابطه‌ قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ خسارت‌ آسانتر به‌نظر می‌رسد چون‌ براى اشخاص‌ متخصص‌ به‌ اعتبار تخصص‌ و دانش‌ بالاى حرفه‌اى پیش‌بینى خسارات‌ دور و نزدیك‌ ناشى از خطاهاى احتمالى شغلى امرى آسان‌ است‌ و بر این‌ اساس‌ نیز مسئول‌ كلیه‌ اعمال‌ زیانبارشان‌ می‌باشند.

به‌ واقع‌ می‌توان‌ ضابطه‌ قابل‌ پیش‌بینى بودن‌ ضرر را به‌ ضابطه‌ سببیت‌ نیز حمل‌ نمود چون‌ به‌ موجب‌ این‌ اصل‌ نیز هر نوع‌ خسارتى كه‌ بر حسب‌ سیر طبیعى امور قابل‌ پیش‌بینى نوعى باشد و از تبعات‌ تقصیر قراردادى است‌ را می‌توان‌ تحت‌ شمول‌ قواعد مسئولیت‌ مدنى دانست‌. لیكن‌ به‌ جهت‌ اینكه‌ اصل‌ ضرورت‌ پیش‌بینى ضرر در پاره‌اى موارد جنبه‌ شخصى دارد و اثبات‌ آن‌ دشوار می‌باشد می‌توان‌ از مفاهیمى مانند خسارت‌ دور و نزدیك‌ براى تعیین‌ خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ بهره‌ گرفت‌.

مبحث‌ سوم‌: مسئولیت‌ سردفتر در قبال‌ خسارات‌ معنوی‌

اگر چه‌ در متون‌ قانونى صراحتاً اشاره‌اى به‌ مسئولیت‌ سردفتر در قبال‌ خسارات‌ معنوى اشخاص‌ اعم‌ از حقیقى و حقوقى نشده‌ است‌ امّا می‌توان‌ با استناد به‌ اصول‌ و قواعد كلى مسئولیت‌ مدنی‌، خصوصاً قانون‌ مسئولیت‌ مدنی‌، این‌ وجه‌ از مسئولیت‌ را نیز براى سردفتر اسناد رسمى اثبات‌ نمود. هر چند در بادى نظر ممكن‌ است‌ تصور شود وظایف‌ خاص‌ سردفتر كه‌ اهّم‌ آنها تنظیم‌ سند وثبت‌ آن‌ و رسمیت‌ دادن‌ به‌ آنست‌ نمی‌تواند منشأ خسارت‌ معنوى گردد امّا با دقت‌ در فحواى نصوص‌ قانونى و از جمله‌ ممنوعیت‌ سردفتر از افشاء اسرار مراجعین‌ دفتر كه‌ مفهم‌ وصف‌ معنوى است‌ و هم‌ چنین‌ مدلول‌ احتمالى بعضى از اسناد كه‌ صرفاً موجد زیان‌ معنوى است‌ احتمال‌ خسارات‌ معنوى ناشى از اقدامات‌ دفترخانه‌ امرى واقعى و محتمل‌ می‌نماید بنابر این‌ همانطور كه‌ در بحث‌ مسئولیت‌ مدنی‌، مسئولیت‌ مقصر اعّم‌ از مسئولیت‌ جبران‌ زیانهاى مادى و معنوى است‌، سردفتر نیز از این‌ حیث‌ هیچگونه‌ امتیازى بر سایرین‌ ندارد. لذا در قبال‌ هر گونه‌ خسارتى كه‌ از ناحیه‌ اجراى وظایف‌ قانونى دفترخانه‌ به‌ اشخاص‌ وارد گردد داراى مسئولیت‌ بوده‌ و ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارات‌ می‌باشد. لیكن‌ اینكه‌ جبران‌ كدام‌ ضرر و زیان‌ بر عهده‌ سردفتر است‌ و آیا او در برابر ضرر و زیانهاى معنوى غیر مستقیم‌ نیز مسئولیت‌ دارد یا نه‌ در بخش‌هاى آتى در شرح‌ اسباب‌ مؤثر ورود خسارت‌ و سبب‌ مستقیم‌ و غیر مستقیم‌ بیان‌ خواهد شد و در این‌ خصوص‌ به‌ همین‌ مختصر بسنده‌ می‌گردد و اصل‌ مسئولیت‌ كلى سردفتر را در برابر زیانهاى مادى و معنوى اشخاص‌ متذكر می‌شود. هر چند كه‌ بنظر می‌رسد مسئولیت‌ سردفتر نسبت‌ به‌ زیان‌ معنوى بر خلاف‌ زیان‌ مادى بایستى اثر مستقیم‌ و بلا واسطه‌ ناشى از وظیفه‌ سردفتر باشد. البته‌ سئوال‌ دیگرى كه‌ در این‌ باره‌ مطرح‌ می‌باشد فرض‌ ادعاى زیان‌ معنوى از ناحیه‌ شخص‌ حقوقى می‌باشد. خصوصاً كه‌ جنبه‌هایى از زیان‌ معنوى كه‌ صرفاً ناظر به‌ شخصیت‌ حقیقى افراد می‌باشد در شخص‌ حقوقى كه‌ واجد شخصیت‌ حقیقى نوع‌ انسان‌ نیست‌ موضوعیت‌ ندارد مانند حالت‌ تألم‌ و تأثر روحى و احساسات‌ و عواطف‌، امّا با ملاحظه‌ ماهیت‌ حقوقى شخصیت‌ می‌توان‌ اوصاف‌ آن‌ را در اشخاص‌ حقوقى نیز جستجو نمود. چون‌ كه‌ در اشخاص‌ حقوقى نیز اعتبار و حیثیت‌ اجتماعى و حسن‌ شهرت‌، [13] موجب‌ رغبت‌ عمومى و در آمد بیشتر آنان‌ می‌گردد. [14] به‌ همین‌ دلیل‌ نیز چنانچه‌ به‌ حیثیت‌ و شهرت‌ شخص‌ حقوقى لطمه‌اى وارد شود براى شخص‌ حقوقى نیز امكان‌ مطالبه‌ ضرر و زیان‌ معنوى [15] متصور می‌باشد و هر گونه‌ ضرر حاصل‌ از اقدامات‌ منسوب‌ به‌ دفتر اسناد رسمى كه‌ موجب‌ اضرار معنوى شخص‌ حقوقى گردد، جبران‌ خسارات‌ آن‌ متوجه‌ شخص‌ سردفتر اسناد رسمى می‌باشد. به‌ هر حال‌ می‌توان‌ چنین‌ نتیجه‌ گرفت‌ كه‌ خسارت‌ معنوى ناشى از زیانهاى وارده‌ به‌ شخصیت‌ و اعتبار اشخاص‌ اعّم‌ از حقیقى و حقوقى قابل‌ مطالبه‌ و جبران‌ است‌. هرچند كه‌ اصولاً در خسارات‌ معنوى بیش‌ از هر چیز فقدان‌ ضوابط‌ دقیق‌ و عدم‌ امكان‌ تقویم‌ این‌ گونه‌ خسارات‌ به‌ پول‌ به‌ صورت‌ مشكلى اساسى مطرح‌ می‌باشد و همین‌ امر موجب‌ شده‌ تا بین‌ زیان‌ وارده‌ و خسارت‌ قابل‌ جبران‌ تناسب‌ لازم‌ برقرار نگردد.[16]

پی نوشت :
[1] . سردفتر اسناد رسمى 221 تهران، عضو هیأت تحریریه مجله كانون و كارشناس ارشد حقوق خصوصی.

[2] . ناصر كاتوزیان، مسئولیت مدنى و ضمان قهری، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چ دوم، صص 162 و 164، چاپ 1378 و حسینقلى حسینی‌نژاد، مسئولیت مدنی، جهاد دانشگاهى دانشگاه شهید بهشتی، چ اول، بهار 1376.

[3] . همان.

[4] . پایگاه اینترنتى سردفترى فرانسه http://WWW.notaires.fr.

[5] . دكتر حسینقلى حسینی‌نژاد، مجله كانون سردفتران، شماره 14، ص 38، پاییز 1377.

[6] . همان مرجع، صص 59 و 60.

[7] . سردفترى در كشور آلمان http://www.bnotk.de/.

[8] . ناصر كاتوزیان، مسئولیت مدنى و ضمان قهری، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چ دوم، ص 324، 1378.

[9] . نصراله قهرمانی، مسئولیت مدنى وكیل دادگستری، مؤسسه چاپ و نشر نظر، ص 62، پاییز 1377.

[10] . همان مرجع، ص 68.

[11] . همان مرجع، صص72 و 73.

[12] . همان مرجع، ص 75.

[13] . ماده یك ق.م.م.

[14] . نصراله قهرمانی، مسئولیت وكیل دادگستری، مؤسسه چاپ و نشر نظر، صص 283 و 285، بهار 1377.

[15] . ناصر كاتوزیان، مسئولیت مدنى و ضمان قهری، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چاپ دوم، ص 156، چاپ 1378.

[16] . حسن‌ره پیك، حقوق مدنى (الزامات بدون قرارداد)، ویرایش دوم،

نویسنده ناصر نایبى