ماده 100 شهرداري و معضلات آن

• چكيده :

   

در اين مقاله سعي شده ابتدا در خصوص علل ايجاد زلزله و واكنش ساختمانهاي احداثي از نظر مقاومت در برابر زلزله مختصري اشاره شده و ماده 100 شهرداري از جهت فني بررسي شده تا علاوه بر درك بهتر مهندسين از ماده 100 شهرداري شود، كه به نظر نويسنده يكي از قوانين متضاد با مقاوم سازي ساختمان بوده و عامل بي توجهي مالكين به مقررات ملي ساختمان و مقاوم سازي ساختمانها ست و از طرفي راه گريز از ضوابط و استانداردها ، مقررات فني ميباشد . در اين راستا پيشنهاداتي براي بهبود اجراء فني و درست ماده 100 شهرداري داده شده است .

• كليد واژه ماده 100 شهرداري ، سازمان نظام مهندسي ‌

• مقدمه :

   

با توسعه و رشد دانش مقاوم سازي در سراسر دنيا كه گامي در جهت جلوگيري از خسارت وارده از زلزله ميباشد . هرروزه نياز به آگاهي و شناخت اجزاي ساختمان و قوانين شهرسازي نسبت به گذشته بيشتر احساس ميگردد .

يكي از قوانين مشهور در شهرسازي ، ماده 100 شهرداريست كه اجراء آن مشكلات زيادي بر ساخت و ساز فني ساختمان ايجاد نموده و رفع اين مشكل ، باعث جلوگيري از بهدر رفتن سرمايه هاي ملي كشور ميشود . حال براي روشن شدن موضوع ابتدا علل ايجاد زلزله و اهداف مقاوم سازي را بررسي كرده و سپس با مطالعه ماده 100 شهرداري و تبصره هاي مربوطه ، پيشنهاداتي ارائه گرديده است :

• علل ايحاد زلزله

   

مكانيسم هاي اساسي در داخل زمين باعث وقوع زلزله ميگردند كه هنوز بطور كامل درك نگرديده اند و نظريه هاي گوناگوني پيشنهاد شده است كه متناقض يكديگر مي باشند . ولي آشكار است كه علل وقوع زلزله ارتباط نزديكي با تحولات تكتونيك كلي زمين دارد . ايران در روي نوار زلزله الپايد قراردارد كه در امتداد شرق به غرب از كوههاي هيماليا تا درياي مديترانه ادامه دارد . زمين در هنگام وقوع زلزله تكان مي خورد و به طور ناگهاني و به سرعت به جلو يا عقب حركت مي كند . اين حركت ممكن است در هر امتدادي بوده و در مجاورت مركز زلزله حركت بالا و پايين وجود دارد .

پي هاي ساختمان با زمين حركت مي كنند ولي اينرسي بقيه ساختمان باعث تاخير در به حركت در آمدن قسمتهاي بالاتر ساختمان مي گردد . اين تاخيراست كه در ساختمان تنش ايجاد كرده و در اثر تنش ها در ساختمان ترك ايجاد ميشود كه نمونه بارزي از خسارت زلزله مي باشد . نيروي وارده از زلزله برساختمان بستگي به حركت زمين و وزن ساختمان و اصول فني ساخت آن دارد و هر چه ساختمان غير فني ساخته شود ، خسارت وارده بيشتر خواهد بود .

• اهداف مقاوم سازي :

   

جلوگيري و كاهش تلفات و صدمات جاني

افزايش مقاومت ساختمان دربرابر بارهاي جانبي

افزايش شكل پذيري ساختمان

• مقاوم سازي به دو صورت انجام مي گيرد :

   

تقويت اعضاي سازه اي جديد

اضافه كردن سيستم سازه اي جديد

• بطور کلی ساختمانهای موجود در کشور را از نظر فني به سه دسته زیر می توان تقسیم کرد:

الف) ساختمانهایی که دارای اسکلت نیست.

این دسته از ساختمانها دارای سیستم دیوار باربر آجری ، سنگي يا خشتي (‌بدون شناژ بندي و رعايت ضوابط آئين نامه زلزله ايران ) است که در برابر زلزله های نسبتا" شدید مقاوم نیستند و در هنگام وقوع زلزله, ساکنان آنها به علت ریزش آوار در امان نخواهند بود.

ب) ساختمانهایی که دارای اسکلت فلزی و یا بتنی است ولی برای نیروهای افقی ناشی از زلزله محاسبه نشده اند.

این ساختمانها را درحين اجراء باروشهاي خاص ميتوان از نظر اسکلت و یکپارچگی سقفها در برابر زلزله های با بزرگی کم و متوسط تا حدی مقاومت كرد و خسارت های وارد بر آنها کمتر باعث آسیب دیدگی ساکنان آنها می شود .

ج) ساختمانهای ساخته شده با اسکلت فلزی یا بتنی که برای نیروهای افقی ناشی از زلزله محاسبه شده اند.

این دسته از ساختمانها در مقابل نیروهای جانبی ناشی از زلزله پیش بینی شده توسط آئین نامه 2800 مقاومت می نمایند.

اكثر ساختمانهاي بند ( الف و ب ) مشمول ماده صد شهرداري شده و از طريق اين ماده شهرداري و پرداخت جريمه ناچيز در ليست ساختمانهاي كم مقاوم قرارميگيرد .

مقاوم سازي به روشهاي معمول به ازاي هر متر مربع 500 تا 1500 هزار ريال هزينه دارد ( متوسط آمار سال 1384 ) كه هزينه سنگيني است كه از عهده مردم خارج و در نهايت برعهده دولت خواهد بود .

• ماده 100 از قانون شهرداري

ماده 100 – مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه بوسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشدجلوگيري نمايد.
تبصره 1 –در موارد مذكور فوق كه از لحاظ شهرسازي يا فني يا بهداشتي ، قلع تاسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيونهائي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح مي‌شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مي‌نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت مي‌كند ظرف مدت يكماه تصميم مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند در مواردي كه شهرداري از ادامة ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي‌كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد در غير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد.
در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي‌نمايد.
شهرداري مكلف است تصميم مزبور به مالك ابلاغ كند . هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد شهرداري رأساً اقدام كرده و هزينة آن را طبق مقررات آئين نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد نمود(اصلاحي به موجب قانون مصوب 17/5/52).

تبصره 2- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زير بناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني كميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني ( در بر خيابانهاي اصلي يا خيابانهاي فرعي ويا كوچه بن باز يا بن بست ) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشدتعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد.(جريمه نبايد از حداقل يك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر متر مربع بناي اضافي بيشتر باشد ) در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري نمود شهرداري مكلف است مجددا پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره 3- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي تجارتي و صنعتي و اداري كميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني ( در بر خيابانهاي اصلي يا خيابانهاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست ) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد( جريمه نبايد از حداقل 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي ايجاد شده بيشتر باشد)در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري نمود شهرداري مكلف است مجددا پرونده را بهمان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنايد.كميسيون در اين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره 4 – در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه در صورتيكه اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي تواند با صدور راي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز يك دهم ارزش معاملات ساختمان با يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان, در صورتي كه ساختمان ارزش دريافت سر قفلي داشته باشد, هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذينفع , بلا مانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام نمايد. اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز براساس مفاد تبصره هاي 2و3 عمل خواهد شد.

تبصره 5- در مورد احداث پاركينگ و يا غير قابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن كميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي ونوع استفاده از فضاي پاركينگ راي باخذ جريمه اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر متر مربع فضاي از بين رفته پاركينگ باشد صادر نمايد( مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش 25 متر مربع مي باشد ) شهرداري مكلف باخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد.

تبصره 6- در مورد تجاوز به معابر شهر , مالكين موظف هستند در هنگام نوسازي براساس پروانه ساختمان و طرحهاي مصوب رعايت برهاي اصلاحي را بنمايند. در صورتي كه بر خلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزي در اين مورد انجام گيرد شهرداري مكلف است از ادامه عمليات جلوگيري و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد. در ساير موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا , عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان رسيدگي به موضوع در صلاحيت كميسيونهاي ماده100 است.

تبصره 7- مهندسان ناظر ساختماني مكلفند نسبت به عمليات اجرائي ساختماني كه به مسئوليت آنها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن مستمرا نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فني را گواهي نمايند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي به طرح در كميسيون مندرج در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري و صدور راي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد شهرداري مكلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسي ساختماني منعكس نمايد. شوراي انتظامي نظامي مذكور موظف است با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتي كه مجددا مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور راي تخريب به وسيله كميسيون ماده 100 گردد به حداكثر مجازات محكوم كند. مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام معماري و ساختماني در پروانه اشتغال درج و در يكي از جرائد كثيرالانتشار اعلام مي گردد. شهرداري مكلف است تا صدور راي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده كميسيون ماده 100 بمدت حداكثر 6 ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري نمايد. ماموران شهرداري نيز مكلفند در مورد ساختمانها نظارت نمايند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكند و يا در مورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيري شوندطبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي شود و در صورتي كه عمل ارتكابي مهندس ناظر و ماموران شهرداري واجد جنبه جزائي هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.
در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود مي تواند با استفاده از ماموران اجرائيات خود و در صورت لزوم ماموران انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام نمايد.

تبصره 8- دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمانها گواهي پايان ساختمان و در مورد ساختمانهاي ناتمام گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايند.
در مورد ساختمانهائي كه قبل از تصويب قانون6 تبصره الحاقي به ماده 100 قانون شهرداريها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختمان الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلا مانع مي باشد.
در مورد ساختمانهائي كه قبل از تصويب از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتي كه اضافه بنا جديدي حادث نگرديده باشد و مدارك و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلا مانع مي‌باشد.

تبصره 9- ساختمانهائي كه پروانة ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشة جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري معاف مي‌باشند.

تبصره 10- در مورد آراء صادره از كميسيون ماده 100 قانون شهرداري ، هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت 10 روز نسبت به آن رأي اعتراض نمايد، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده 100 خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته اند، رأي اين كميسيون قطعي است.

تبصره 11- آئين نامه ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل تجديد نظر خواهد بود !

حال با نگرش مثبت درخصوص اجراء صحيح آراء و تصميمات كميسيون ماده 100 شهرداري، مشاهده ميشود كه اصلاح ماده 100 با تبصره هاي مربوطه گامي براي كاهش خسارت جاني و مالي در هنگام وقوع حوادث غير مترقبه ميباشد كه نيازمند توجه خاص مسئولين كشور را مي طلبد .

• پيشنهادات :‌

1- نظر براينكه موضوع ماده 100 شهرداري رسيدگي به ساخت و ساز فني شهري است ، تشكيل كميسيون فني بجاي كميسيون اجتماعي براي بررسي به گزارش فني مامور شهرداري امري ضروري بوده و حضور يك نماينده ازسازمان مسكن و شهرسازي يا سازمان نظام مهندسي يا دفاتر نمايندگي به انتخاب وزير مسكن و شهرسازي الزامي است .

2- در اجراي تبصره يك ، كميسيون ماده 100 توضيحات فني ساختمان را سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان اخذ نمايد .

3- دراجراي تبصره دو ، درمورد اضافه بنا زائد برمساحت زير بناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني از نظر فني و محاسباتي و رعايت آئين نامه 2800 به تاييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به اخذ جريمه گردد .

4- دراجراي تبصره سه ، در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه رعايت اصول فني و بهداشتي به تاييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به اخذ جريمه گردد .

5- دراجراي تبصره ششم ، موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا , عدم رعايت اصول فني و مهندسي در ساختمان رسيدگي به موضوع از صلاحيت كميسيونهاي ماده100 خارج گردد .

6- حداقل جريمه ماده 100 كميسيون نسبت به هزينه اخذ پروانه ساختماني ده برابر ميباشد تا مالكين نسبت به رعايت آئين نامه ها و مقررات ملي ساختمان ترغيب گردند . 

منابع مورد استفاده :

1- قوانين و مقررات مربوط به شهر و شهرداري – جهانگير منصوري – سال 1382

2- مهندسي زلزله – دكتر حجت الله عادلي – سال 1379

3- سلختمانهاي كوچك در مناطق زلزله خيز- دكتر حجت الله عادلي – سال 1376

4- زمين شناسي و مهندسي ژئوتكنيك – دكتر حسين معماريان – سال 1374