سایت اقدام پژوهی - گزارش تخصصی و فایل های مورد نیاز فرهنگیان
1 -با اطمینان خرید کنید ، پشتیبان سایت همیشه در خدمت شما می باشد .فایل ها بعد از خرید بصورت ورد و قابل ویرایش به دست شما خواهد رسید. پشتیبانی : بااسمس و واتساپ: 09159886819 - صارمی
2- شما با هر کارت بانکی عضو شتاب (همه کارت های عضو شتاب ) و داشتن رمز دوم کارت خود و cvv2 و تاریخ انقاضاکارت ، می توانید بصورت آنلاین از سامانه پرداخت بانکی (که کاملا مطمئن و محافظت شده می باشد ) خرید نمائید .
3 - درهنگام خرید اگر ایمیل ندارید ، در قسمت ایمیل ، ایمیل را بنویسید.
در صورت هر گونه مشکل در دریافت فایل بعد از خرید به شماره 09159886819 در شاد ، تلگرام و یا نرم افزار ایتا پیام بدهید آیدی ما در نرم افزار شاد : @asemankafinet
شهر جديد ،اجتماعي برنامه ريزي شده ،ارادي با اهداف معين از پيش تعيين شده و برخوردار از تمام تسهيلات لازم براي يک محيط مستقل است .معمولا شهرهاي جديد براي تمرکز زدايي کالبدي ،اقتصادي و اجتماعي در ناحيه شهري شهرهاي بزرگ طراحي مي شوند تا با وجود جاذبه هاي نزديکي به شهرهاي بزرگ جمعيت ،به خروج از مادر شهر تشويق شوند تا اسکان همراه اجراي برنامه هاي توسعه اقتصادي – اجتماعي فراهم آيد .
پیشینه شهرهای جدید در جهان :
شهر های جدید در بیشتر دوره های تاریخی ، بویژه از آغاز شهز نشینی در دورترین نقاط دنیا طراحی و ساخته شده اند .احداث این شهرها در مواردی به مثابه برنامه برای تحقق بخشی از سیاست حکومتها بوده است که در این زمینه می توان از شهرهای جدید بابلی و آشوری در بین النهرین ،موهنجودارو در ایندوس ،کاهن در مصر ،میلیتوس و پرنیس در یونان و تعدادی از مراکز شهرهای جدید در آفریقا نام برد.][i][
انگلستان در مورد شهرهای جدید تجربه ای پنجاه ساله دارد که تاکنون برای دو میلیون نفر واحد مسکونی و برای یک میلیون نفر استغال ایجاد کرده است.درواقع ساخت شهرهای جدید در بریتانیا بعد از جنگ دوم جهانی در پیش گرفته شد .][ii][
همچنین پس از کشف آمریکا توسط کریستف کلمب در سال 1492 در ساحل جنوبی جزایر اسپانیولی شهر جدیدی ساخته شد.به هر حال باید پذیرفت که شهرهای جدید ،پیش نمونه هایی برای تجدید ساختار و نوسازی شهرهای بزرگ هستند و در این راستا پس از قرن بیستم نظریه های متعدد شهری و طرحها و الگوهای مختلفی برای ساماندهی فضایی شهرها به خصوص شهرهای بزرگ ارائه می شود .
اهداف عمده ايجاد شهرهاي جديد
1)اجراي طرح کالبدي ملي و توزيع متناسب جمعيت و اشتغال در سطح کشور در ارتباط با هدفهاي استراتژيک و محدوديت منابع آب و خاک و انرژي
2)ايجاد مناطق مسکوني براي کارکنان يک يا چند فعاليت جديد الاحداث اقتصادي و جمعيتي
3)کمک به اجراي کمي و کيفي برنامه هاي توسعه مسکن و ايجاد تعادل در بازار مسکن
الف) نوع شعاعي :در اين نوع ،تمرکز در نقطه مرکزي قرار دارد و تمام خيابان ها به اين مرکز ختم مي شود و باعث مي شود که خيابانها به صورت شعاع هايي در حول آن نقطه مرکزي افزايش يابند.
ب) نوع قطاعي :ساختار خيابان ها با در نظر گرفتن مساحتي از همه جهات بدون هيچ گونه محدوديتي قابليت توسعه دارد .اغلب به منظور کوتاه کردن مسير شکل توسعه دياگونالي يا به صورت مورب مي باشد .براي مسافت هاي طولاني امکانات زيادي در رابطه با نحوه کاربري آن وجود دارد.
ج) نوع دايره اي : ساختار متمرکز شده بر روي دايره ،فقط در زمان ارتباط به صورت شعاعي يا جهت کوتاه کردن مسير قطاعي عمل مي نمايد.
همان طور که گفته شد ارتباط بين مرکز ها و نقاط اصلي يک مجموعه (شهر)توسط خيابان ها صورت مي گيرد که به طور کلي به دو نوع تبديل مي شوند :
الف) ارتباط از طريق خيابان هاي کمربندي :
نکات مثبت :
- جهت ارتباط دادن به يک محيط مسکوني بزرگ قابل استفاده است.
- جهت بازيابي بسيار خوب است و راه هاي ورودي و خروجي با مسدود بودن يک بلوک توسط اتوبوس نيز قابل استفاده مي باشد.
نکات منفي:
- قطع کردن راه هاي پياده و ماشين رو؛
- بار زياد بر روي قسمتي از ترافيک خارجي
- نا امني در ترافيک به علت سرعت زياد.
ب) ارتباط توسط خيابان هاي مستقيم:
نکات مثبت اين خيابانها :
- جدا شدن دقيق راه هاي پياده و اتوموبيل رو و ترافيک خارجي از محيط دور نگه داشته مي شود .
- در زماني که طراحي قسمتي از فضا مورد نظر باشد امکان کنترل و کاهش سرعت به منظور افزايش ضريب ايمني وجود دارد.
نکات منفي:
- ميزان ارتباطات محدود است (حداکثر طول خيابان هاي مستقيم 300 متر مي باشد )به سختي جهت يابي مي شود
- راه هاي ورودي و خروجي در زماني که قسمتي از بلوکها مسدود مي شوند ،مشکل مي گردد و استفاده از خط اتوبوس ممکن نيست.
برش خيابان ها :
راه ها بر حسب ار ترافيکي به 6 دسته تقسيم مي گردند که عبارتند از :
- راه هاي مستقل پياده رو و عبور دوچرخه :
در طراحي اين راه ها بايد به موارد مختلفي توجه کرد که در زير به تعدادي از آن ها اشاره شده است:
بايد حداکثر فاصله راه پياده بين پارکينگ و درب ورودي منزل 100 متر باشد.
بايد حداکثر فاصله بين راه خروجي و ورودي منزل براي آمبولانس و تانکر نفت وغيره 5m باشد
طراحي راه ها براي فضاهاي مسکوني تاثير بسياري بر روي افراد محيط مسکوني مورد نظر دارد.
- راه هاي ماشين رو در فضاي مسکوني :
خيابان ها و راه هاي ماشين رو در محيط مسکوني ،معمولا از سنگ فرشهاي مناسب ،قطعات بتني يا موزايک ،مخلوطي از آسفالت يا آجر يا قطعات بتني و سنگ هاي طبيعي ساخته مي شود .اين نوع راهها خود به سه نوع تبديل مي شوند :
- راه هاي ماشين رو در محيط مسکوني تک واحدي
- راه هاي ماشين رو در محيط منازل زنجيره اي
- راه هاي ماشين رو در محيط مسکوني در طبقات
راه هاي اتومبيل رو در محيط مسکوني داراي اين خاصيت است که به علت اندازه هاي کوچکتر و تاسيسات ارتباطي محدودتر ،مخارج را کاهش مي دهد و خواسته هاي مردم ساکن محيط را نيز برآورده مي سازد.به پياده ها و کودکان توجه خاصي مبذول مي گردد و کليه افراد به راحتي مي توانند به مقاصد و منازل خود دسترسي داشته باشند.
خيابان هاي پخش کننده :
اين خيابانها ،راه حلي براي مقابله با رفت و آمد ها با سرعت بسيار بالا و بروز نا امني در ترافيک ،ارائه مي دهند. وجود انحنا در طراحي اين خيابانها و عقب نشيني و تعيين محل توقف اتومبيل ها موجب مي شود که اتومبيل ها سرعت زيادي نداشته باشند .بنابراين ايمني بيشتري در ترافيک و فضاي بيشتري براي افراد پياده به وجود آمده است .
خيابانهاي پخش کننده اگرچه از نظر طراحي ،عرض پروفيل مساوي دارند اما از نظر رفت آمد يا قوسها و جرييات تفاوت زيادي ندارند ،زيرا در درجه اول به رفت آمد روان توجه شده است .توسعه ترافيک در درجه اول ،مي تواند نه تنها براي اتومبيل ها در خيابانهاي منتهي به محيط هاي مسکوني ،بلکه براي افراد پياده نيز اشکالات زيادي را به وجود آورد که در زير به چند نمونه آن اشره شده است :
1- درصد بالاي خطر تصادف براي پياده ها و کودکان به دليل سرعت زياد اتومبيلها
2- اشغال فضاي زياد خيابانها و پارکينگ ها
3- با آن که در طول روز ترافيک تراکم کمتري دارد ،استفاده از فضاي خيابان براي بازي يا توقف به علت ناامني امکان پذير نيست
4- تکنيک هاي ترافيک و طراحي و نحوه کاربري و همچنين فضاي مسکوني محدو گرديده است .
نسبت غلط به معناي واقعي عملکرد ترافيک و فضايي که به آن تعلق دارد ،از يک طرف و خواستهاي مختلف فضاهاي مسکوني و ديگر فضاها از طرف ديگر ،خطر هاي رفت آمد و غير اقتصادي بودن طراحي خيابان ها را موجب مي شود که براي اين نواحي بايد طراحي ديگري را نيز در نظر گرفت .
در تعيين آلترنتيو هاي مختلف براي انواع خيابانها و راه هاي ماشين رو در محيط مسکوني بايد مشخصات زير را در نظر گرفت :
الف ) خيابانها با کاربري براي افراد پياده و دوچرخه سوارها (ترافيک آرام )در مقابل خيابانهاي اتومبيل رو رو شانس مساوي دارند و حتي در اولويت قرار مي گيرند.
ب) به منظرو تامين ايمني ترافيک و کاهش آلودگي محيط زيست ،رفت آمد در چنين خيابانهايي که صرفا به خيابانهاي پخش کننده محيط مسکوني محدود مي گردد مقدار سرعت پايين مي باشد و حتي در موقعي سرعت به صورت گام به گام و بسيار آهسته انجام مي گيرد.
ج) به منظور جدا نمودن فضاهاي ترافيک و کاربري هاي مختلف توسط پروفيل هاي عرضي ، مي توان از کاربري توامان کل مجموعه استفاده کرد.
د) طراحي و بخش مسکن در محدوده خيابانها بايد با تزئيناتي همراه باشد و از خطوط و قطعات جداکننده جهت بهبود جزييات ترکيب فضا صرف نظر گردد. راه هاي محلي در محيط هاي مسکوني که اتومبيل رو هستند براي ارتباط فضاي مسکوني کوچک با حداکثر 50 واحد مسکوني قابل اجراست. خيابان هاب مراکز مسکوني نيز جهت ارتباط دادن فضاي مسکوني بزرگتر با بار ترافيک براي حداکثر 100 اتومبيل ايجاد مي گردد.
مشکلات عمده شهرهاي جديد به لحاظ طراحي و ساخت،اجرا و سکونت
زمان کوتاه براي شکل گيري هويت واقعي شهرها (برخي از شهرها در طول قرنها هويت يافته،به انسجام رسيده اند درحاليکه از طراحي ،اجرا و ساخت شهرهاي جديد زمان چنداني نمي گذرد.
عدم ايجاد ارتباط متعادل و معقول بين کارکرد مسکوني اين شهرها و اشتغال ،فرصتها و ظرفيتهاي شغلي .لذا مهاجرتهاي تناوبي و آونگي روزانه و حتي فصلي در پي دارد.
انتخاب مجموعه عناصر شهرسازي هم بخش اعظم موفقيت شهررا مشروط مي کند.
ايجاد مصنوعي يک مرکز شهري (C.B.D) اگرچه آسان به نظر مي رسد اما ايجاد قدرت جاذبه اي عملکردي در مقام اجرا امري بسيار مشکل مي نمايد .
کنترل دائمي قيمت اراضي و مسکن ،بسيار دشوار است زيرا فعاليت دائمي بنگاهاي مسکن ،بورس بازي زمين ،عملکرد نامتناسب سازمانها و ارگانها ... تعيين نرخ معين ارضي و مسکن را با معضلات بسياري روبه رو مي کند.
بافت و ترکيب سنتي –جنسي جمعيت نيز در کوتاه مدت چندان مطابق طرح هاي آزمايشي جمعيت پيش نخواهد رفت .
اهميت «منظر شهري» به واسطه نقش آن در زيباسازي، هويت بخشي و روانسازي جريان زندگي در محيط شهري است.
دير زماني نيست كه «چشمانداز و منظر» به عنوان يك وجه پراهميت از محيط زيست انسان مورد توجه قرار گرفته است. محققان از ويژگيهاي تاريخي، فرهنگي و زيباشناختي به عنوان جنبههاي اصلي و قابل توجه منظر ياد كردهاند. توجه به وجوه ياد شده در شهر، جلوهاي از محيط زيست انسان را در بر ميگيرد كه «منظر شهري» ناميده شده است.
امروزه، گسترش فضاهاي مصنوع و بهبود كيفيت آنها و همچنين ميل به زندگي وابسته به طبيعت و تاريخ، جنبههاي متنوعي از «چشمانداز و منظره» را آفريدهاند كه هر يك موضوع و بستر حرفهاي خاص قرار گرفتهاند. تحقيقات و انتشارات موجود نظريههاي گوناگوني را به عنوان پشتوانههاي اقدامات اجرايي در زمينه «چشمانداز»تبيين كردهاند. رشد فعاليتهاي مربوط به «منظر» شاخههاي فرعي آن از جمله «منظر شهري» را به عنوان زمينههاي مختلف اين كار معرفي كرده است
اهميت «منظر شهري» به واسطه نقش آن در زيباسازي، هويت بخشي و روانسازي جريان زندگي در محيط شهري است.
شهرهاي امروزي، به دلايل گوناگون و اغلب اقتصادي از يافتن هويت بصري و تاريخي مطلوب بيبهره ميمانند. در عين حال لازم است تا با توجه به زمينههاي نظري و بنيادين مباحث «منظر شهري» از تبديل شدن اين مقوله به نوعي فعاليت تخيلي و بيمبنا جلوگيري به عمل آيد چرا كه سيماي شهر، همه چيزي است كه از شهر «حس» ميشود و به «ديده» ميآيد. تعاريف امروزي منظر، دايره شمول، آن را از محدوده «نظر» به همه آن چيزي كه از محيط دريافت ميشود توسعه ميدهد كه ويژگيهاي صوتي، بو و بافت از جمله اين موارد است.
منظر، جلوهاي از واقعيت فضاي زيست انسان است كه توسط استفاده كننده درك ميشود و بايد اذعان داشت به رغم در انزوا ماندن آن، مهمترين وجه محيطزيست است كه با انسان در ارتباطي روحاني به سر ميبرد. آنچه يك «محيط» را خوب، دلباز، دلچسب، مطبوع، با صفا، زنده و با نشاط ميسازد، همان است كه در بحثهاي «منظر و چشمانداز» مورد توجه قرار گرفته است.
نمودهاي هويت شهر
يك شهر چگونه صاحب هويت شناخته ميشود؟ دانستيم كه هويت در مقوله شهر، معماري و هنر امري تشكيلي و داراي شدت و ضعف است. آنچه آن را به اصطلاح با هويت ميخوانند، داراي مراتبي از اتصال به تاريخ و تحولات گذشته خود است كه عرف آن حد را با هويت ميشناسد. در واقع، هميشه ميتوان نشانههايي هر چند جزئي در ارتباط ميان امر واقع با گذشته او پيدا كرد. اگر چه تبيين كمي اين حد، فرآيندي پيچيده و كمسابقه است، لكن ميتوان با حدي از تسامح و با تكيه بر عرف، مقولات با هويت و بيهويت (و در واقع با هويت قوي و ضعيف) را از يكديگر تميز داد.
ايجاد هويت به منزله تداعي خاطرات شهر سنتي ايران در منظر شهر جديد، اقدامي است كه منحصر به دخالت در سيماي محيط نميشود. بلكه جنبههاي ساختاري و برنامهريزي شهر را نيز دستخوش دگرگوني ميكند كه تاثيرات آنها در مرحله بعد در منظر شهر به ديده ميآيند، لكن هميشه ميتوان در شهري كه ساخته شده، اقداماتي موضعي (و البته بر مبناي برنامهاي حساب شده و پيش انديشيده) به عمل آورد. بر اساس آنچه گفته شد، شهر ا براي گريز از چهره ناشناخته و گم گشته امروزي در نخستين قدم نيازمند مطالعات فني در زمينه منظر، جنبههاي نظري هويت و نمودهاي تاريخي آن است. قدم ديگر تجزيه و تحليل سنت پربار گذشتگانمان در ساخت و پرداخت شهرهايشان است. بايد ضابطههاي منظرين شهر ايراني را بشناسيم. زيباشناسي آن را درك كنيم. آنگاه با درك اهميت خاصي كه مقوله سيماي شهر در هويتبخشي، مطبوعسازي و روانبخشي فضا دارد نسبت به طراحي نواحي خاص از شهر همت گماريم. تنوع زياد موضوعات مربوط به مقوله منظر شهري و همچنين كثرت مسايل و نيازهاي بهسازي شهر امروز ايجاب ميكند تا بر اساس روشي نظامدار نسبت به انتخاب زمينههاي كار و اولويتبندي آنها اقدام كرد.][ii][
مشکلات عمده شهرهاي جديد به لحاظ طراحي و ساخت،اجرا و سکونت
زمان کوتاه براي شکل گيري هويت واقعي شهرها (برخي از شهرها در طول قرنها هويت يافته،به انسجام رسيده اند درحاليکه از طراحي ،اجرا و ساخت شهرهاي جديد زمان چنداني نمي گذرد.
عدم ايجاد ارتباط متعادل و معقول بين کارکرد مسکوني اين شهرها و اشتغال ،فرصتها و ظرفيتهاي شغلي .لذا مهاجرتهاي تناوبي و آونگي روزانه و حتي فصلي در پي دارد.
انتخاب مجموعه عناصر شهرسازي هم بخش اعظم موفقيت شهررا مشروط مي کند.
ايجاد مصنوعي يک مرکز شهري (C.B.D) اگرچه آسان به نظر مي رسد اما ايجاد قدرت جاذبه اي عملکردي در مقام اجرا امري بسيار مشکل مي نمايد .
کنترل دائمي قيمت اراضي و مسکن ،بسيار دشوار است زيرا فعاليت دائمي بنگاهاي مسکن ،بورس بازي زمين ،عملکرد نامتناسب سازمانها و ارگانها ... تعيين نرخ معين ارضي و مسکن را با معضلات بسياري روبه رو مي کند.
بافت و ترکيب سنتي –جنسي جمعيت نيز در کوتاه مدت چندان مطابق طرح هاي آزمايشي جمعيت پيش نخواهد رفت .
اهميت «منظر شهري» به واسطه نقش آن در زيباسازي، هويت بخشي و روانسازي جريان زندگي در محيط شهري است .
دير زماني نيست كه «چشمانداز و منظر» به عنوان يك وجه پراهميت از محيط زيست انسان مورد توجه قرار گرفته است. محققان از ويژگيهاي تاريخي، فرهنگي و زيباشناختي به عنوان جنبههاي اصلي و قابل توجه منظر ياد كردهاند. توجه به وجوه ياد شده در شهر، جلوهاي از محيط زيست انسان را در بر ميگيرد كه «منظر شهري» ناميده شده است.
امروزه، گسترش فضاهاي مصنوع و بهبود كيفيت آنها و همچنين ميل به زندگي وابسته به طبيعت و تاريخ، جنبههاي متنوعي از «چشمانداز و منظره» را آفريدهاند كه هر يك موضوع و بستر حرفهاي خاص قرار گرفتهاند. تحقيقات و انتشارات موجود نظريههاي گوناگوني را به عنوان پشتوانههاي اقدامات اجرايي در زمينه «چشمانداز»تبيين كردهاند. رشد فعاليتهاي مربوط به «منظر» شاخههاي فرعي آن از جمله «منظر شهري» را به عنوان زمينههاي مختلف اين كار معرفي كرده است
اهميت «منظر شهري» به واسطه نقش آن در زيباسازي، هويت بخشي و روانسازي جريان زندگي در محيط شهري است.
شهرهاي امروزي، به دلايل گوناگون و اغلب اقتصادي از يافتن هويت بصري و تاريخي مطلوب بيبهره ميمانند. در عين حال لازم است تا با توجه به زمينههاي نظري و بنيادين مباحث «منظر شهري» از تبديل شدن اين مقوله به نوعي فعاليت تخيلي و بيمبنا جلوگيري به عمل آيد چرا كه سيماي شهر، همه چيزي است كه از شهر «حس» ميشود و به «ديده» ميآيد. تعاريف امروزي منظر، دايره شمول، آن را از محدوده «نظر» به همه آن چيزي كه از محيط دريافت ميشود توسعه ميدهد كه ويژگيهاي صوتي، بو و بافت از جمله اين موارد است.
منظر، جلوهاي از واقعيت فضاي زيست انسان است كه توسط استفاده كننده درك ميشود و بايد اذعان داشت به رغم در انزوا ماندن آن، مهمترين وجه محيطزيست است كه با انسان در ارتباطي روحاني به سر ميبرد. آنچه يك «محيط» را خوب، دلباز، دلچسب، مطبوع، با صفا، زنده و با نشاط ميسازد، همان است كه در بحثهاي «منظر و چشمانداز» مورد توجه قرار گرفته است.
نمودهاي هويت شهر
يك شهر چگونه صاحب هويت شناخته ميشود؟ دانستيم كه هويت در مقوله شهر، معماري و هنر امري تشكيلي و داراي شدت و ضعف است. آنچه آن را به اصطلاح با هويت ميخوانند، داراي مراتبي از اتصال به تاريخ و تحولات گذشته خود است كه عرف آن حد را با هويت ميشناسد. در واقع، هميشه ميتوان نشانههايي هر چند جزئي در ارتباط ميان امر واقع با گذشته او پيدا كرد. اگر چه تبيين كمي اين حد، فرآيندي پيچيده و كمسابقه است، لكن ميتوان با حدي از تسامح و با تكيه بر عرف، مقولات با هويت و بيهويت (و در واقع با هويت قوي و ضعيف) را از يكديگر تميز داد.
ايجاد هويت به منزله تداعي خاطرات شهر سنتي ايران در منظر شهر جديد، اقدامي است كه منحصر به دخالت در سيماي محيط نميشود. بلكه جنبههاي ساختاري و برنامهريزي شهر را نيز دستخوش دگرگوني ميكند كه تاثيرات آنها در مرحله بعد در منظر شهر به ديده ميآيند، لكن هميشه ميتوان در شهري كه ساخته شده، اقداماتي موضعي (و البته بر مبناي برنامهاي حساب شده و پيش انديشيده) به عمل آورد. بر اساس آنچه گفته شد، شهر ا براي گريز از چهره ناشناخته و گم گشته امروزي در نخستين قدم نيازمند مطالعات فني در زمينه منظر، جنبههاي نظري هويت و نمودهاي تاريخي آن است. قدم ديگر تجزيه و تحليل سنت پربار گذشتگانمان در ساخت و پرداخت شهرهايشان است. بايد ضابطههاي منظرين شهر ايراني را بشناسيم. زيباشناسي آن را درك كنيم. آنگاه با درك اهميت خاصي كه مقوله سيماي شهر در هويتبخشي، مطبوعسازي و روانبخشي فضا دارد نسبت به طراحي نواحي خاص از شهر همت گماريم. تنوع زياد موضوعات مربوط به مقوله منظر شهري و همچنين كثرت مسايل و نيازهاي بهسازي شهر امروز ايجاب ميكند تا بر اساس روشي نظامدار نسبت به انتخاب زمينههاي كار و اولويتبندي آنها اقدام كرد. ] [ii] [
مسئله تفكيك اراضي از اهم مسائل شهري و شهرسازي و پايه و اساس رشد موزون شهرها و اجراي طرح جامع و طرحهاي تفصيلي و ضوابط مقرر در طرحهاي مذكور ميباشد. در حقيقت ميتوان با بكار بردن ضوابط و روشدهاي اصولي, از طريق كنترل و نظارت بر تفكيك اراضي و ساختمانها و منظور داشتن اختيار براي مراجع ذيربط در امور شهرسازي در مورد بررسي و اصلاح نقشههاي تفكيكي پيشنهادي توسط مالكان اراضي قبل از اقدامات ثبتي حداقل 60 درصد نظرات اصلاحي طرحهاي جامع و تفصيلي را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشيد.
لازم به يادآوري است كه نه فقط طرح جامع, بلكه طرحهاي تفصيلي يك شهر نيز جزئيات گذربنديها و مسير دقيق خيابانها و كوچهها و معابر را تعيين نميكنند. در طرح جامع فقط مسير تقريبي شبكه اصلي گذربنديهاي شهر به صورت شماتيك مشخص ميشود و طرح تفصيلي نيز حداكثر وظيفهاي را كه انجام ميدهد تعيين مسير دقيق يا بالنسبه دقيق شبكه اصلي گذربنديهاي شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرحهاي تفصيلي نميتوان دقيقاً مسير كليه معابر فرعي را مشخص ساخت و اين كاري است كه بايد در موقع تصويب نقشههاي تفكيكي اراضي و ساختمانها كه توسط مالكان آنها پيشنهاد ميشود انجام گردد. به اين ترتيب كه مراجع اداري و استصوابي و مشورتي در امور شهرسازي بايد مجاز باشند مسير معابر فرعي و ارتباط آنها با معابر وسيعتر و بالاخره با شبكه گذربنديهاي عمومي را تعيين نموده نقشههاي تفكيكي پيشنهادي متقاضيان را اصلاح يا آنها را وادار به اصلاح و تجديدنظر بر همان اساس بنمايند. حتي در مواردي كه منطقهاي از يك شهر يا همهي يك شهر نيز فاقد طرح تفصيلي باشد ميتوان با بكاربردن روش فوقالذكر طرحريزي فيزيكي شهر را تحت نظام صحيحي درآورد و فقدان طرح تفصيلي را جبران نمود و يا به عبارت ديگر همين نقشههاي تفكيكي را تبديل به طرح تفصيلي كرد.
وجود آئيننامه تفكيك اراضي كه متكي به قانون شهرسازي بوده و به مراجع مربوط اختيار اعمال روشهاي فوقالذكر را در مورد امعان نظر در نقشههاي تفكيكي و اصلاح يا تكميل آنها بر اساس نيازهاي عمومي شهر واگذار كند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها كه در حال توسعه ميباشند تاثير اساسي دارد, چه اراضي مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسياري از آنها هنوز به قطعات كوچك ساختماني تفكيك نگرديده است و مالكان آنها براي تفكيك يا تفكيك مجدد به قطعات كوچكتر مراجعه خواهند كرد و مراجع ذيربط ميتوانند در موقع مراجعه هر يك از مالكان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشههاي تفكيكي پيشنهادي بنمايند و به اين ترتيب طرحريزي فيزيكي شهر را تدريجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.
سابقه نظارت بر تفكيك اراضي در ايران
تا سال 1345 كه قانون اصلاح پارهاي از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداري از تصويب گذشت و همزمان با آن نيز كار تهيه طرحهاي جامع شهري در ايران رونق گرفت, سياست تفكيك و تعيين نوع استفاده از زمين بطور دربست در اختيار شخص مالك بود. مالك اختيار مطلق داشت كه زمين خود را هر وقت بخواهد, به هر شكل و به هر اندازه كه مايل است تفكيك و قطعهبندي كند. طول و عرض معابر را در زمينهايي كه تفكيك مينمايد شخصاً و به ميل و سليقه خود تعيين كند و به هر شكل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختماني كه مايل است بسازد و براي هر منظور كه مايل است مورد استفاده قرار دهد.
اداره ثبت وظيفه داشت هر نقشه تفكيكي كه مالك پيشنهاد ميكند قبول كرده به ثبت برساند و به آن رسميت داده اسناد مالكيت تفكييك صادر نمايد. تنها هدف دخالت اداره ثبت در اين بود كه مراقبت كند در نقشه تفكيكي به اراضي مجاور و متعلق به ديگران تجاوز نشود و شهرداري نيز در مورد احداث ساختمانها موظف بود هر نقشه ساختماني را كه مالك پيشنهاد مينمود تصويب و پروانه ساختمان صادر نمايد. صدور پروانه ساختمان فقط از اين جهت انجام ميگرفت كه شهرداري مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دريافت نمايد و حداكثر اينكه مراقبت كند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان داراي استحكام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جاني بوجود نياورد و يا كمتر بوجود آورد.
براي اولين بار در سال 1345 ضمن مواد 98لإ 99 و 101 الحاقي به قانون شهرداري اين اختيار به شهرداريها داده شده تا نحوه استفاده از زمين و منطقهبندي شهر و محل تاسيسات عمومي و ساير نيازمنديها را تعيين نموده, در قطعهبندي و تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر دخالت كنند و نقشههاي تفكيكي اراضي را قبل از آنكه اقدام ثبتي نسبت به آنها انجام شود مورد بررسي و تصويب قرار دهند.
قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران كه 6 سال بعد از آن در سال 1351 از تصويب گذشت مقررات قبلي را تكميلتر و قاطعتر نمود و به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران اختيار داد تا ضوابط مورد نياز براي رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصويب قرار دهد و ماده 7 قانون مذكور شهرداريها را مكلف به اجراي مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران نمود. لكن تاكنون ضوابط شهرسازي قابل ملاحظهاي كه عموميت داشته و شامل همه شهرهاي كشور شود توسط شوراي عالي فوقالذكر تصويب و اعلام نگرديده است.
وضع موجود نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي شهرها
چنانكه در بالا توضيح داه شد, ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است: \"اداره ثبت اسناد و دادگاهها مكلفند در موقع تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشهاي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. همچنين ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب اسفندماه 1351 مقرر مينمايد: در شهرهايي كه داراي نقشه جامعه ميباشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشهاي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامعه يا تفصيلي يا هادي تاكيده كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاهها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند. هرگاه ظرف مدت چهارماه نقشه تفكيكي از طرف شهرداري حسب مورد به ثبت يا دادگاه ارسال نشود ثبت يا دادگاه نسبت به تفكيك يا افراز راساً اقدام خواهند نمود.
در حال حاضر روش مورد عمل اين است كه شهرداريها وظايف خود را در مورد نقشهدهاي تفكيكي اراضي و تصويب آنها محدود به آن ميدانند كه رسيدگي كنند زميني كه براي آن تقاضاي تفكيك شده است در مسير گذربنديها و تاسيسات پيشبيني شده در طرح جامع و طرحهاي تفصيلي (اگر براي آن شهر طرح جامع و براي آن منطقه طرح تفصيلي تهيه و تصويب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفكيكي و عرض معابر آن نيز از ميزان مساحت قطعات و عرض معابر كه در ضوابط پيوست طرح جامع تعيين شده است كمتر نباشد. شهرداري وارد اين مسئله نميشود كه اولاً معابر تعيين شده در نقظه تفكيكي چه كيفيتي داشته و چگونه به معابر اصلي متصل ميگردد و مسير معابر مذكور در كدام جهت قرار ميگيرد كه تناسب لازم را با گذربنديهاي آن ناحيه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفكيكي چگونه تعيين شده و آيا با ساير قطعات مجاور و يا ساختمانهايي كه قبلاً در آن منطقه ايجاد شده است هماهنگي دارد يا نه؟
در وضع موجود مخصوصاً با اختياري كه به موجب مواد 96 و 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازي و عمران شهري مصوب آذرماه 1347 و ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 به شهرداريها براي تصويف نقشههاي تفكيكي اراضي و نظارت بر طرز استفاده از زمين در داخل محدوده و حريم شهرها داده شده است, ممكن است ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اختيارات مذكور توسط شورايعالي شهرسازي و معماري ايران تصويب و ابلاغ گرديده به موقع اجرا درآيند, و يا اينكه هر شهرداري با استناد به بند 9 ماده 45 قانون شهرداري آئيننامه مربوط را تهيه نموده به تصويب شوراي شهر برساند و سپس اجرا كند. ولي هيچيك از دو نوع اقدام مذكور تاكنون انجام نگرديده و دخالت شهرداريها محدود به ضوابط تعيين شده در طرحهاي جامع شهري و تنها در شهرهايي است كه داراي طرح جامع ميباشند.
در ماه 2 قانن نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب مردادماده 1352 تعيين سياست كلي تفكيك اراضي واقع در حد فاصل بين محدوده خدمات شهري فعلي و محدوده 25 ساله توسعه آينده به عهدهي شوراي نظارت بر گسترش شهر تهران واگذار گرديده و در طرح جامع شهر تهران ضوابطي در مورد تفكيك اراضي مقرر شده است كه تعيين جزئيت اين قبيل امور مربوط به طرحهاي تفصيلي ميباشد.
وضع موجودنظارت و كنترل بر تفكيك اراضي خارج از محدوده شهرها
در مورد تفكيك اراضي به قطعات ساختماني درخارج از محدوده و حريم شهرها نظر به اينكه به موجب ماده 7 قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي ايجاد شهر و شهرك غيرروستايي در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها موكول به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي و تصويب شوراي عالي شهرسازي خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذكور به طور كلي تعيين سياستهاي شرسازي در سراسر كشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهدهي وزارت مسكن و شهرسازي واگذار گرديده و بر طبق ماده 8 قانون فوقالذكر تصويب آئيننامههاي اجرايي آن از وظايف و اختيارات هيئت وزيران مقرر شده است. آئيننامه مزبور تحت عنوان \"آئيننامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها\" در تاريخ 27 ارديبهشت ماه 1355 به تصويب هيئت وزيران رسيده و ابلاغ گرديده است.
به موجب ماده 3 آئيننامه فوقالذكر تفكيك و تقسيم اراضي واقع در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها به قطعات كمتر از بيست هكتار در مورد شهركها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضي غيرشهرك تحت شرايط و ترتيبات زير مجاز خواهد بود.
هدف از تفكيك اجراي طرح مشخصي باشد كه طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذيربط قرار گرفته باشد.
مساحت قطعات تفكيكي معادل و متناسب با اجراي طرح مورد نظر باشد.
انجام عمليات ساختماني با تاسيساتي طرح در زمين مود نظر امكانپذير بوده و مغايرتي با ضوابط تعيين شده در ماده 4 همان آئيننامه در مورد ايجاد ساختمانها و تاسيسات نداشته باشد.
نظر وزارت كشاورزي و منابع طبيعي يا واحدهاي تابع آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد مبني بر عدم قابليت توليد زراعي اراضي و اقتصادي نبودن بهرهوري كشاورزي از زمين مورد نظر و مناسب بودن آن براي اجراي طرح نسبت به اراضي ديگر همان حوزه كشاورزي اعلام شده باشد.
تقاضا و نقشه تفكيكي ضمن رعايت كليه شرايط بالا مورد تصويب مراجعي كه در حوزه هر استان اختيار صدور پروانههاي ساختماني را در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
در تبصره 1 همين ماده مقرر شده است ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هيچ نوع تقاضاي تفكيكي را به قطعات كوچكتر از 20 هكتار قبل از اينكه مورد تصويب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذيرند و نسبت به آن اقدام كنند و نيز به موجب تبصره 2 ماده فوقالذكر در محدوده مسكوني روستاها صدور اجازه تفكيك با رعايت قوانين جاري كشور در حدود نيازهاي سكونتي و اجتماعي روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها يا واحدهاي تابعه آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد خواهد بود و طبق ماده 9 همين آئيننامه تعيين محدوده مسكوني هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها ميباشد. (وزارت تعاون و امور روستاها بعداً منحل و امور آن در اين قبيل مسائل به وزارت كشاورزي و منابع طبيعي واگذار گرديد و وزارتخانه اخيرالذكر بعداً به نام وزارت كشاورزي و عمران روستايي تغييرنام يافت.)[1]
ماده 14 آئيننامه فوقالذكر انجام عمليات مربوط به تفكيك ثبتي اراضي شهركها را منوط به اتمام عمليات زيربنايي و صدور پروانه بهرهبرداري و اجازه تفكيك نموده و اضافه شده است كه برحسب مورد ممكن است عمليات اجرايي زيربنايي و صدور پروانه بهرهبرداري و اجازه تفكيك در مورد اراضي شهركها به مراحل مختلف تقسيم گرديده پس از خاتمه عمليات هر قسمت پروانه بهرهبرداري و اجازه تفكيك نسبت به آن قسمت صادر و به احداثكننده شهرك تسليم شود. همچنين در مواردي كه به تشخيص كميسيون مقرر در ماده 13 آئيننامه فوقالذكر ايجاب كند ميتوان پروانه بهرهبرداري را از لحاظ امكان تفكيك و فروش قطعات ساختمانها و اراضي قبل از اتمام عمليات اجرايي زيربنايي نسبت به هر قسمت از شهرك صادر نموده مشروط بر اينكه از متقاضي تضمين كافي كه ترتيب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گرديد براي اتمام عمليت زيربنايي قسمتهاي مذكور اخذ شود.
در مورد دستورالعمل مربوط تبصره ماده 12 آئيننامه مقرر نموده كه توسط وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و پيشنهاد گرديده به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد و اين دستورالعمل در تاريخ 17 اسفندماه 1356 از تصويب گذشت.
تفكيك اراضي در رابطه با طرحهاي جامع و تفصيلي شهرها
گرچه تفكيك زمين مستقيماً يك فعاليت ساختماني و فيزيكي نيست, ولي بدون ترديد عامل اصلي و مقدمه كار ساختمان ميباشدو در صورتيكه تفكيك اراضي در شهرها به نحو صحيحي انجام نشود و كنترل صحيحي نسبت به آن اعمال نگردد, كنترلهاي ساختماني نيز بينتيجه خواهد بود يا حداقل نتايج چشمگيري دربر نخواهد داشت.
تفكيك اراضي, مخصوصاً در مورد اراضي بزرگ خود به تنهايي ميتواند به عنوان يك طرح تفصيلي براي ناحيهاي از شهر تلقي گرديده طرز استفاده از زمين و تخصيص قطعات آن براي مصارف مختلف در نقشه تفكيكي مشخص شود. در اكثر كشورها صاحب زمين كه قصد تفكيك آن را دارد مكلف است ضمن اينكه نقشه تفكيكي خود را به تصويب شهرداري ميرساند طرز استفاده از قطعات زمين را مشخص ساخته كليه فعاليتها و عمليات زيربنايي شهرسازي آن را انجام دهد و يا هزينه انجام آنها را به شهرداري پرداخت كند تا توسط شهرداري به انجام برسد.
تفكيك اراضي در رابطه با منطقهبندي و تعيين طرز استفاده از اراضي شهرها
نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي موثرترين وسيله اجراي ضوابط منطقهبندي شهرها به مناطق مسكوني- صنعتي تجاري و اداري و غيره و همچنين ضوابط مربوط به استفاده از اراضي ميباشد و چون اساس طرحهاي جامع شري بر اين پايه قرار دارد لذا ميتوان گفت كنترل تفكيك اراضي و وادار كردن مالكان به تهيه نقشه تفكيكي با رعايت ضوابط مذكور منشا و اساس اجراي طرح جامع و استقرار نظام صحيح شهرسازي است.
قطعات اراضي شهر و بالاخص قطعات اراضي كه در نقشههاي تفكيكي قرار ميگيرند به سه دسته تقسيم ميشوند: دسته اول قطعاتي كه انجام هر نوع عمليات ساختماني در آنها به شرط آنكه مغاير با ضوابط منطقهبندي نباشد آزاد است و مالك ميتواند در هر موقع براي آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به ميل و سليقه خود بسازد. دسته دوم آن تعداد از قطعاتي كه براي نيازمنديهاي عمومي شهر تخصيص داده ميشود و عمليات ساختماني آنها بايد توسط شهرداري يا سازمانهاي ذيربط دولتي انجام گردد و يا اينكه ممكن است در پارهاي از موارد متقاضي تفكيك مكلف شود طبق نقشهاي كه در اختيار او قرار ميگيرد ساختمان را ايجاد و به شهرداري يا سازمانهاي ذيربط دولتي كه عهدهدار تامين خدمات مربوط در شهر ميباشند واگذار كند و يا گاهي ممكن است بهاي بعضي از قطعات مذكور بر اساس ضوابطي كه در مورد تصرف اراضي براي ايجاد تاسيسات و نيازمنديهاي شهري و دولتي در قبال پرداخت قيمت يا غرامت مقرر است به مالك پرداخت شود و بالاخره دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضي ميباشند كه براي احداث ساختمانها يا تاسيسات معيني از قبيل فروشگاه, هتل, رستوران, بانك, پست و مخابرات, مدارس غيردولتي, درمانگاهها و بيمارستانهاي غيردولتي, دفاتر تجارتي و فني و نظاير آنها تخصيص پيدا ميكنند و در مورد اين قبيل قطعات مالك اختيار كافي در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عين حال شهرداري يا دولت هم آنها را خريداري و تصرف نميكنند, بلكه اعلام ميشود كه براي اين قبيل قطعات پروانه ساختمان جز براي منظوري كه اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالك ميتوان اين قبيل قطعات اراضي را به اشخاصي كه قصد ساختن آن را براي منظور تخصيص يافته دارند بفروشد و يا اينكه راساً آنها را براي همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و يا اينكه ساختمان ايجاد شده به ترتيب فوق را بفروشد يا اجاره دهد.
منظور داشتن معابر و تاسيسات عمومي در نقشههاي تفكيكي اراضي
معابري كه در نقشههاي تفكيك اراضي منظور ميگردد بر دو دسته تقسيم ميشوند: دسته اول معابري كه به موجب طرح جامع يا طرحهاي تفصيلي مصوب منظور گرديده و غالباً شامل شاهراهها و خيابانهاي اصلي درجه اول و دوم ميباشد ودسته دوم معابري كه بنا به اقتضاي وضع خاص زمين و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر يك از مناطق شهر و تمايل مالك به كيفيت تفكيك تعيين ميشوند. در مورد دسته اول مالك زمين هيچگونه اختياري نداشته مكلف است آن معابر را به نحوي كه در طرح جامع يا تفصيلي تعيين گرديده است در زمين خود منظور نمايد. لكن در مورد معابر دسته دوم مالك يا متقاضي تفكيك داراي اختياراتي بوده ميتواند ميل و سليقه خود را در آن اعمال كند, به شرط آنكه ناهماهنگي با شبكه گذربنديهاي آن منطقه از شهر يا نازيبايي ايجاد ننموده عرض معابر كمتر و يا خيلي بيشتر از ضوابط تعيين شده در مورد شبكه گذربنديهاي شهر نباشد.
قسمت اخير ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه موضوع آن اختيارات شهرداريها در مورد نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي و الزام مالكان به جلب موافقت شهرداري با نقشههاي تفكيكي قبل از ارائه آن به ثبت املاك ميباشد تصريح نموده است كه:
\"معابر و شورع عمومي كه در اثر تفكيك اراضي احداث ميشود متعلق به شهرداري است و شهرداري در قبال آن به هيچ عنوان وجهي به صاحبان آن پرداخت نخواهد كرد.\"
چنين به نظر ميرسد كه منظور اين قسمت از ماده 101 فوقالذكر آن باشد كه فقط معابري كه بنا به اقتضاي عمل تفكيك و با رضايت و طبق سليقه و ميل مالك احداث ميشود بابت آنها كه تقاضاي تفكيك مينمايد عبور كند و صاحب زمين راوادار به منظور داشتن معابر مذكور در آن زمين بنمايند غرامت به او تعلق خواهد گرفت- ولي مدلول ماده مذكور يك چنين صراحتي را ندارد و معلوم نيست فرضاً اگر 80 درصد زمين كسي كه تقاضاي تفكيك ميكند در مسير بزرگ راه يا خيابان قرار گيرد تكليف او چيست و چگونه با او رفتار خواهد شد.
در اين مورد روشي كه در بعضي از كشورهاي پيشرفته صنعتي اعمال ميشود از اين قرار است كه اگر به هر علت 30 يا 40 درصد زمين موضوع تفكيك (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از يك شهر) جزء معابر و فضاها يا تاسيسات عمومي واقع شود غرامتي به مالك پرداخت نخواهد شد. لكن در صورتيكه كمتر از مقادير مقرر فوق براي نيازهاي عمومي تخصيص پيدا كند تفاوت آن به صورت اصل يا قيمت زمين از مالك دريافت و در صورتيكه اضافه بر مقادير ياد شده براي نيازهاي عمومي تخصيص يابد تفاوت آن نسبت به مازادهاي مذكور به صورت وجه نقد يا زمين از محل ديگر به او داده خواهد شد به نحوي كه شهرداري در مجموع نه درآمدي از اين محل داشته و نه هزينهاي را از محل درآمدهاي عمومي خود ناگزير به پرداخت باشد.
تفكيك ساختمان
اگرچه ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه مقرر ميدارد: \"اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاهها مكلفند در موقع تقاضاي تفكيك اراضي محدوده شر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشهاي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. .. \" فقط به ذكر كلمه (اراضي) اكتفا نموده و از (ساختمان) اسمي نبرده است. ولي بايد توجه داشت كه هر ساختمان در زميني بنا شده است و تفكيك ساختمان بدون تفكيك زمين زير آن (جز در مورد تفكيكهاي آپارتماني) غيرممكن است. بنابراين مفاد ماده مذكور شامل ساختمانهاي شهر هم ميگردد. مخصوصاً كه اگر غير از اين تصور شود نقض غرض بوده است مالك يك قطعه زمين مثلاً 3000 متري كه طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نميشود كه زمين خود را به سه قطعه هزار متري تقسيم كند, ابتدا به شهرداري مراجعه نموده تقاضاي پروانه ساختمان در زمين مذكور بنمايد و نقشه ساختمان را طوري تهيه و پيشنهاد كند كه بتواند سه ساختمان مجزا در كنار يكديگر بنا نمايد. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اينكه عمليت ساختماني خاتمه يافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضاي تفكيك آن را بنمايد و ثبت اسناد و املاك نيز بدون نياز به كسب موافقت شهرداري تشريفات ثبتي تفكيك را انجام داده براي هر يك از قطعات سند, مالكيت تفكيكي جداگانه صادر نمايد.
اين عمل كه نوعي فرار از قانون محسوب ميگردد, چند پيش در يكي از شهرهاي كشور اتفاق افتاده بود و با مكاتباتي كه بين وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت كل صورت گرفت, سازمان مذكور به واحدهاي تابعه خود بخشنامه صادر كرد كه در شهرايي كهداراي طرح جامع ميباشند, نقشه تفكيك ساختمانها نيز بايد قبلاً به تصويب شهرداري محل برسد.
از سال 1342 كه قانون تملك آپارتمانها براي اولين بار در ايران به تصويب رسيد و مخصوصاً از سال 1347 كه آئيننامه اجرايي قانون مذكور از تصويب گذشت, تفكيك آپارتماني نيز در مورد ساختمانها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمين زير ساختمان امكان پيدا كرد و در حال حاضر قانون و آئيننامه مذكور در اكثر شهرهاي بزرگ و متوسط اجرا ميشود.
آمادهسازي اراضي مورد تفكيك
در اكثر كشورهاي پيشرفته صنعتي صاحبان اراضي وسيع بالنسبه وسيع كه قصد تفكيك آن را دارد, مكلف ميشوند تمام يا بعضي از فعاليتها و عمليت زيربنايي شهرسازي آن را نظير انجام لولهكشيهاي آب و فاضلاب و كابلكشيهاي برق و تلفن و نصب تاسيسات روشنايي معابر و احداث مجاري دفع آبهاي سطحي و اسفالت و كفسازي و درختكاري معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و يا هزينهي انجام آنها را به شهرداري پرداخت كنند تا توسط شهرداري به انجام برسد.
در كشور ما اين موضوع در مورد احداث شهركها و مجتمعهاي ساختماني اعمال گرديده و در ماه 14 آئيندنامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ترتيبات لازم مقرر گرديده كه در صفحات قبل توضيح داده شده است.
همچنين در لايحهي جديد قانون طرحريزي شهري و منطقهاي كه در سال 1366 توسط وزارت مسكن و شهرسازي تنظيم و آماده براي پيشنهاد شده است, ترتيبات لازم در مورد آمادهسازي اراضي واقع در داخل محدوده يا حريم شهرها توسط مالكان يا متقاضيان تفكيك به عنوان شرايط تصويب نقشه تفكيكي و موافقت با تفكيك در نظر گرفته شده است. ماده 41 لايحهي مذكور از اين قرار است:
\"ماده 41- تسطيح و كفسازي و اسفالت معابر و احداث مجاري دفع آب و باران و برف و درختكاري و نصب تاسيسات روشنايي معابر و ميادين و انجام عمليات لولهكشي آب و فاضلاب و كابلكشي برق و تلفن و ساير انشعابات و تامين ساير تاسيسات عمومي مورد نياز در اراضي كه تقاضاي تفكيك آنها براي عمليات شهرسازي و ساختماني تسليم ميشود و يا بعضي از اقدامات و عمليات فوقالذكر ممكن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمين و متقاضي تفكيك واگذار شود.\"
سامانه خرید و امن این
سایت از همهلحاظ مطمئن می باشد . یکی از
مزیت های این سایت دیدن بیشتر فایل های پی دی اف قبل از خرید می باشد که شما می
توانید در صورت پسندیدن فایل را خریداری نمائید .تمامی فایل ها بعد از خرید مستقیما دانلود می شوند و همچنین به ایمیل شما نیز فرستاده می شود . و شما با هرکارت
بانکی که رمز دوم داشته باشید می توانید از سامانه بانک سامان یا ملت خرید نمائید . و بازهم
اگر بعد از خرید موفق به هردلیلی نتوانستیدفایل را دریافت کنید نام فایل را به شماره همراه 09159886819 در تلگرام ، شاد ، ایتا و یا واتساپ ارسال نمائید، در سریعترین زمان فایل برای شما فرستاده می شود .
آدرس خراسان شمالی - اسفراین - سایت علمی و پژوهشی آسمان -کافی نت آسمان - هدف از راه اندازی این سایت ارائه خدمات مناسب علمی و پژوهشی و با قیمت های مناسب به فرهنگیان و دانشجویان و دانش آموزان گرامی می باشد .این سایت دارای بیشتر از 12000 تحقیق رایگان نیز می باشد .که براحتی مورد استفاده قرار می گیرد .پشتیبانی سایت : 09159886819-09338737025 - صارمی
سایت علمی و پژوهشی آسمان , اقدام پژوهی, گزارش تخصصی درس پژوهی , تحقیق تجربیات دبیران , پروژه آماری و spss , طرح درس
مطالب پربازديد
متن شعار برای تبلیغات شورای دانش اموزی تحقیق درباره اهن زنگ نزن انشا در مورد 22 بهمن