تفكیك در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات كوچك‌تر. به عنوان مثال، مالك یا مالكان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200 متری تقسیم نموده كه در عرف ثبتی به این اقدام گفته می‌شود، آن زمین به قطعات 200 متری تفكیك شده است. ‌
‌به این ترتیب از تفكیك به منظور انتقال قطعات تفكیك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفكیك در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفكیكی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالكیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

در واقع اگر یكی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكیك اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملك خود را به3 قسمت تقسیم كند؛ اما سند اولیه را باطل نكند، این تفكیك فاقد اعتبار است. ‌با وجود این، تفكیك برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملك به قطعات كوچك‌تر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید؛ اما فرعی داده می‌شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای كه انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفكیك در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها مالك، بیش از یك نفر است و ممكن است یكی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.

در تقسیم نامه ملك مشاع است و بعد از تفكیك، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفكیكی برای هر مالك مشاعی یك قطعه مفروزی تعیین واسناد مالكیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالكیت مفروزی برای مالكان صادر می‌شود. تفاوت بین افراز و تفكیك تفكیك زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفكیك یك مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل كثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یك تكلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده كه همه به یك نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشكلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. افراز ملك همزمان با تقسیم و تفكیك در حقوق مدنی راه یافته مقوله‌ای است كه تا به حال چنان صورت كلی و شیوه اقدامی پیدا نكرده و همه راه‌ها به یك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.


تفاوت تفكیك و افراز از نظر شكلی و ماهیتی عبارت است از :


1- در تـفـكـیـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكیك است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالكیت بیش از یك نفر باشد.


2- تفكیك بارضایت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یكدیگر و قصد، قطع حالت اشتراك می‌باشد.


3- در تفكیك توجهی به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفكیك به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یك از مالكان مشاع مطرح می‌گردد كه با توافق نسبت به كسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یك از مالكان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملك به عللی با توجه به تصرف شركا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملك،كه در سهم شریك قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. 4-تفكیك فقط تقسیم ملك است؛ اما افراز تقسیم ملك توا‡م با تعیین سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفكیك این ضرورت نیست و مالك می‌تواند ملك خود را با رعایت مقررات حاكم بر تفكیك ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی كه می خواهد تفكیك نماید.


5- سن مالك یا مالكان دخالتی در امر تفكیك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالكان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.


6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفكیك میان مالكان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكیك برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفكیكی را متفقاً انتقال ندهند، تفكیك اقدامی بی‌حاصل و كان لم یكن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفكیكی شركا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به دلیل عدم توافق مالكان برای تنظیم تقسیم‌نامه.)


7- درصورت اعتراض به تفكیك از طرف یكی از شركا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شركای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحیت مراجع قضایی است.


8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حكم رای مراجع قضایی است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالكیت مشاع به واحد ثبت، سند مالكیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌كه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالكیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.


9- صورت‌مجلس تفكیكی ملك با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریك دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور كلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می كند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفكیك، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یك مرحله‌ای است.


10- تفكیك در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه


11- در افراز رای صادر می‌شود؛ ولی در تفكیك صورت‌جلسه تفكیكی


12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولی درتفكیك مسامحه


13- در تفكیك سهم تمامی افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالك یك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملك مشاع باقی می‌ماند.


14- در صورتی كه بر تفكیك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

پی نوشت :
حسین قربانیان، كارشناس امور قضایی و كارشناس ارشد حقوق خصوصی
منبع: معاونت حقوقی و امور مجلس